昨天赢城就城市运营所面临的问题及相关破解模式的设想作了简要的分析研究，今天将继续与你一起去认识城市运营的主要参与者——城市运营商，共同走进他们的发展模式。
城市运营商的概念提出
城市建设和管理，传统上属于政府的管理职能范围，因其成本大、消费非排他性等成为政府为公众提供的公共产品之一，旨在满足长远和谐的社会目标，似乎是非效率导向的。
然而，近年来，对公共资金的竞争性需求和预算，迫使政府同样要考虑每一备选方案或投资项目的社会效益和成本问题。 在城市建设和管理中:
一方面，人口增长和经济发展，使公众对公共服务和基础设施的需求激增，交通、能源、市政设施、学校、医院等的新建和建成后运营维护等问题，成为困扰政府的难题；
另一方面，相对于巨大的资金需求，政府预算相对减少；运用先进的新技术对城市进行开发和运营也对政府提出挑战。
与此同时，从一些大型的房地产项目运营实例中可以看到，一些大型开发商对资金的运营和管理遵循效率原则，且具有项目管理经验，在激烈的市场竞争中形成企业的核心资源和核心能力，显示出一定的优势。
但是，这种优势也只能发挥在单个的项目运营上，由于进入壁垒高，这些房地产开发企业很难参与到整体的城市规划和运营的层面。
对上述问题的关注和讨论引发了“城市运营商”概念的提出，它为解决政府和房地产开发企业两者的有限性，寻求两者优势互补的结合点提供了新的思路。城市运营商成为政府和开发企业中间的一种组织形态.
城市运营商的定义
城市运营商是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。
它的出现，解决了政府和市场两方面的问题。既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了中国城市发展的必然。
城市运营商可以分为多种类型，例如基础设施型的城市运营商(如公建设施开发商)；居住建设型的城市运营商(郊区化开发商)；资源整合型的城市运营商(如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助政府搞好规划)；城市营销型的城市运营商(如参与经营奥运会的开发商)。
和一般的房地产开发商相比，它在内涵和外延上都有很大的突破和超越。从某种意义上可以说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国的城市发展进入了一个崭新的时代。
城市运营商的5大特点
城市运营商的特点主要有以下五个方面：
第一，城市运营商对城市化和城市发展具有前瞻力。 在开发的战略上， 顺应国家经济社会发展规律，了解国家城市化发展政策，在国家、区域城市化发展的布局中寻找自己的发展空间。所以说，城市运营商具有战略眼光。例如，北大资源集团本着“企业报效国家”的理念，关注国家城镇化的发展趋势，在国家中原城市群郑汴一体化发展战略中，进行开封新区运粮河项目产城互动的开发，解决城镇化进程中的产业缺乏导致的城市新区产业“空心化”问题。
第二，城市运营商具有强力的社会责任感。在开发目标上，开发商实现了由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变；传统开发商的开发本位主要是追求企业的利益，以实现自我利益最大化为主要目的，而城市运营商被放在城市发展战略和城市总体规划的大格局下，不仅要以市场化的操作手法实现自我利益最大化，更要在城市总发展体规划和可持续发展的前提下从社会整体利益出发，体现企业的社会价值。因为城市运营面向的范围已经不仅仅是一个楼盘或者一个商业项目，而是发展到城市片区的开发，涉及营造社会环境和公共生活空间，如果不以实现社会价值为己任，那么企业也不可能持续经营。
第三，城市运营商是城市综合功能的提供者。 在开发定位上，实现由单一项目的市场定位到城市区域功能选择定位的转变。他们所从事的经营活动已经从常规的地产向城市层面延伸，将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合。与以往的地产商比较而言，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，协助政府实现城市综合功能的提升。
第四，城市运营商是各种资源的整合者。由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者，进而发展到对城市进行产业的植入。带动城市经济的发展和城市居民的就业。以往的房地产商是建好房子得到利润就结束开发，后来发展到不仅盖好房子，还提供生活配套措施，例如幼儿园、学校、医院、养老服务等，而城市运营商在进行商品方开发和相关生活设施提供的基础上，对城市植入相关的产业，例如北大资源集团在对一些城市进行地产开发、教育医疗配套设施的建设上，还引入IT行业的工厂落户，给当地城市带来税收，也帮助政府解决当地的就业问题。作为城市运营商，他们所承担的各种功能和责任也远远超过单纯的开发商。
