最近，为了楼市的长效机制，政府推出了不少过去从未见过的供地类型，无论是限价住宅、共有产权、租赁住房都明确的指向一个意图：房子是用来住的。
但仅就“住”而言，也是分层次的，够住和优住是两码事，刚需住和改善住要求显然是不一样的。虽然不能要求所有人、所有家庭都挤在商品房一条路上，但房子作为一项颇为重要的资产，很多人还是希望买起来“简单”一点，价值预期“明确”一点，产品“纯粹”一点。
楼市在发生深刻地变革，但人们面对不可预知的未来，总希望最求确定性和安全感，这就是为什么最近咨询『地产营销人』买房的朋友又多起来的原因，毕竟当下就是最好出手时机。
不过，想追求“纯粹”，即使在这个楼市调整周期也不是太容易的事。
需要面对的事实是，北京的新房市场已逐步被二手房所取代，而未来的有效供地又多是满载附加条件的特殊用地，留给购房者能自由挑选的项目非常有限。在这其中，占据资源相对最多的别墅产品就更加稀少和金贵。
仅就“纯粹”而言，如今绝大部分别墅项目也是混合业态居多，这是之前为了平衡土地控规指标，拉高拍低的结果。
一个社区充斥着从高层，到洋房、到叠拼等不同种类的物业形态，叫低密社区勉强可以，但是硬叫别墅社区恐怕就有点滥竽充数的意味。
不仅如此，市场上对“纯粹”确实存在概念的混淆，购房者需要擦亮眼睛分辨之外，还要取得对地段和预算的认同，几个维度叠加能不能找到满意的产品，非要下一番功夫不可。
下面，『地产营销人』就这个话题，谈谈感受。
1、很多纯粹具有迷惑性
抛开规划层面，即使在产品形态上，你认为的纯粹，也未必真纯粹。
就拿别墅来说，我们过去所说的叠拼产品就是上下两叠，一般四层半，但现在连建委网签认定的叠拼都扩展到了六层，分上中下三叠，这种在过去被认定为复式洋房的产品形态如今也加入到叠拼的队伍中来。
独栋也是一样的问题，把联排稍稍拉开一点缝隙，连人都穿不过去，也变相被包装成独栋推向了市场。
物业类型的定义越来越宽泛和包容，失去纯粹性的同时，也让购房者失去了辨识度。
去国外看看就知道，真正的别墅绝大部分都是地上两层，地下一层，而我们在市场上看到的则是地上地下加总共五层的设计。如果站在下沉庭院抬头仰望，简直就是一座高耸的窄条洋楼。每层面积不大，但纵向分割的很细碎，不知这种跑上跑下的别墅住起来是否真得很舒服？
所以说，纯粹不仅指社区，对产品形制也是有要求的。
就别墅而言，回归它最合理的形态，别被专有名词迷惑，拿放大镜去挑选更高“纯度”的楼盘是必要的。
2、 纯粹与地段不宜兼得
还是拿别墅来说，更高形制的类型正在远离城区。
就今年前七个月的别墅供应来看，以别墅项目相对集中的五六环之间和六环外来统计，叠拼别墅都占据了绝对比例。
以供应套数为准，五六环之间的叠拼占到别墅市场60%以上的比重；而六环外的叠拼占比也超过了55%。
因为地价的高企，总价的衡量，大部分项目更谨慎地把面积和形制降了下来，用别墅中的初级产品去争取市场份额。
当然，用地指标也决定了低容积率不可再现独栋、联排这样的产品，所以想买“纯粹”的难度会越来越大。
另外从环线比较看，六环外独栋、联排的别墅供应套数是五六环之间的两倍之多，也就是说购房者想追求纯粹一点的别墅形态，必须要适应六环外的较远距离。
所以，一旦把地段要素加进来考虑，要“纯粹”付出的代价也不小。
3、纯粹与总价步调一致
从总价角度说，追求“纯粹”要付出的成本让人难以企及。
