有时候，我们对楼市的直觉和对实际成交数据的观察，往往得出完全相反的结论。譬如，今年普遍认为北京楼市步履艰难，特别是临近年底，行情低迷，观望情绪浓重。无论二手房，还是新房，成交周期都在拉长，优惠力度也在加大。但如果看成交数据，今年市场并没有感觉的那么糟。前10月，新房住宅供应同比有6%的小幅增加，而成交套数和面积都有超过60%的增长，连成交均价都有10%的上涨，成绩单显然不错。根据『地产营销人』的统计，2019年1-10月，北京均价10万/㎡以上豪宅成交410套，同比上涨530.77%；成交面积9.67万㎡，同比上涨726.50%；成交均价122209元/㎡，同比上涨2.88%；成交金额118.23亿元，同比上涨748.13%。由此看出，如果细分豪宅维度，成交状况比新房住宅更好，增长更可观。一是豪宅的成交均价，虽然现在是限竞房时代，房价明显受限，但豪宅却拥有不一样的价值基础。价格不但坚挺，且缓幅上扬，稳稳盘横在12万+之上，显示了其保值增值的特点。二是豪宅成交面积的涨幅明显高于成交套数，这说明什么？非常明显，说明豪宅的套均户型面积在变大。小户型的泛滥，反而让大户型、大平层产品更加稀缺珍贵。特别是180㎡以上的面积段，近几年有了显著增长。根据『地产营销人』统计，近三年，北京180㎡以上，均价10万+豪宅成交量，连年放大。仅今年前10月成交套数较2018全年增长了64.37%。因此我们说，评判楼市不能靠直觉，还是要回到数据去理性分析，依照事实说话，用成交去发现规律变化。那么，作为豪宅的城市大平层，为何行情见涨？从特定的客户角度，又是如何看待的呢？虽然很多人仍奋斗在买人生第一套别墅的路上，但不可忽视的是，有一部分住久别墅的人在回归。有的是随年龄增长，腿脚不灵便，为避免可能出现的上下楼受伤，或节省行走时间，提升动线效率，回归大平层；有的是家庭生命周期已度过人口最多的阶段，儿女搬离，老人因居住孤独，而回归大平层。当然，也有因工作变动或健康状况变化，对城市配套依赖性增强，而不得不回归的情况。对比别墅，大平层产品的优势是位于城市核心，周边配套成熟，工作生活都十分方便。另外，户内空间宽适，无需台阶，动线顺畅，家人交流场景丰富，窗外视野广阔。在同等面积下，大平层拥有胜于别墅的尺度，且没有别墅生活的痛点，带动了回潮的需求。其实很多客户后来也发现，自己在城郊买的别墅，多年也不涨价，与城内住宅资产相比，根本无法跑赢。『地产营销人』的观察是，一方面，别墅的产品结构不够标准化，多数还经过业主的拆改和加建。在二手交易时，能匹配上的买家非常小众，不容易快速出手。另一方面，大多别墅的位置都在六环外，区域价值本来就上升缓慢，进而也会影响别墅社区和产品的增值曲线。而城市大平层就完全没有上述问题，产品因户型的不易改动而显得标准、规范，如果精装保养的好，即使居住多年也不会留下太多个人痕迹。这样在二手交易时，受众面就广的多，容易出手。而城市大平层一般在区位上，都具有三、四环属性，处于中心城区的繁华地带或具有发展潜力的板块，因此在升值空间和保值功能上，比郊区别墅好的多。由此，从数据论证和客户心理两个维度，我们基本能够看到城市大平层更具稀缺性。在同样预算下，抢先占有这类产品，是较为明智的选择。不过，在当下楼市，北京的大平层豪宅并不多，而产品品质出众的更是凤毛麟角。如果想找一个代表性产品，『地产营销人』建议诸位看看在丰台三环边的葛洲坝北京中国府。葛洲坝北京中国府紧邻西南三环国际金融中心，位于丽泽商务区西南侧，地段十分稀缺。