前两天，国家统计局发布数据：2月份，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有升有降，同比涨幅较上月有所扩大。从涨幅看，一线城市包揽二手房价格环比涨幅前四名。数据显示，2月，北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。上海排第一，北京排第二。除了二手房，北京新房表现同样出众。前两月，新房住宅成交套数同比增长94%。其中，别墅成交同比增幅更大，达到108%，而且均价还实现同比5%的上浮，不知不觉，别墅价格悄然上涨。那么，今天就聊聊别墅。展望全年，该如何判定并理解当下北京别墅市场，对买房人选别墅、买别墅，又有什么借鉴意义。第一是别墅供应正在下降，自2018年起北京别墅供应逐年下滑，从 7633套到5226套，再到2020年的4497套，三年别墅供应下降超过4成。
数据反映出北京别墅正变得越来越稀缺，可供选择余地减少。相对应的，近两年别墅成交却很稳定，证明需求依然存在。据此推演，2020年北京别墅供需关系已达到临界点，今年开始将沿供不应求路径发展。这一点相信很多人都有感知，北京土地市场供地结构决定了别墅很难再做得“纯粹”。去年，北京商品房住宅供地44宗，其中1.1容积率以下的用地只有2宗。从规划指标上，有条件做出别墅的项目凤毛麟角。如此“双降”，其实给购房人传递了信号：优质的别墅产品不会一直供应，如果有意愿、有条件，入手别墅还需趁早。一是拥有人生第一墅，即完成自己的别墅梦想。这类客群多为中产新贵，度过了刚需刚改的阶段，在改善升级的道路上，拥有一套别墅，是其奋斗目标。这种入门级的别墅，可能面积不大，总价不高，多以叠拼别墅为主，在位置和区域选择上也不苛刻，交通方便即可，性价比最为重要。二是作为第一居所使用的品质型别墅。这类客群因为工作或养老需求，要把别墅当第一居所使用，利用率比较高，因此对别墅纯粹性更看重。舒适型别墅，一般为联排、双拼或类独栋产品，总价多在千万以上，按照常见形态，一般地上三层、地下两层，拥有面积不等的私家花园。整体上，居住氛围和产品纯粹性，是受欢迎程度的决定性因素。三是因收藏和保值目的而购买别墅。这类客群涵盖中产和富人阶层，虽然不缺房住，但他们对家庭财富的保值有明确预期，并有合理规划。别墅随时间凸显的稀缺性，具备了沉淀资产、固化财富的作用。这种需求相对宽泛，从经济型别墅，到过亿大独栋，都在可选范围，因人而异，各有所属，是推动别墅去化的暗中力量。近几年，城市发展重点区域挪移，叠加别墅供应结构改变，别墅项目的聚集度在下降，传统别墅板块逐渐解体，新的板块开始上位。特别是南城随大兴国际机场投运，临空经济区建设，以及亦庄新城产业日渐兴盛，北京南部片区别墅板块崛起迅速，市场关注度提升。其中，以大兴采育为代表的墅居板块，因城市资源和规划指标上的优势，成为置业者买别墅产品的优选之地。三十年前，因首都机场与东部商圈的衔接关系，孵化出中央别墅区，如今大兴国际机场以更高的规格和辐射力，开始赐予相邻大兴采育晋级主流别墅板块的机会。过去三年，采育连续供应罕见低容积率住宅地块，依托原有良好的生态环境和日新月异基础设施建设，交通条件大为改善，新能源智能汽车和体育休闲产业方兴未艾，展现出市场活力。如今，在北京别墅市场上，已经很难找到像采育一样别墅类型丰富并有较高纯度的低密板块。纵览楼市，约700万买舒适型叠拼，约1300万买类独栋，采育提供的几乎是唯一性选择。如果购房者到采育去看别墅，『地产营销人』会建议看什么产品呢？作为最早进入采育，默默打造别墅产品多年，已实景展现居住氛围的兴创荣墅，是无论如何不该漏掉的品鉴项目。兴创荣墅是北京兴创投资有限公司旗下开发的高端别墅项目，是兴创公司在大兴区域继兴创D标、兴创大厦、兴创屹墅和兴创国际中心等项目之后的标杆作品。