预料中的热销从来不会缺席。
『地产营销人』发现，不管市场处于什么周期，硬核的项目总会爆出硬核的业绩，这是真理。
上周，去未来金茂府参加了一个业绩交流会，“北府南悦”两大新品以高强度热销战绩，让在场的媒体都沾了沾“金茂红”的喜气。
当金茂北京京北片区总经理、北京城茂未来房地产开发有限公司总经理赵伟摊开未来金茂府和大兴金茂悦销售数字的一刻，你还是能感受到与不温不火的市场形成的巨大反差。
金茂北京京北片区总经理赵伟
再来回顾一下：6月24日，未来金茂府首次开盘，成功揽金26亿，到6月30 日突破30亿，并在8天内实现签约20亿、回款10亿！
与此同时，春节后启动的大兴金茂悦6月单月劲销169套，签约6.06亿的业绩，一举拿下大兴区域双料销冠。截至6月底，大兴金茂悦累计认购650套，金额达到22亿！
当然，由于交流会举办在未来金茂府案场，作为这次的主角自然要多些笔墨。在『地产营销人』看来，未来金茂府这次的业绩含金量非常之高，主要依据在于三点：
第一，时间短。
未来金茂府从拿地到入市不过208天，从亮相到开盘仅仅只用了49天，从蓄客到开盘实现13919人来访，其间还经历了示范区开放、样板间亮相、包豪斯百年中国行设计论坛、科技智慧体验中心开放、开盘等一系列节点动作，用闪电战来形容不过分。
第二，回款多。
开盘认购额是一方面，很多项目都可以先把靓丽数字公布出去，但签约和回款又是另一方面，这里面往往就存在“水分”。但未来金茂府这次实打实的呈现签约额和回款额，显然是拧干了“水分”，这点非常难得，证明数字不虚。
第三，无渠道。
『地产营销人』不知道现在北京市场上还有几个项目不用渠道，可能仅仅只有个位数。但未来金茂府这次完全靠品牌、品质、口碑兑现的独立操盘成果，这一点实属不易。
为什么未来金茂府开盘如此成功？在回答这个问题之前，有个小插曲必须提到。
很多同业可能之前已经在朋友圈看到，业内专家张大伟（中原地产首席分析师）也成为了未来金茂府业主，值得祝贺！
大伟同学的眼光何等毒辣，这次居然也被征服，在万般考量、深思熟虑之后，选择了未来金茂府作为终极居所，看来是找到了真爱。
从选择未来金茂府的8个理由，到交流会现场公布的18个理由，大伟同学在不断倾注情感。当然他也有充分的理论依据，具体怎么说的这里不再赘述，诸位出门左转去看看7月15日发于公号《攸克地产》的文章就可尽数了解。
下面，『地产营销人』想根据几次到访项目的亲身体验，并结合业绩交流会的感想说说自己的看法，供大家参考。
关于未来金茂府首次开盘成功，无论从客户端，还是行业内，普遍都认为是金茂的“府系”品牌在限价因素下，凸显的超值性价比完全震动了市场！
记得，未来金茂府示范区开放的当天，『地产营销人』在人山人海中与几个客户聊天，发现他们都是从四面八方区域赶来，完全没有常规客户地图的逻辑。究其原因，几乎所有到访客户都提到了对“府系”品牌的期待。
看来在北京只有金茂似乎能有这种魅力，让客户跨过山和大海来追逐，恰恰反映了在当下市场，品牌积淀造就的威力。
从2011年开始，金茂在北京落子10盘，盘盘惊艳、个个热销，积攒下深厚的口碑和广泛的声誉，让多数项目遥不可及。
而未来金茂府作为北京第5座金茂府，是首座纯洋房“府系”产品，项目整体容积率仅为1.5，全部为7至9层的洋房，而且限制在非常有竞争力的价格区间，让购房者有了一次最接近“府系”的置业机会。
这就好比用奔驰E系的价格买了S系高级轿车，而且还是高配版。不止“府系”洋房前所未有，连金茂配置的科技系统也做了相应升级。
未来金茂府效果图
2.0版本的未来金茂府，实现的是绿建三星建筑标准。在基于府系8大基因之上，通过焕新升级的12大科技系统、五大智慧系统、从“温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”六大基本生命维度出发，构建了全维健康生活的科技系统。
