身边很多朋友反馈,今年春节后二手房价格都涨了不少,去年买了房的感到庆幸,没买成的都打算今年上半年尽快出手,确实形势不等人。不过,『地产营销人』的建议是:可以多去看看新房。虽然一季度北京楼市新房、二手房的成交量都很高,刷新了多年前的历史高点,但相比而言,新房价格涨幅并不明显,同比去年一季度仅有2%的涨幅,所以今年买新房更合适一些。清明节之后,北京天气明显变好,也更加暖和了,春意逐渐变浓,又到了一年中别墅市场启动的时节。其实,开年的别墅市场是传统淡季,但北京一季度别墅成交的表现却是“淡季不淡”的感觉。据网签统计,北京一季度别墅成交947套,同比上涨137%;成交均价47517元/㎡,同比上涨3%;成交金额139.67亿元,同比上涨167%,所有维度都在上涨,尤其是成交套数和金额出现了翻倍的情况。
那么,今年别墅市场究竟会显现哪些变化?下一步的行情趋势是怎样的?别墅的稀缺早已不是停留在预言里,而是变为真真切切的数字。自2018年到现在,北京别墅的供应量持续呈下滑态势。2018年供应7633套,至2020年供应已经降为4497套,三年供应量阶梯式下行,共下降了41.08%。但在市场需求层面,过去两年成交非常平稳,需求有强力支撑,年均成交在4400套左右。可见,供销的“剪刀叉”已过临界点,预示着供需关系开始出现逆转。
从土地端也能看的更清楚,2020年北京新拍44宗商品房住宅用地,其中仅有7宗容积率在1.5以下,占比为15.9%;容积率1.1以内的更为稀缺,仅有2宗,占比仅为4.55%。由这就能看出,未来能做出别墅产品的地块凤毛麟角,将会进一步抑制供应,加剧稀缺态势。当然,供应减少只是问题一面,更重要的是:别墅产品的“纯度”也在不断降低。这是由于容积率的“红线”——不再供应容积率低于1.0的住宅用地所导致,这样我们看到的别墅,更多是在洋房基础上变异的产品,或者是像复式住宅一样的三叠拼,或者是在一层所做的下跃产品。被泛化的别墅,在产品上的主要问题是:居住体验与纯别墅差距较大,一方面单层建筑面积小,空间局促,舒适度不足,另一方面是没有庭院,缺少室外私属空间,与想象中的有天有地的别墅生活相差甚远。从近几年别墅供应品类上看,叠拼供应在不断升高,从2018年的2722套,至2020年的3053套,上涨12.16%,已成为当下市场的供应主力。形态纯粹的联排、双拼、独栋的供应整体呈现下滑趋势。过去三年,联排下滑58.28%,双拼下滑51.79%,独栋下滑11.54%。相比而言,独栋是最为稀少的产品,也是『地产营销人』认为最有收藏价值的住宅类型。去年独栋只供应115套,整体别墅占比仅2.56%,是正在告别北京楼市的超级稀缺产品。基于以上分析,对于准备购置别墅的客户而言,当下比较明智的置业策略:一是在别墅市场还未出现“断供”之前,在有限的市场空间里,尽早选择,尽快入手。二是在预算允许的前提下,尽可能去买产品类型纯粹、体验极致的别墅,以独栋或类独栋产品优先,如此可保证别墅的空间和宽敞的院落,带来真正别墅体验的同时,也获得保值增值的资产安全,作为一种特殊住宅长期收藏。前不久,『地产营销人』实地考察北部别墅大盘——凯德·麓语,今年将推出五期产品,全部为类独栋别墅,给想置业别墅的朋友创造了良机。墅区实景图凯德·麓语是北京市场为数不多在售的别墅大盘。项目位于未来科学城以北的生态涵养居住区,从京承高速11出口左转即至。从项目出发约30分钟左右车程可通达望京、奥北、首都机场;通过赵全营公交枢纽也可连接北京六大核心区域:三元桥燕莎、望京、亚运村、中央别墅区、未来科技城等,离尘不离城,出行较为便利。墅区实景图凯德·麓语的自然环境为墅居提供了优越条件,可谓:两面环山,依山而栖,与水为邻,推窗见景。项目周边有燕山山脉、京密引水渠、2000亩静之湖私属森林公园、大石佛、碑林等众多自然景观和名胜古迹,人文氛围浓郁,风光秀丽。