进入8月楼市，寻找北京强势板块！

滂沱大雨和奥运赛事贯穿的7月结束了，北京楼市数据又呈现出新的变化。

从新房市场来看，1-7月住宅供应同比上涨5%，有小幅增加，而成交套数则同比上涨68%，依然远超去年同期，但增幅度有所收窄。存量继续下滑，环比上月减少了1605套，说明需求仍很旺盛。

有个指标变化值得重点关注：7月住宅成交均价已达53663元/平方米，较今年1月上涨了3%，较去年同期上涨近7%，说明今年新房成交价在稳步攀升，开始进入新的平台期。

有朋友问，北京新房的房价还会不会继续涨？什么板块想象空间更大一些？

『地产营销人』认为，北京房价未来依然保持稳中有升的态势，在新的供地结构和限价措施下，新房销售价格涨幅可控，相比盘横在高位的二手房，入手安全性更好。

不过，就不同区域板块而言，分化现象比较严重，有的板块房价坚挺，升幅空间大，有的则后继乏力，甚至可能下跌。

预判哪些板块强势，其实有迹可循。

1、新供地的最高限价，向邻近板块传导

在5月北京集中供地完成之后，业内达成一种共识：不同区域的新房价格获得重估。

如果从楼面价看，今年第一轮土拍，挂牌30宗地平均楼面价为3.3万/㎡，比2020年北京已出让的住宅地块平均楼面价2.8万/㎡有所提高。

如果从最高限价看，以朝阳为例，崔各庄两宗地房价上限为8.8万/㎡，比一年前邻近的华樾北京项目，均价高1万/㎡左右；另两宗金盏地块最高限价为7.6万/㎡，比两年前相距不远的中海望京府高约7千/㎡；而朝阳东坝8万/㎡的指导价，让在售7万/㎡的项目笑开了花。

 “五环8万，六环6万”，成了北京楼市新格局的形象描述。

虽然指导价普遍上调，但『地产营销人』相信市场绝不可能普涨，区域分化导致有的板块承接力强，而有的板块存在透支。相比较而言，朝阳属于价格承接力很强的区域，按照以往表现，即便指导价上浮，预估市场前景依然乐观。

此轮朝阳大望京、金盏等锚定价格的突变，会直接影响到其他相邻区域板块。

比如：顺义的新国展、中央别墅区一带，在连锁反应之下将获得价格有效传导，后势有持续走强的动力。

2、产业坚实的板块，对房价形成牵引

近几年，『地产营销人』对楼市观察的一个体会是：产业越来越成为房价涨跌的主导力量。

产业甚至已经超越地段要素，开始成为决定房价的核心条件。纵观一年来北京楼市成交活跃、房价涨幅明显的板块，无不是产业基础牢固、有政策助力的片区。

未来，产业将成为判定区域楼市价值的关键主线。有了产业，就有了充盈的财政，良好的城市形象和生活环境就有了保障；有了产业，就有人才涌入，相应生活配套也会更加优质和完备。

所以，房价想象空间大的板块都是产业的聚集地。

从上半年来看，以中关村、亦庄、大望京、空港为代表的相关板块，其住宅成交量和二手房价格都更胜一筹，明显跑赢大盘。

根据以上分析，增值性突出的板块，短期看周边新供地最高限价给出的上升空间，长期则主要看产业基础条件和规划红利。

以此为参照，顺义新国展成为格局演变之后最受瞩目之地，其代表项目——和光瑞府，将在下半年一跃而起，刷新区域价值认知。

新国展板块处于中央别墅区核心地带，从位置上靠近朝阳大望京，因此两地房价有十分紧密的关联性。

在这一轮房价跃升中，望京地区成为整个东部市场的领头羊，近一年来二手房价平均增幅超20%，次新二手房皆为10万+，其中有产业助力因素，也有区域集中供地给出的指导价预期。

