Q1. 房屋买卖的程序及注意事项?
Q2. 一个优秀的地产代理如何保证让您买到最满意的物业?
Q3. 什么是M.L.S?
Q4. 为什么买房不仅是为了安居, 更是一种投资?
Q5. 在安省对第一次购房者都有哪些优惠政策?
Q6. 我还没有确定以后是否在加拿大发展, 我适合在加拿大购置房产吗?
Q7. 房地产投资有哪几种方式?
Q8. 租房合算还是买房合算?
Q9. RRSP和第一次购房的关系?
Q10. 什么是安省购房储蓄补贴计划?
Q11. 是直接找那个卖方经纪谈价好，还是找自己的经纪人好?
Q12. 找几个经纪帮我看房是不是对我更有利?
Q13. 入住前后发现卖方留下家用电器坏了，该怎么办?
Q14. 非加拿大居民可否在多伦多购房?
Q15. 刚到加拿大没有收入和信用记录的新移民在购房时能否申请贷款?
Q16. 在多伦多买房, 如何才能找到最全面有效的房屋信息?
Q17. 在买卖房屋获取地产经纪人服务时, 您知道CLIENT和CUSTOMER的区别吗?
Q18. 买房与学区的选择?
Q19. 买房朝向如何选择?
Q1. 房屋买卖的程序及注意事项?
A1. 购买房产是您在加拿大开始安居乐业的最大的一笔投资之一, 同时又是一个非常繁琐和需要专业帮助的过程。(下面介绍购买现房的流程，而新房和期房的买卖则有另一套程序，另作说明) 一般说来买到您理想的房屋需要经过如下主要阶段:
( 安省地产协会及多伦多地产协会建议您找到一个称职的专业代理替您打理这一复杂的过程. )
Q2. 一个优秀的地产代理如何保证让您买到最满意的物业?
A2. Buying a home can be an exasperating and time consuming experience, but not if you enlist the services of a REALTOR. A real estate professional understands the market, knows exactly what is available and can match your needs and budget to your new home efficiently and effectively.
Honesty and Integrity
Most real estate professionals in our province are members of the Ontario Real Estate Association (OREA) and only members of OREA can call themselves REALTORS.
When you work with a REALTOR, you can expect not only strict adherence to provincial laws, but also adherence to a Code of Ethics. And that code is very important to you because it assures you will receive the highest level of service, honesty and integrity.
Highest Professional Standards
Before receiving a real estate license, candidates must successfully complete an extensive course of study developed by OREA on behalf of the Real Estate Council of Ontarion. That is only the beginning: in the first two years of practice, licencees are required to successfully complete three additional courses as part of their articling with an experienced broker. In addition, all licencees must continue to attend courses throughout their careers in order to maintain their licences.
Q3. 什么是M.L.S?
A3. Multiple Listing Service(MLS) 是由加拿大地产协会拥有的 Listing 系统. 该系统在全加拿大范围内受到广泛应用. 加拿大地产协会正式 会员在提供房产买卖专业服务时, 使用该系统最大限度的提高房产供求双方的信息交流. 长期以来加拿大地产协会始终保持该系统的全面,即时 和有效性.
MLS有两种:一种是对公众开放的MLS, 如加拿大MLS, 购房者可以通过公开的MLS了解到自己想要购买的房源的大致信息, 但这里的信息有一定的滞后, 而且只有房源的一些基本情况介绍, 没有进一步的背景材料, 如这所房子以前的买入价, 周边房源最近以来的成交价等.
另一种MLS系统则是只有各地产协会正式会员才能进入的数据库系统, 那里的信息是即时更新的, 而且专业会员可以通过这个系统查到各种背景信息
Multiple Listing Service or MLS is an exclusive service accessible only through a REALTOR and it can be a valuable tool. Through MLS, the details of a wide variety of listed properties are made avaible to the REALTOR you work with. That can save you a tremendous amount of time and effort in your hunt for the right home.
Q4. 为什么买房不仅是为了安居, 更是一种投资?
Q5. 在安省对第一次购房者都有哪些优惠政策?