不过，以上是显而易见的热销逻辑。后来，随着慢慢深入，『地产营销人』对热销背后的其他微妙因素也有了进一步的感知：
1、距离感比想象的要更近
不少人把未来金茂府所属的板块定位于未来科技城的北七家，当然如果按照粗犷的划分，这也没有什么问题。
不过『地产营销人』在几次到访案场的行车过程中，按导航路线走明显比其他北七家的项目要快。
后来发现，未来金茂府的确切区位更靠近京承高速一侧，在高速上的出口完全可以从火沙路提前拐出，走定泗路直接到达，而无需再继续前行转大盘桥上北七家，这样就节省了不少时间。
定泗路就像为项目定制的一条大道，在下高速之后有一段舒缓的心理过渡，让归家路线变得顺畅，富有情趣。
站点规划图来源于网络
另外，在建的17号线很多人低估了其价值。这条全长50公里，南起亦庄北至未来科学城的南北地铁大动脉，全线共设21座车站，其中换乘站10座。项目距未来科学城南站仅约800米。
此外，将来通过转换今年开建的13号A线，可到达中关村科技园。这样等未来金茂府入住之后，17号钱通车基本无缝对接，到北京东部国贸CBD或西部中关村都十分快捷。
2、产品与限竞房形成差异
未来金茂府样板间所展示的建面约160平米横厅四面宽朝南的户型一经亮相也成了朋友圈狂传的网红户型，『地产营销人』发了一版户型图后，得到了很多朋友的询问，从设计角度看，产品足够惊艳。
未来金茂府样板间实景图
不过，该项目的产品定位却是最终激发购买热情的底层逻辑。
项目除了样板间展示的四居，还有建面约145平米四居和建面约120平米的三居，全部为舒适性改善产品，完全与限竞房激烈拼杀的小户型产品区隔开来，适应了北京现阶段市场的主流需求，同时也发挥出金茂擅长豪宅的功力。
舒适户型有了洋房加持，不仅有了平墅的居住体验，同时也最大化的均衡了产品，进而保持了社区圈层的统一纯质，让未来金茂府的整体品质和形象在限竞房市场中实现了跳脱。
3、揭示了一条热销规律暗线
在业绩交流会中，金茂北京营销中心总经理张程也解释了未来金茂府未开先红的原因。但在『地产营销人』看来，这相当于把当下市场中所有热销项目的规律一并做了总结。
欲感动客户先感动自己。
开发商倾尽全力打造产品，在前期其实就已经收获了一批内部粉丝，即企业员工的高度关注，譬如金茂北京京北片区总经理赵伟就成为了第一批决心当业主的人。
继而随项目推进，业内初步了解后也开始激发出普遍兴趣，譬如业内专家张大伟就动了心，最终也选择跟进出手。
后来项目充分释放产品信息之后，金茂老业主闻风而来，口碑传播成倍放大，最终带动了更广泛的客户到场，为最终开盘成功打下基础。
看到了吗？从员工，到业内，再到业主，最后到客户，层层推波助澜，势能不断叠加，这条清晰的热销暗线被反复证明有效。
什么是营销？就是这样一个场景：一个人费力推巨石上山，到达山顶，轻轻一推，让石头顺着山坡自己往下滚。
重视产品，积累品牌，酝酿口碑，就像推巨石上山，把千钧之石推上万仞之巅，然后，在最高点推下山去。同时利用策略与推广减小阻力，把势能转化为最大动能，让石头滚的更顺畅，更远。
因此我们说，产品产生势能，营销把势能转换为动能。掌握了这个规律，热销就不再遥远。
据悉，未来金茂府在首次开盘之后，加推了一栋建面约145㎡四居产品，被快速消化。紧接着又在7.13乘势再推出全盘最后一栋建面约120㎡的精装科技三居。至此，总价700万买金茂府的机会转瞬即逝。
想上车的朋友们，看完这篇文章，你就可以行动了！
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