望京楼市地位的夯实及价格空间的打开，让新国展有机会重新估值。在告别限竞房周期后，新国展步入纯商品房时代，7万+平台开始构筑。

新平台的价值内核，还是在于产业的基础和规划潜力。自北京自贸区国际商务服务片区落位顺义后，以新国展为龙头，正形成北京开放发展的超级引擎。

新国展正在变为对外交流交往的核心承载地，升级为世界级沟通平台，展现的是中国未来的全球影响力，迎来全新发展契机。

北京国际展览中心二期建筑是由扎哈事务所操刀设计，外观震撼，科幻感十足，将成为新一座闻名世界的地标建筑。

北京国际展览中心二期效果图

未来三年，新国展二期、三期将建设超过100万平米的会展公建配套，涵盖特色商业、商务写字楼、酒店集群、公寓、住宅等功能业态，满足人们在参展、商务、休闲、消费等方面的多元化需求，以390亿元总投资全面布局国际会展生态产业链，促进港产城融合发展。

北京国际展览中心二期效果图

全球顶尖会展产业的培育，将促进国际会展与国际商务、国际消费融合发展，衔接“免税、保税和跨境电商”政策，成为国际消费中心城市重要节点。

新国展强劲的产业之心，带动了一个高端生活区的持续进化和繁荣。

这里原本就拥有全北京最国际化的居住氛围，经过近30年发展，和光瑞府周边分布着诸多知名别墅区，是北京毫无争议的“富人区”。

16所国际学校汇聚了北京乃至全国最高质量的教育配套；温榆河和罗马湖构成可近水亲水的休闲自然环境；和睦家、友谊医院等保障了健康的生活品质。

北京顺义国际学校

和光瑞府占据多种资源的交汇点，网红街区与生态环境左右逢源，瞬间切换繁华和自然。

一路之隔便是集潮流精品店、汽车展示店、美食餐厅、蛋糕工坊、咖啡店于一体的祥云小镇，年轻人最爱的时尚打卡地。步行可徜徉美丽的罗马湖，观景、垂钓、慢跑，尽享自在与宁静。

夏日祥云小镇

鱼和熊掌不可兼得的珍贵城市资源，被和光瑞府悉数收揽，如此居境，在北京无可替代。

和光瑞府，为保利“和光”系3.0升级之作，也是华润全球第五座，北京首座瑞府作品，纯商品房产品力求呈现新国展的标杆品质。

和光瑞府效果图

项目规划建面约109㎡，130㎡、150㎡三种主力户型，均为大面宽、短进深，南北通透、全明采光的设计。

尤其值得一提的是，“2+X”、“3+X”的空间设计更富灵活性，个性化场景组合引领新一代居住风尚。

“X”空间既可适配公区，当作家庭的“社交中岛”，也可打造主题性的展示主人兴趣爱好的私密空间，伴随家庭生命周期，扮演与时间同频共进的记忆“魔盒”，为精彩生活留下丰富想象。

建面约109㎡户型，享10.2米面超大面宽，全明格局；主卧为套房设计，配有独立卫生间+衣帽间，私密性强；次卫靠近入户门，在步入家门的第一步就能满足防疫需求，进门洗手，而且可开窗通风，洗护防疫更健康；L形转角飘窗，让观景主卧从容体验墅级生活。

建面约130㎡户型，为两梯两户设计；南向面宽11.1米，享黄金进深比；巨幅玻璃幕墙，视野开阔；南北双厅、LDK一体化设计，整个空间动静分离；全功能主卧的面积约达22㎡，尺度奢阔；北向儿童房与干湿分离的全明次卫相邻，近乎双套房的配置，更显周到贴心。

建面约150㎡户型，采用四室两厅两卫“三代同堂全套房”设计理念；4.8米宽厅，U型厨房空间充裕，西餐导台式一体餐桌，有机衔接客厅与厨房；主卧套房含独立卫浴及步入式衣帽间，270°转角飘窗将园林景观与城市美景尽收眼底，整体彰显奢华舒阔之美。

富有创新理念的高品质社区，在新国展蓬勃产业加持之下，突破天花板，锚定区域价值，成为新格局楼市代表作，据悉，和光瑞府临售（祥云小镇南区）开放以后，已积攒超高人气，开盘热销指日可待！

进入8月，北京楼市开始微妙渐变，对于购房者，一方面要洞悉新房上市传导的价格信号，另一方面要再度审视产业对一个板块的带动力，两者都奠定信心，方可坚定入手。

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