与一般房企不同，早在2006年兴创公司便进入采育，担当整体土地一级开发工作，包括：城镇规划、拆迁及市政道路建设、公益配套等均由兴创完成，累计投资额已超87亿元，未来预计总投资额超百亿。业内盛传“先有兴创荣墅，后有采育别墅”，其实并不夸张。兴创荣墅位于副中心正南轴心地段，距城市副中心约30公里，距北京新机场约20公里，距离亦庄核心商圈约15公里，承接大兴国际机场溢出红利，是临空经济区辐射范围内的高端纯别墅社区。项目毗邻京沪高速、京津高速、京台高速及104国道，距地铁S6线直经约2公里，为该线与地铁4号线、6号线轻松对接，接驳全城；更有六环路、首都环线、魏永路、新机场北线等多条主干道环伺，路网通达市区。
兴创荣墅周边不仅有12万平米采育公园，且生活配套丰富，采育镇第一中心幼儿园、皇城根小学、北京三十五中等学府相伴，并重金引进青青藤双语幼儿园；项目享有同仁医院分院、国家康复医院等医疗保障；地块附近商业MALL、风情商街等满足各类生活所需。兴创荣墅是北京颇为罕见的低密纯别墅群，项目总建面约52万平方米，容积率仅为1.05，分为东区和西区，4万平米城市公园镶嵌其中。兴创以自成一派的崭新风格，打造了多种别墅产品，包括：类独栋别墅、双叠拼、四叠拼等类型，满足多元人群需求。类独栋产品，市场稀缺性最为突出。户型建面约350-430㎡，涵盖地上三层家庭空间、地下两层社交空间，实现层层有院。地下一层和首层为南北双庭院，二层中间可做空中庭院，三层观景庭院，丰富院落构成，创新“折叠四合院”理念，大大优化了别墅居住的体验感。在功能分区设置上，动静分离，有序排布。一层、地下一层均是动态设计，主要作为休闲，娱乐，会客活动空间，二层和三层是静态设计，主要为家人的休息居室，每层功能分区明确。类独栋别墅面宽7.5-11.5米，尺度充裕。首层为家庭共享空间，360°采光，空间敞亮；入户庭院大窗对景，增强室内外互动；礼仪餐厅，中西厨连贯；且可设置老人房，自由灵活。二层为家人亲密空间，南向全朝阳主卧室，两个次卧空间可分合。最精彩的内庭院设计，不仅增加了两侧卧室的采光效果，而且还营造出亲密的家人共享空间，让多种生活场景由此浮现。三层主人尊享空间，阔绰主卧带室外露台，对称性空间可做大衣帽间或书房；转角窗设计，扩展视野景观；在内庭院挑空处有一步阳台设计，与二层形成情趣互动，空间变幻莫测，身处其中，倍感温馨。地下可作为亲友聚会空间，地下一层和二层既可独立分开，也可做出震撼挑空客厅。在刚刚推出的样板间中，地下一层直接与下沉庭院打通，顶部设置了全透明采光窗，光线尽情射入，室内宽敞明亮，全无地下感受。双叠别墅，设计十分独特，保持与类独栋相近空间体验。户型建面约240-310㎡，分上下两叠，由南北实现独立入户，建筑立面层次分明，大部分石材铺设，品质感凸显。下叠为南入户，地上二层，地下二层，享有南向私家花园和下沉庭院；上叠为北入户，也地上二层，地下二层，配有北向花园和地下庭院。上、下叠均有室外露台，有天有地，场景生动，营造出纯粹的别墅体验。四叠拼产品，为入门级别墅，建面约188-240㎡，面宽8米，采光充沛，观景视野绝佳；空间布局做到家庭、社交双分离，功能完整。实属不易的是，兴创荣墅的配置也远高于市场标准。别墅配有中央空调、新风除霾系统、地暖，采用三层双中空Low-E玻璃，外窗为铝包木，颇显档次。除此之外，项目还精心增配国际品牌德国蒂森电梯，提升居住体验，获得良好口碑。『地产营销人』最近经常对身边朋友说：不看完所有北京别墅，不选择轻易出手。作为具有圆梦属性的一种低密产品，别墅的纯粹性显得愈加珍贵，墅区氛围也愈加重要。兴创荣墅历经几年打造，已颇具规模，实景绽放，品质不凡，值得一鉴。
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