纵览过去一年，北京别墅市场最明显的产品趋势非“合院”莫属。
合院缘何而生？为什么成为北京高端别墅的主要形制？居者痛点何在？
那么，我们今天来聊聊这个话题。
首先，合院并不是最近一两年才出现的产品形态，十年前在全国不少城市就曾经风靡，『地产营销人』印象深刻的是深圳万科第五园和北京纳帕尔湾就是早期合院产品的代表作。
但至少就北京别墅市场而言，合院别墅偶有出现，但一直未形成风潮。
转变发生在2015年，当孙河地王中粮瑞府以创新中式合院产品亮相之后，引起业内外的一片好评，由此“合院”开始逐步成为高端别墅的主流形制。
这股风潮的背后有两股关键力量的推动。
一是低密度土地指标的消失，导致开发商要在高效利用土地规划和房价不断走高的现实之中，寻找产品的平衡。
从2015年开始，大部分新规划低密项目普遍面临用地容积率变高而单户面积紧凑的情况，土地面积与产品力如何平衡成为这些高端项目成功的关键点。对比传统产品，同样用地条件下，合院产品的业态可以上升一级。
二是中国传统文化的回归带来居住方式的回归。
任何一个国家、地方的建筑都会经历首先是本土建筑，后变成现代建筑，最后在现代建筑审美上找回本土文化标识，这三个阶段是建筑文化的发展规律。
新中式合院代表了一种历史和人文的复兴，也是一种居住形态的传承和再造。文化的归队必然带来居住方式的归队。
那么，这一时期的合院别墅集中反应在产品上有什么共性特点呢？
1、 产品力的提升
和传统联排相比，合院产品的院落一般只有单侧会受到外部视线的干扰，私密性较好，同时院落空间成为家庭活动的重心所在，所有房间和公共空间都都朝向私属院落布置，让院落景观实现最大化利用，室内景观效果也得以提升。
从院子包房子，到房子包院子，户型平面的转折和凹凸变化扩展了更大的采光界面，同时在户型功能布局上也增加了更多可能性，这为别墅向个性化方向发展提供了可能。
2、庭院变得丰富
既然合院把庭院作为产品的核心亮点，围绕中式所营造的生活方式，庭院逐步呈现出丰富而多元的面貌。
面积较大的合院，院落层次多，空间丰富，大小空间体现出不同的功能，兼顾礼序和生活的需要；面积略小的合院，设置集中，多与客厅、老人房等直接发生联系，强化把室内生活外移的居住体验。
值得一提的是，合院通过天井设计增加的下沉庭院，纵向增加了庭院的变化，同时也优化了地下采光和通风的效果，提高了地下室内与室外空间的互动性。
3、地下空间的极致
合院别墅走向高端的一大特征便是地下空间价值的极致化挖掘。
上面提到的下沉庭院或者采光天井的设置，将原本的地下辅助功能转变为重要的活动起居功能，改变了别墅的传统居住模式。
比较常见的设计手法是，拉高地下空间的尺度，做出震撼挑空，设定主题空间，配备餐厅、书房、影音室、健身房、红酒屋等全家庭生活娱乐功能，给出超预期的体验感和想象力。
4、中式风格的意象
中式风格回归和建筑潮流相契合，而中式与合院的搭配又堪称绝配。
北京市场上比较容易接受的是新中式合院建筑风格，它既不是如江南地区呈现的“古典中式”，也不是线条硬朗，侧重概念的“现代中式”，而是或带有中式元素符号的“装饰中式”，或者经抽象提纯后的“形制中式”。
这种中式风格的追求，体现了人们在自信状态下，学会扬弃，在寻找中国传统文化的同时，积极吸纳西方现代学的精髓，创造真正属于中国人自己的新中式生活。
随着合院别墅形态的持续演进，居住痛点也不断暴露出来。最明显的便体现在市面上大多数合院别墅均为地上三层，地下两层的设计，虽然满足了规划密度的和使用功能的需要，但也带来非常明显的问题。
首先，上下共五层的纵向动线设计，增加了居者的活动成本，为生活带来不便，而且在某种程度上也阻碍了家庭成员之间的交流和沟通。