项目邻近京开高速及京港澳高速，距离10号线丰台站及首经贸站仅700米左右，可实现与9号线及14号线换乘，交通快捷、出行便利。丽泽金融商务区是北京三环内最后一块成规模的开发片区，已被北京市政府明确定位为“首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区”。随着新机场投运、城南行动计划的推进落实，区域发展步入快车道，葛洲坝北京中国府价值收益明显。在不可复制的三环贵胄之地，葛洲坝地产秉承“高价值地产引领者”发展战略，以“国匠琢筑，相悦一生”的理念。从特定客群需求出发，定制适合中国人居健康环境标准的绿色健康科技住宅，推动高端人居的迭代升级。葛洲坝北京中国府主推的大平层产品，设计别具一格，主力户型为185㎡三居、210㎡四居、240㎡四居。所有户型均采用大面宽短进深的户型设计，阔达舒朗的室内空间，让居者拥有豁达舒朗的宜居体验。其中，240㎡四居户型，客厅南向面宽达到11米，加上南向功能空间，客餐厅南向面宽高达18.9米，令人震撼。除了面宽的奢阔大气，室内层高更是达到3.3米，将大平层产品的空间感发挥到了极致。同时，整个户型还做到了五个功能间朝南，且三个卧室均为全套房设计，让家庭成员都可拥有自己的私属天地。奢华主卧套房，面宽达4.2米，拥有阔绰的衣帽间和卫生间，尽显尊贵。该大平层户型还囊括了多功能室、家政间、储物间等多种空间，实现全能格局、动静分离、收纳充裕。如此少见的面积和尺度，带给居者超越墅居的感受，在北京楼市，难得一见。
除了大平层，项目还有部分叠拼产品，在设计上一样大胆创新，营造出地上层高达3.3米，地下层高4米的空间尺度。特别是超大阳光天井的配置，使地下一层获得与地上一样的明亮效果。在产品品质上，葛洲坝北京中国府遵循“5G科技”体系最高标准打造八大科技系统，囊括：屋顶外墙热阻隔系统、地源热泵系统、毛细管网系统、隔音隔热系统、饮用水处理系统、全置换新风系统、同层排水系统以及厨房垃圾处理系统。汇集世界领先科技，配置六大智能化系统，打造可持续发展的绿色科技住宅，保证室内恒温恒湿恒氧的居住环境。项目为精英人群营造出绿色、舒适、健康的优良人居体验。同时，作为世界著名设计公司Bensley落地北京的首个住宅项目，葛洲坝北京中国府将ART DECO与中式结合，创造出区别于同类市场的鲜明风格。从中国古老神话中汲取灵感，汇聚东方神韵于一园。项目将“立春、谷雨、立夏、夏至……”二十四节气为元素，通过季节变化贯穿整个空间，营造耳目一新的休闲空间、社交空间、运动空间，形成业主的专属会客、私享领地，营造出北京罕有的社区居住环境。此外，项目周边生活氛围浓郁，城市资源聚合。丰台万达广场、槐房万达广场、花乡奥莱、恒泰广场、西铁营万达广场、建设中的SKP购物中心以及丽泽商务区内20万平商业配套环伺周边，高品质生活圈日益成熟。蓝天幼儿园、丰台第五幼儿园、美格双语幼儿园、北京小学万年花城分校、首都经济贸易大学附属小学、北京第12中学及首都经济贸易大学等教育配套，遍布项目四周，为业主子女提供优质资源保障。从项目步行约10分钟即可到达新天坛医院、开车约10分钟可至307医院，另有分布在西三环的301、302、空军与海军总医院等，医疗服务条件优越。限竞房红海翻腾，竞争惨烈，而10万+豪宅却从容淡定，低调热卖。即便小户型当道，改善升级大潮依然没有消退，城市大平层供应趋减，生命力尤为旺盛！
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