还是以别墅市场为例，抛开叠拼不考虑，即使执著于五六环之间相对合适的区位，形制纯粹的独栋别墅基本都是5000万起步，甚至过一亿、两亿也不要觉得奇怪。
联排别墅有很多以合院形式规划，像前面提到的地上地下共五层的比较普遍，总价在今年也都晋升至3500万以上。
有时候只看花园面积也能分辨出来，100㎡的花园是黄金分割线，超过这个面积的别墅基本没有低于3000万的，而如果没有足够的花园面积，别墅的纯粹性就更要打折扣了。
站在别墅置业者的立场，总希望能一箭三雕，既要纯粹形制，又要地段并希望控制总价，这样的置业标的尤其难以找寻。
如果非要『地产营销人』指出一个合适的项目，可能棠颂别墅·璟庐是最佳选项。
棠颂别墅·璟庐是由首开住总开发，是去年大热的棠颂别墅的姊妹篇，今年创新登场。棠颂别墅·璟庐相隔棠颂别墅不远，同样靠近东南五环，与亦庄南海子公园相邻。
确切的说，棠颂别墅·璟庐并不是准确意义上的五六环之间的区位，而是更接近于五环边的城市别墅项目。
从北京地图便可以看出，同样五六环间距，其实不同方位差距还是蛮大的。
东南五六环之间的距离远小于东部和北部，由此在获得极大交通便利的同时，也距离市区更近了一些。
当然，最关键的还是别墅的形制，棠颂别墅·璟庐同比当下同类型的项目其“纯粹”性体现的更加明显。
首先，棠颂别墅·璟庐的容积率仅有0.47，是南城堪称唯一的纯粹合院产品，该指标甚至在整个北京别墅市场都非常罕见。
由此设计出来的产品其舒适度便大幅提高，表现在建筑上，地上两层，地下两层，属市场极为稀缺的地上仅有两层的合院别墅，在户型平面上和缓舒展，动线流畅，营造出更好的社区低密氛围，在获得更多采光的同时，也还原了别墅最本质的形态。
同为“双层”别墅，无论区域内还是中央别墅区的项目，其总价皆在4000万一线，棠颂别墅·璟庐却能够以2000万左右的总价拿下，可见其性价比优势。
同时，项目产品大面宽短进深，多角度融合于庭院，最大限度接收光线与景观，且居室为全南向全套房，主卧全明通透。
棠颂别墅·璟庐的最大特色在于地下空间的营造。
与大多数别墅把地下当做地下来设计不同，璟庐则把地下一层做出了地上的感觉，地下二层做出了地下一层的味道，这种空间效果完全拜赐于精妙的采光井的布置。
璟庐出人意料的设计了四个采光井，1号采光井位于花园，跨度2米8，贯穿到地下二层；2号采光井在院子一侧，通地下一层；3号采光井，位于客厅后侧，从一层到地下一层；4号采光井位于楼梯间，从房顶到地下二层。
地下空间挑高7.8米，几乎为北京别墅市场之最，空间阔绰而震撼。
厨房、餐厅、活动功能空间放在地下一层，既保留了平层交流空间，并且与楼上的客厅，地下的多功能区都有一个特别舒服的沟通距离。家庭成员可以在各自区域做自己的事，不影响随时互动，无形当中会让家人感受到更多的共处时间。
地下设计地上化，大开间格局，空间舒展又灵活多变，让棠颂别墅·璟庐产品特质十分鲜明，差异化卖点极其突出。
另外值得一提的是，璟庐每栋别墅拥有80—130平米的超大庭院，完全满足全家人共享的私家花园。以院子面积对比房子单层面积，市场上也只有璟庐的院子可以实现超出。
让2000万量级产品拥有4000万量级产品的院子面积，是打动别墅客户的杀手锏。
未来，『地产营销人』预判“纯粹”或将消逝于北京楼市，或将以巨高的价格把买家拒之于门外。
在这有限的市场空档中，在这极少数的项目中，只有付出行动才是最明智的。
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