其次，由于不少项目地下空间采光和通风效果不佳，导致无法有效利用，地下被沦为大型储藏室的情况很普遍。
另外，地上三层的合院设计，从观感上已经失去中式传统建筑形制的味道，从皇城故宫、将相王府到世家大院，在中国传统建筑中极少有高于两层的，所以传承应遵循基本的规律。
凡此种种，合院别墅发展至今仍需不断迭代升级，市场呼唤新一代产品的出现。
5月26日，『地产营销人』参加了一场主题为“匠著履迹，新品呈映”暨棠颂别墅·璟庐新品鉴赏沙龙活动。
纵观过去一年集中出现的合院项目，由首开和住总联合开发的棠颂别墅无论在产品创新、形象包装，还是在市场口碑和销售业绩上，都成为话题绕不过去的中式合院标杆之作。
棠颂别墅项目负责人刘硕先生、北京住总房地产开发有限责任公司副总经理程越女士、北京房地产协会秘书长陈志先生、北京翰时国际建筑设计咨询有限公司总设计师余立博士等嘉宾悉数到场，共同讨论了新时期下合院产品的发展趋势，且对即将入市的棠颂别墅·璟庐进行了广泛的交流。
沙龙举办时点，正逢棠颂别墅亮相一周年。
回顾一年中的点点滴滴，在刘硕看来，当初花费了2年多的时间来研究产品的创新突破，项目最终以“工字殿”的建筑规制，呈现了一个市场上很少见的合院产品。
不同于市场上一般的合院产品，棠颂别墅采用的“工字殿”设计保证了任意一座庭院均有三个以上的采光面，落到每一套合院产品上，就成为一个面宽大于进深、三面采光的绝佳空间，可以说是北京乃至是全国首个能够达到三面采光的合院建筑。
走进棠颂别墅样板间的客厅，“三面采光”的空间设计让客户无论坐在客厅哪一个角落，都能看到户外景色。
正是凭借项目差异化的产品力，让棠颂别墅成为了北京最具代表性的中式合院产品。据悉，去年棠颂别墅第一次开盘当天就实现约90%去化率，单套总价在3000万+的水平，如此瞩目的业绩从一个侧面反映出棠颂别墅已经成为北京市场高端产品的代名词。
而作为棠颂系的全新产品，棠颂别墅·璟庐的出现，则给高净值客户提供了另一种生活场景的选择。
“璟庐的设计理念是满足人们更加多元化、个性化的需求，在提供正常的生活空间下，个性化的生活场景可以在这个项目中找到空间来实现。”余立表示，在延续棠颂别墅中式合院的设计基调上，棠颂别墅·璟庐更加具有个性化。
位于南海子公园东侧的棠颂别墅·璟庐，与棠颂别墅一样享受了这一全亚洲最大湿地公园的生态景观优势。但与棠颂别墅的最大不同是，璟庐户型面积控制的更加紧致，释放出的庭院面积更加诱人，整体容积率非常之低，是北京市场极为罕见的纯别墅社区。
棠颂别墅·璟庐具有诸多产品设计亮点：创新T形墅院的设计，使面宽达到10—11米，尺度超过进深，大大增强了采光和通风；南北两个下沉庭院的设置，现了地下空间地上化的效果；所有卧室朝南，且客厅与主卧双面观景，体验俱佳。
棠颂别墅·璟庐设计为双层别墅，建筑形态合缓铺展，亲近土地，融入自然，符合中国传统居住的意味，更符合高端别墅的特质。
璟庐最令人印象深刻的空间在于地下，开阔的视线，充分的挑高，餐厅、厨房、书房等多功能的布局，加之三处天井带来的充沛阳光，“双首层”得以充分展现出来。
棠颂别墅·璟庐的推出，不仅解决了合院产品在演进状态中出现的居住痛点，更让棠颂成为名副其实的高端品牌，开始具有了不断延续的生命力，也预示着首开地产真正拥有了开发高端产品的能力，更加巩固了在北京市场的霸主地位。
合院别墅变化多端，不同的项目在不同的地域可以实现完全不同的产品演绎，我们期待更多的升级和迭代，期望未来的北京别墅市场更加精彩纷呈！
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