土地市场，房地产市场的基础，地价，决定着房价的最主要因素。在房价屡次让人惊叹的时候，2016年，天津地价的涨幅走进了人们的视线。惊叹，期待，感慨，土地市场，五味杂陈。
高价地块年年有,今年特别多。2016年,堪称是“高价地块元年”,全国各地都开启“疯狂抢地”模式。天津土地市场高溢价地块同样层出不穷,成交楼面价、成交总价纪录屡屡被打破,部分房企低调拒谈高价地块,却无法否认天津高价地块频出这一事实。
随着高价地块接二连三的出让,核心二线城市也好, 1.5线城市也罢,天津早已不甘于隐匿于北上广深之后,一级市场对二三级市场的带动不言而喻,而房地产业的蓬勃发展势必将推动天津整体经济的革新。
而未来的市场似乎更是难以捉摸。国土资源部、国家发改委联合印发了《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》，根据规定,京津冀原则上不安排新增建设用地。在业内人士看来,该规定向市场释放了土地供应数量减少的信号,在一定程度上将增加房企拿地的积极性,对未来地块竞拍起到了升温作用。
没有最高只有更高
我们先来看看之前的天津高价地块,手表厂地块,楼面价25082元/平;育梁道地块,楼面价21300元/平;天拖地块,楼面价10109元/平米……这是三年前的数据,放到今天,大概也只能试试空港、咸水沽,甚至是滨海响螺湾等非中心区域。
中航47.8亿竞得红桥机电学院地块成为区域高价地块,楼面价高达26767元/平；
天房集团以总价102亿,纯住宅楼面价47686元/平方米拿下了和平区大沽北路地块；
融创61亿高价刷下津滨大道双高价地块,均价近2万/平；
合景泰富以57.7亿、楼面价22014元/平夺响螺湾宅地；
正荣以总价18.1亿、成交楼面价24133元/平竞得南开制本厂地块；
隆基泰和以16.5亿元、楼面价24557元/平摘得河北区建昌道地块；
恒大以总价42.6亿元摘得津南咸水沽诚信里地块,住宅商服部分楼面价15661元/平方米；
启迪协信以53.5亿元拿下南开咸阳路地块,整体楼面价25476元/平米……
2016年，土地市场的成交总价、成交楼面价一再刷新历史纪录，一幅幅难以置信的土地成交刺激着大家的神经。
而在930天津新政出台后,开发商的拿地热情仿佛丝毫未受影响,万科以22860元/平年内第三次打破张家窝板块成交楼面价纪录,成为区域新高价地块。金隅空港连下三城,楼面价均超过30000元/平,溢价率分别为476%、485%、521%。土地市场的火热让业内担忧,这分明是在喊话二轮新政。
果然,11月9日,南开区双峰道地块出让,这个备受瞩目的地块出让还引发了天津首次连夜出台限价机制。最终，天津首个最高限价下的地块由金地以56095元/平米的楼面价, 总价47.4亿最终成交。
未来熔断机制是否会在天津土地市场全面铺开我们尚且不得而知,但是可以从中看出，高地价的影响力及政府对控地价的决心。
明显的结果——高房价
高价地块虽不能直接指导定义板块房价,却不可否认能影响左右房价,拉动板块价值。过去,高价地块的认定普遍集中在和平、南开等经济较为发达的区域,而现在我们发现,放眼全天津,从市内六区,到环城四区,再到远郊区县,都可以成为孕育高价地块的沃土,每寸土地都是开发商争先恐后抢夺的资源。
尤其是,和平区、南开区、海教园、咸水沽、张家窝将成为或正在成为新的热点区域板块,高价地块一出,周边房价随即攀升,辐射范围一再扩大。
1、和平、南开 当之无愧的高价地块高发区
得益于同样良好的区位优势和完善的配套资源,和平区、南开区地位几乎不可动摇,房价也一直领涨各区域。作为和平区时隔四年后首度释出的一宗宅地,和田道地块竞拍楼面价达38976元/平。而随着大沽北路地块的成功出让,和平区高端豪宅项目想必又将迎来新一轮涨价潮。至于咸阳路地块,作为南开区今年继制本厂之后出让的第2宗宅地,25476元/平的价格,打破了手表厂地块保持了3年的南开楼面价纪录。
