1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》第一次修正， 1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一-次会议《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》第二次修正，根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改<中华人民共和国土地管理法)、<中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正。 ①加强土地管理； ②维护土地的社会主义公有制； ③保护、开发土地资源； ④合理利用土地； ⑤切实保护耕地； ⑥促进社会经济的可持续发展。 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 ①全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 ②任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让:土地，土地使用权可以依法转让。 ①国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有， 宅基地和自留地.自留山，属于农民集体所有。 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护。管理和合理利用土地的义务。 ①破除集体经营性建设用地进人市场的法律障碍; ②改革土地征收制度; ③完善农村宅基地制度; ④为“多规合-”改革预留法律空间; ⑤将基本农田提升为永久基本农田; ⑥合理划分中央和地方土地审批权限; ⑦土地督察制度正式入法。 原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农代的土地财产权益受到侵蚀。 自2015年以来，在我国农村土地制度改革33个试点地区，集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。 这一规定是重大的制度突破， 它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等人市的二元体制，为推进城乡- -体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。 宪法规定：国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。但原法没有对土地征收的“公共利益”进行明确界定，加之集体建设用地不能直接进入市场，使土地征收成为各项建设使用土地的唯一渠道，导致征地规模不断扩大，被征收农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障，影响社会稳定。新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确：因军事和外交、政府组织实施的基础设施，公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。 明确征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。原来的《土地管理法》按照被征收土地的原用途给予补偿，按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费，补偿标准偏低，补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。 新《土地管理法》完善了土地征收程序，政府征地前要与被征地农民协商。将原来的征地批后公告改为征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实林征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级中上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。 进城落户农民可自愿有偿退出宅基地，地方政府不能强迫。 农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来，宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。 新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确:人均土地少、不能保障一-户拥有一 处宅基地的地区， 在充分尊重衣民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历 史过程，新《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。 “基本农田”全部修改为“水久基本农田”。 实行最严格的耕地保护制度，确保国家粮食安全企是《士地管理法》的核心和宗旨。为了提升全社会对基本农田久保护的意识，新《土地管理法》将基本农田提升为永久基本农田，增加第35条明确:永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本衣田必须落实到地块，纳人数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。 根据新《土地管理法》，在符合以下三个条件的情形下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。 ①符合规划(工业或者商业等经营性用途) ②依法登记 ③三分之二以上集体经济组织成员同意 建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。 考虑到“多规合-”改革正在推进中，新《土地管理法》为改革预留了法律空间，增加第18条，规定:国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。 为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管理法》还明确:已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定:编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。 集体经营性建设用地入市与小产权房转正其实没有必然关系。目前农村的集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接人市的集体建设经营性用地是不同的概念。 新法强调的集体经营性建设用地的重要特征是具有经营性，小产权房一般是用于住宅用途，即使现实中有些作为租赁或者其他经营性用途，但在法律上是难以界定为集体经营性建设用地的。 农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。 新法并没有限制开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。但是根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保持一致。 首先，集体经营性建设用地人市，首先人市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。其次，它必须要经过依法登记。第三，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。 另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。集体经营的建设用地不会对商品住宅市场产生很大的影响。由于明确规定允许集体经营的建设用地进入市场，集体经营的建设用地市场仅占10%左右，因此从这几个方面来讲，它不会对现有的房地产开发的土地市场造成冲击。
联系客服
