温馨提醒：
此篇非广告，全是实打实的干货。
1
原则上，对于新盘，特别是北京新盘来说，只有两种走势：
“低开高走”与“低开平走”。
翻译成大白话就是：
一个新盘，首次开盘的价格会低一些。之后再开，要么价格维持不变，要么涨价。至于降价，一般、二般，哪怕三般情况下，都是不太可能的。
原因很简单：
如果降价了，前期购买的业主会维权。现如今的业主们，对价格的敏感度远远高于交房质量。
当然，一些犄角旮旯的房源，价格可能会低一些，这类属于特殊情况，不在我们的讨论范围。
行情不好的时候，不少二三线城市就会降价。就拿现在来说，天津、郑州、济南等城市，依旧没有止跌企稳的趋势。
而北京的开发商则不同，他们一般都会硬扛，很少降价。除非是自身条件非常差劲的楼盘。
2
今年，北京楼市依旧以“稳”为主，虽然5月之后成交量连续大增，但价格没有太大的变化。
新盘市场中，有的二次开盘提价500-600，有的提价1000-2000，主要还看前期的火爆程度。
但是，有一个新盘二期准备涨价6-7千，甚至更高。
现在这种行情下，究竟是哪个盘这么有底气？
不卖关子，它就是位于石景山的禧悦学府。
项目是个限竞房，由首创和新城联合开发，销售均价不超过62766元/㎡，且最高销售单价不得超过65904元/㎡。
从位置来看，它属于石景山和海淀的交界处，而且是个地铁盘，周边配套也还可以。
一期开盘的时候我去踩盘，人气比其他楼盘旺不少。
据了解，这些购房者大多是奔着项目南边的教育用地来的。这里规划了北大附中石景山学校，离项目非常非常近。
按照“就近入学”的原则，将来大概率能被划进来。
另一个吸引人的点，是地铁6号线。这条线经过不少重量级商圈，比如朝阳门、东大桥等，向东一直到通州潞城。这条线的通勤价值非常大。
还有就是离海淀近，可以蹭一下海淀的资源。海淀的房价什么样不用多说大家都清楚。虽然买不起，但我在你旁边买一个也是可以的。有点类似于：虽然我追不到女神，但我可以在女神居住地旁边租个房子。只要离得近，机会总是有的
至于产品本身，我认为没什么亮点，至少亮点不够突出。
一、户型设计一般。
主力户型89㎡三居没有亮点，和市面上那些网红三面宽相比，自然要逊色一些。
二、作为限竞房，价格稍微有点高
石景山限竞房不多，除了偏远的五里坨之外，地段好的就只有“禧悦学府”和古城的“长安云锦”，两个盘地段差不多，唯一的区别是云锦离地铁站稍微远一些，但据说11号线也会在周边设站。
云锦均价5.8万，学府6.2万，差了4000块钱。
即便算上距离地铁远近的因素，我认为这4000块钱也略多（况且云锦还是洋房），2000倒是正常（当然，溢价部分来自于“北大附中”这个名校的加持）。
虽然和云锦对标起来稍微有一点点贵，但只要涉及到学区，北京家长没有哪一个是理性的，一期卖得还算不错，如今已经基本清盘。
3
据项目方透漏，二期预计会在11-12月份开盘，价格6.8-7.2万。
要知道，一期均价才6.2万，就算二期均价6.8万，这也意味着一平涨了6000呢。
这个涨幅，真是“惊人”，堪称北京新盘第一涨。
也许你会说：
这不是限竞房吗，不是最高销售单价不能超过65904元/㎡吗？
还真不是这样的。
二期地块在竞拍的时候，就是不限价的纯商品房，今年2月11日由首创以29.75亿元底价摘得。
二期的地块，就在地铁口边上，可谓是真正的“地铁上盖”。
如此一来，开发商就有了提价的底气。只要不是高得离谱，上面一般都会批的。毕竟，中海和华润的不限价项目，目前均价也都在7W+呢。
不过这对当初买了一期业主来说，倒是个天大的利好。
那么，二期这么高的价格，究竟能不能买呢？
我认为：
这个盘目前最大的溢价在于“北大附中”（至于奥特莱斯，听听就行了），不过分校的质量，大多数也就那样。像人大附、黄城根、北京小学等等名校，已经满京城开花了，可靠谱又有几个？
二期规模不大，只有4栋高层，从目前曝出的户型来看，和一期基本相同。
至于能不能买，关键要看品质是否会在一期的基础上进行升级。
如果品质差别不大，那就建议果断放弃。
联系客服