A5. 在安省, 对第一次够房者的优惠政策主要体现在税收上, 主要有以下几条可供参考:
Land Transfer Tax: 土地交易税
Effective May 8, 1996, first time purchases of newly constructed homes were eligible for a refund of land trasfer tax.
Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP): 安省购房储蓄补贴计划
Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP) was established to help first-time buyers realize their dreams of homeownership. If you earn less than $40,000 (or if you and your spouse have a combined income of less than $80,000) then you are eligible to benefit from OHOSP.
RRSP 首期付款计划
每个家庭夫妻双方(包括同居夫妻)可以从各自的 RRSP 帐户中取出 $20,000 用于房屋首期付款. 一个家庭一共可取 $40,000, 而不涉及税收和利息.
Q6. 我还没有确定以后是否在加拿大发展, 我适合在加拿大购置房产吗?
A6. 如果用投资的眼光来分析, 在加拿大尤其是在多伦多的购置房产投资是非常明智的选择.
首先房产是有型的资产, 和股票及其他债券不同, 不会受到企业经营或经济发展的剧烈影响贬值到一钱不值. 而且土地的资源是有限的, 而每年都会有来自世界各地的大量的新移民不断的移居到安省, 尤其是多伦多.在供求驱平的原理作用下, 在大的时间范畴下, 城市的地产价格会保持上升的趋势(但不排除在某一段时间价格的适当调整回落).
其次加拿大是法制非常完备的国家, 对每个人的私有财产有严格的法律保护, 即使不是加拿大的永久居民, 都有相应的法规保护房产所有者的权益, 更何况永久居民. 在加拿大投资买房, 请可靠的人或专业管理公司代管是完全可行的.
而且加拿大是一个高福利的国家, 尤其是对老龄人, 有人说加拿大是老年人的天堂, 这是有一定的道理的. 如果您现在在中国, 美国或世界其他地方有自己很好的事业, 当然是事业第一, 但到老时, 回到加拿大, 安度晚年未尝不可.
Q7. 房地产投资有哪几种方式?
A7.房地产投资常见有以下几种方式:
投资自住或自住加出租, 租金可抵部分或全部 Mortgage 及 Property Tax. 以后出售变现, 增值的部分免税.
购买物业经营或出租, 经营或出租的收入用来还清贷款及其他费用. 以后转卖物业, 房产本身及增值部分就是一笔相当可观的投资回报.
低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.
选购位置好的 Lot 或 Retired House, 精心设计, 再建新屋出售, 投资回报率很高.
购买期房,预付定金获得新盘, 房屋建好后出手转卖, 会有利润.
购买公寓房, 委托管理出租, 房价上升时, 转卖升值.
购买Industrial Unit, 申请重新规划(By Zoning Bylaw), 做商业出租, 利润颇丰.
Q8. 租房合算还是买房合算?
A8. 首先, 无论租房支付多少租金, 付出去的都属于消费, 没有任何的回报.
而购置房产先不考虑是否升值, 至少是拥有了有型的资产, 除了居住以外也属于投资.
而且, 房产投资和股票及其他债券投资不同, 不会受到企业经营或经济发展的剧烈影响贬值到一钱不值. 要知道,城市土地的资源是有限的, 而每年都会有来自世界各地的大量的新移民不断的移居到安省, 多伦多这几年始终保持着较高的人口自然增长率, 每年需要购房的人数仍然不断上升. 伴随着城市的发展, 考虑供求平衡原理, 城市的地产价格下降的压力(包括利率上涨的影响)远远小于推动上涨的动力.
值得注意的是, 并不是每一笔房地产投资都一定会有很好的回报. 除了自己应有独到的眼光, 选择合适的地理位置, 调查社区环境, 分析投资发展趋势, 掌握投资热点以外, 需要寻求房地产专业人员的帮助, 最大限度地降低风险, 增加回报.