和平区目前在售代表楼盘主要为湯臣津湾一品、泰安道五大院,均价5万元/平左右,而待售楼盘则是来势汹汹,四季汇、天津天成、天房大沽北路地块、中核阅和平、和平翰林公馆等全新盘蓄势待发。
南开区目前在售代表楼盘主要为融创中心、復康路十一號,最高7万元/平的均价早已不是普通购房者能负担得起,而待售楼盘丝毫不逊于和平区,启迪协信咸阳路地块、正荣制本厂地块、万科天拖北地块、天房水上西路地块等全新盘即将入市。
2、一路南看 海教园、咸水沽正在崛起
海教园板块临近咸水沽2个板块,政策利好下6宗地块的集中出让,让海教园一时间名声大噪。位于海河教育园区与咸水沽镇交界区的咸水沽地块,恒大以42.6亿的成交价夺得该地块,整体楼面价14689元/㎡,咸水沽也已高攀不起。
海教园板块内,目前鲁能泰山7号和龙湖天宸原著已先后首开,并取得了不错的销售业绩,而旭辉海教园地块和仁恒海和院也是被寄予厚望。
咸水沽作为津南CBD,主要吸纳周边地缘性客户,世茂御龙湾、海河原筑、天地源欧筑、金御瞰景、沽上江南等老盘即将冲破2万元/平大关,而以新城吾悦广场为代表的全新盘更是为这一热点板块再添一把火。
3、逆袭!张家窝坐实“涨价窝”名号
自从联发4月份7亿拿地以来,板块内各项目或封盘惜售,或价格猛涨,南站板块再也不是年初均价万元左右的价格洼地。而在中骏、平安、万科相继创区域新高成交后,板块内房价冲破3万势在必行。
张家窝板块坐拥南站商圈,高铁、地铁双铁汇聚,随着板块内数宗高价地的陆续出让,新房价格仍有上涨空间,业内也普遍看好张家窝未来的发展潜力。目前张家窝板块在售代表楼盘主要为社会山西苑,均价24000元/平,中骏雍景府、联发香海道地块等全新盘备受关注,至于君悦花苑、保利金融街诺丁山、中交樾公馆、万科四季花城等项目暂无房源可售,未来再开盘将会是什么价格水准,我们不得而知。
豪宅血统支撑高单价
三年前,南开区手表厂地块曾以约合15.2亿出让,折合楼面价25082元/平,三年后的今天,復康路十一號以5-6层纯洋房扛起70000元/平的均价,成为天津豪宅代表；同样是三年前,育梁道地块曾以10.65亿出让,楼面价高达21300元/平,三年后的今天天房崇德园成为天房转型高端住宅的代表作；仍然是三年前,天拖地块以103.2亿被融创夺得并成为当时的天津总价高价地块,楼面价10109元/平米,三年后的今天,融创中心成继奥城之后的又一扛鼎之作。
今年天津市场高价地块频出,新房价格也是不断攀升。目前,市区一些新亮相的高端项目单价到达每平方米5万甚至6万元,标榜自己是“豪宅”的项目比比皆是,仿佛分分钟就能捅破单价10万+的天花板。但是,业内也出现了一些冷静的声音:高价地块之上打造的项目就一定是豪宅吗?未必见得,真正的豪宅往往具备骨子里的豪宅基因和豪宅血统。
据媒体报道,我国一些经济发达城市对豪宅的标准认定单套总价在500万元以上。单价高的小户型新房不属于豪宅,天津市区房价已经突破3万元大关。有业内人士指出,豪宅最大的特点是稀有资源的占有和空间尺度的舒适度与奢侈感。随着资产配置全球化,国内外高净值人群对豪宅的鉴别能力不断提高,具备国际视野的高净值人群对豪宅的门槛要求也更为苛刻。
从世界级豪宅四季汇到传言单价10万+的天津天成,再到河东热电厂地块、大沽北路地块、南开制本厂地块、双峰道地块……明年的豪宅市场值得期待,好戏才刚刚开场。无论你是否承认,2016都是当之无愧的天津高价地块元年,而下一个高价地块又会是谁?或者,一大波高价地块已经在来的路上。
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