第五、城市运营商与政府保持良好的合作关系。城市运营商和政府之间不是利用被利用的关系，应该是合作关系，要从短期行为变成一种对城市负责的长期行为，而且是一个可持续发展的经营理念。 政府的城市运营更加侧重于战略层面，是对城市发展定位，对城市整体规划、发展思路的确立；而城市运营目标的实现，政府对于城市运营的战略和思路要落到实处，需要通过更多操作层面的运营来完成。而在城市建设中，上述工作很大程度上是由房地产开发商来完成，从这方面来说，在未来的中国城市化进程与城市运营中，城市运营商将是中国优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。
总之，城市运营目标的实现需要政府和城市运营商的共同合作。当然，在城市运营政企合作中，政府对城市运营起着主导作用。这主要体现在政府全权负责城市的规划、建设和管理，并提供城市运营的政策支持；城市运营商作为市场主体，是城市运营战略资源的提供者和目标的落实者，他们同样也是运营主体；政府和企业通过城市资产的优化配置，使这些资产获得增值，城市的竞争力得到提升。当然，居住在城市中的终端消费者市民在城市运营中也是不可或缺的。因此说，城市运营是个系统工程，任何群体和任何个人都无法单独实现城市的运营工作，它是政府主导、企业负责、公众参与的一项重大事业。政府、企业和市民等各个阶层都能均衡地获得城市发展的最大效益并享受城市优质的生活，这是城市运营追求的目标，也是中国城镇化科学发展追求的目标。
政府运营城市的责任和城市运营商的责任
新型城镇化的大环境中，如何通过城市运营获取资源增值和城市发展最大化，让产业和就业平衡发展，政府运营城市的责任和城市运营商的责任的如何最佳结合？
政府的责任：作为城市运营主体的政府，主要进行城市发展战略研究、城市定性定位、城市发展政策的制定以推动城市在资源的有效配置；通过法律规束、政策支持等措施，优化资产运营环境，增强市场资源配置的活力，保证城市基础设施健康运作等。
城市运营商的责任：不仅要做好建筑的基本功，更重要的是做好住宅配套；引入拥有活力的商业，带动配套服务业，增加当地就业；通过产业集群吸引更多企业进驻，有效进行资源利用；减少能源消耗。作出环境保护示范，让产业、城市、生态功能一体；已购买土地的方式，是土地价值乃至城市价值逐步得到实现，保证当地能够获得长久的发展和拥有持久的税基；满足城市运营中政府和企业的双赢等。
盘点十大城市运营商
No1. 招商蛇口工业区控股股份有限公司
1978年，改革开放正是从招商局在深圳开辟蛇口工业区开始的。招商局在深圳蛇口的开拓，包括产业、居住、商业、配套，堪称最早的城市运营，至今其经验仍值得借鉴。
深圳蛇口工业区
NO.2 万科股份有限公司
2013年提出城市配套服务商的概念，一时引领行业风向，其”五菜一汤”“三好”“四有”，及其在城市配套和社区服务方面的尝试，为行业提供了宝贵的经验。
深圳万科集团总部
NO.3 华夏幸福基业股份有限公司
依托产业园区的新城镇化的典范。
华夏幸福固安产业园区
NO.4 中天城投集团股份有限公司
公司以城市整片开发，一二级联动加城市化运营，以全面提供城市生活、商业、产业的配套和城市管理为行业的“城市运营”提供了先行尝试的成功经验。
贵州金融城
NO.5 金融街控股股份有限公司
北京金融街的开发者，开拓了国家级的金融中心，为金融产业主导引领城市化运营提供了宝贵经验。
北京金融街
NO.6 中新苏州工业园集团
中国最早的苏州工业园区的运营者，成功地运营了工业产业园，并使得工业园区从产业到真正的城市化，成为成熟的城区。
中新苏州工业园区
NO.7 绿地集团
在行业内率先筹划”产城一体”的策略，进行城市综合开发，城市超高层摩天建筑的专家，也在致力于进行地铁等基建建设，以地产开发、基建和大金融为核心。
郑州绿地中心
NO.8 碧桂园集团
擅长在交通便利的郊区打造大盘，以学校、医院、商业等完备的配套打造郊区小城，深谙产城融合模式。在马来西亚打造的森林城市被称为城市级的开发。
碧桂园集团
NO.9 大连万达集团股份有限公司
以“万达广场”和“万达城”为核心，在各个城市攻城略地，以商业综合体和文化娱乐主题公园综合体带动城市格局的改变。
南昌万达城
NO.10 中信房地产股份有限公司
2013年开始，以PPP模式与政府合作开发新城，是新的政府企业合作模式的尝鲜者和成功运营者。
广州中信广场
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