当然, 购买房产会限制迁移的灵活性. 也正因为这一点, 影响了许多租房者的购房积极性. 其实可以通过优化的财务规划来克服这一限制. 在购买第一套住宅时, 如果量入为出, 避免购买超出现有收入够买力的住房, 保持良好的家庭财务平衡. 一旦以后有了更好的工作机会, 需要搬家, 只要能够支付第二套房产的首期款. 在搬出第一套房产之后, 可以将此物业整套出租,让租客帮您支付第一套物业的银行贷款, 此时的您就是一个真正的地产投资者了.
如果您有一定的投资常识, 可用下面链接中的"Rent or Sell a home planner", 对租房与拥有房产进行财务比较: 房产投资财务规划工具
Q9. RRSP和第一次购房的关系?
A9. RRSP 首期付款计划是指, 每个家庭夫妻双方(包括同居夫妻)可以从各自的 RRSP 帐户中取出 $20,000 用于房屋首期付款. 一个家庭一共可取 $40,000, 而不涉及税收和利息, 但受如下条件限制:
只适用于首次购房.
必须从取款只日的第二年开始还款.
低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.
还款最长不能超过 15 年.
每年还款不能低于取款总额的 1/15.
不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税.
按照 RRSP 首期付款计划的规定, 只要 RRSP 帐户开设 3 个月以上, 便可从中取款, 这一规定可以让您不费吹灰之力资产增值许多. 具体操作方法如下: 如果您已打算在半年内买房, 可马上开设一个 RRSP 帐户 (注意一定要是短期 GIC). 前提是您手中有 $20,000 现金, 并有足够的 RRSP 空间. 假定您的边际税率为 45% 的话, 将会得到 $9,000 的退税. $20,000 现金变成 $29,000 !
Q10. 什么是安省购房储蓄补贴计划?
A10. 安省购房储蓄补贴计划(Ontario Home Ownership Savings Plan)
如果您现在的年收入在40000加币以内, 准备在未来几年里第一次在安大略省买房, 而且并没有打算放弃加拿大的永久居民身份, 可以考虑这个补贴计划. 否则此计划并不适合于您.
The Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP) was established to help first-time buyers realize their dreams of homeownership. If you earn less than $40,000 (or if you and your spouse have a combined income of less than $80,000) then you are eligible to benefit from OHOSP. Other criteria include:
You must be 18 years of age or older;
You must be an Ontario resident;
You must have a social insurance number;
Neither you nor your spouse have ever owned an eligible home anywhere, whether or not it was owner-occupied; and You never previously held an OHOSP.
There is no limit to the amount of funds you may deposit in your OHOSP. However, you will only receive OHOSP tax credits on annual contributions of not more than $2,000 individually (or $4,000 per couple).
Depending on your annual income and the amount you invest in your OHOSP, you can earn up to $500 or $1,000 per couple in OHOSP tax credits. You are eligible for tax credits for five consecutive years. You must close the plan and use the funds to purchase a home by the end of the seventh year. Otherwise, you must repay your OHOSP tax credits with interest.
To qualify for a tax credit for the current taxation year, you must open a plan by December 31. A plan can be opened at any participating financial institution across the province. The funds you deposit into your OHOSP will earn interest at competitive rates.
Q11. 是直接找那个卖方经纪谈价好，还是找自己的经纪人好?
A11. 买方找自己的买方经纪，并通过他(她)下Offer，这绝非可有可无。
首先, 我们仔细思考一下，把房子委托给经纪卖的时候, 卖方的经济人会承诺保护卖方的利益, 最大程度的售出好价钱, 一般卖主会和他(她)的代理人已经有了长期的接触甚至会有一定的交情，亲疏远近可想而之。如果你直接找卖方经纪，卖方经纪会不会从买房者的角度考虑, 提买方省钱?
其次, 直接找卖方经济人并不能帮您省钱. 如果是卖方经纪在帮你下Offer，需要你签一份Dual Agency Consent，表示你同意并了解规章，全部的代理费都要归这个经纪，一般他(她)不会把经纪费降下来 。而通过买方的经纪人下OFFER, 您的经纪人是不向您收取服务费的, 因为根据协议, 买卖双方的经纪人会根据一定的比例从卖方提供的代理服务费中分摊.