项目是由凯德中国在京打造的纯别墅区 ,总体量约46万㎡,占地超千亩,整体依地势缓坡打造独特形制,注入经典法式庄园风格,把现代人居的健康理念和生活理想规划到山居别墅中,让建筑点缀在青山黛水之间,融于自然山景之中。在园林打造上,凯德·麓语呈现出山景、园景、街景完美结合起来的立体景观效果。园区内,多种名贵树木、各类果树,多年养成,草木繁盛,硕果累累,与山景遥相呼应。墅区中心规划有2万平米带状公园,并在别墅区内建设环形跑道,宜人景色兼容健康功能。除此之外,在别墅区之内,开发商还拿出约5.2万平米集中绿地,不惜成本打造对业主开放的休闲公园,如此手笔在北京所有在售别墅项目中堪称唯一,其公园规模基本相当于一个别墅项目的体量。该社区公园在保留自然野趣的同时,融入全家庭型运动、休闲、山地露营等需求,有儿童游乐区、长者运动休憩区、球类场地、林间跑步、宠物乐园、花海、阳光草坪等功能,为山居生活增添一抹活力。值得一提的是,社区景观也十分注重公共花园和业主私家花园的衔接和搭配,让小区景观不着痕迹的过渡,层层递进,形成有机整体,让业主拥有统一的感观体验。凯德·麓语前三期规划的是容积率仅为0.5的独栋别墅。历经多年开发,社区已十分成熟,如今一至三期现房实景均已呈现,并有不少业主入住,整体环境优美,果树遍布,景色宜人。项目四期规划为建面约278-410㎡的叠拼产品,均层面积超过100㎡,总价仅约750万起;同时也有建面约485-532㎡的联排产品,空间舒适,总价1500万左右,这两类产品只有少量存货在售。而即将推出的五期产品,是非常接近于独栋的类独别墅,建面约582-635㎡,形态十分纯粹,是市场上少见的纯别墅产品。五期产品整体立面依然为法式庄园风格,构造丰富、形式完整、典雅大气,每户为地上三层、地下二层,足够大的使用面积,保障了别墅应有的空间感和多功能带来的舒适性。C户型北侧立面实景图(工地拍摄)
超大面宽设计,是五期类独栋别墅的最大亮点,与同类产品形成显著差异。以C户型为例,中间户面宽达12.5米;边户面宽则高达13.5米,如此南向面宽尺度,在北京市场独一无二!独创性的设计,让多达9个功能空间实现全朝南,包括:客厅、餐厅、老人房、主卧、主卫、衣帽间、书房、儿童房、客房等,全部拥有充沛采光和疏阔尺度,获得极致的墅居空间体验。超越想象的面宽,让首层8.4米的横向宽厅,带来震撼视觉冲击力;同时在二层的功能排布上也游刃有余,能设计出充裕的家庭起居空间,生成温馨的私密交流场景。更令人惊喜的是,C户型的地下采光如同地上一般明亮,东南、西南近乎U型和C型宽阔采光天井,确保了阳光的直接射入,让地下空间十分敞亮。效果图
更为难得是,宽阔视野使花园景色与室内空间融为一体。五期产品的花园面积基本超过100平方米,家家私属院落,让城市山居生活更富有情趣,植树种草,烧烤聚会,宠物嬉戏,户外愉悦夹带一份自然惬意。凯德·麓语的五期样板间花重金打造,特邀请高端别墅设计经验丰富的DCDA戴维国际执笔。在设计中,探求空间的实用意义与细节表现,用对艺术的热忱创造出别样的空间体验。相信呈现之际,会再次引领北京全新的墅居时尚潮流。意想不到的是,如此纯质的类独栋别墅总价仅为1700万起,与市场上不少联排或合院价格相近,但居住享受和墅居体验却明显更胜一筹,相信该产品的推出会让很多别墅置业者感到欣喜!依照多年对市场的研究,北京楼市潜在改善需求非常之大,其中对类型的改善,尤其是平层换别墅的需求,其实是逐年增长的。但基于土地集约化使用,别墅这种占地奢侈的产品只会越来越少,长期看无法全部满足需求。关注那些仅存的相对成熟的别墅大盘,这是唯一入手纯粹别墅的机会,且供应的窗口期不会太长,尽早把握,就是不留遗憾。
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