再者, 没有自己经纪人的帮助, 您的信息是不完全的. 对于 公众能看到的MLS，除了信息在时间上滞后两个星期以外, 比Agent的能了解到的信息也少很多，比如: 您下OFFER的这所房子以前的买入价是多少, 周边房源最近以来的成交价和成交的情况等 . 你没有REALTOR的帮助如何知道要价是否合理呢?好的房子，如果要价合理，一般会很快卖掉，甚至超出要价。
Q12. 找几个经纪帮我看房是不是对我更有利?
A12. 这是我们华人初次买房是最容易进的误区之一。其实只要加入了TREB，每个经纪人使用的数据和资源是一模一样的。不同的是为你工作的经纪是否尽职尽责, 替您着想。很多人误会说多找几个经纪会更好, 其实不然经纪人是很容易发现彼此的存在的。经常有客人让某个经纪人帮他找房子，告诉他没有别的经纪。结果第一次看房就被卖主认出来。当然也有和别的经纪谈不来再找其他的，那么最好告诉别的经纪哪些房子你看过了，哪些没有。如果经纪人知道你同时跟几个经纪看房是很不利的。首先, 为人的诚信是与人交道的基本准则. 其次, 一般人们在一段时间内只会找一个自己的代理人, 除非代理人不尽责尽力, 在此情况下, 您可以解除代理关系, 再另选他人。但 如果你还有别的Agent，经纪人一般不会愿意替您这样的客户提供专业的服务的，吃亏的还是您.
Q13. 入住前后发现卖方留下家用电器坏了，该怎么办?
A13. 类似的问题, 在目前房地产市场交易中比较普遍. 经常出现的情况有: 在入住前后发现冰箱或空调不制冷，炉头坏了，洗衣机、烘干机或洗碗机不工作，或者卖方没有按照房屋买卖合同中所规定的将应该留下的物品留下，等等.
上述情况如果是在入住前发生的，通常的做法是在迅速通知您的律师，您的律师一般会要求对方迅速修理。如果时间来不及，也会要卖方律师扣住适当的钱，等买方入住后进行维修，并向卖方律师要回所花费的钱. 但是，如果卖方不同意扣住钱，法律上没有规定买方可以以此为理由拒绝Closing， 这时唯一的解决方法是向小额钱债赔偿法庭(Small Claims Court)状告卖方.
上述情况如果是在入住后发生的，在迅速通知您的律师的同时，联系维修公司进行修理并留下发票，由律师向卖方的律师发信，要求对方赔偿相应的损失. 然而由于卖方在收到房款后，一般不愿积极配合，故而这样诉求解决问题的结果往往不太理想。但是律师信可以作为以后打官司用的证据.
如果卖方最终不予配合或您对他们的反应不满意，您可以直接到小额钱债赔偿法庭(Small Claims Court)状告卖方. 该法庭受理金额在$10,000以下的诉讼. 程序是：
填写案件受理申请表，并缴纳$50诉讼费.
参加预审.
缴纳$100的开庭费，开庭审判.
由于该法庭程序简单且无需委托律师作辩，如果您的英文交流水平不错即可自己前往，当然也可以委托一个英文较好的人一起出庭帮您讨回公道。该法庭的地址在47 Sheppard Ave. East, 3rd Floor Toronto, 电话：416-326-3554
Q14. 非加拿大居民可否在多伦多购房?
A14. 越来越多的国内朋友询问, 能否人不到加拿大而购买加拿大的地产?
答案是肯定的, 购买房地产其实就是典型的投资方式之一. 但是非安省的居民在购买安省的物业时主要有以下几点与安省居民购房不同.
由于加拿大不承认中国国内的信用记录, 所以国内的收入和信用记录在这里是无效的, 而且本人不在多伦多当地, 这就意味着在加拿大申请购房贷款是非常困难的.
关于贷款(MORTGAGE), 也有变通的方法, 即寻找在安省的合适人选作为代理人或合伙人购买该物业, 那么这位代理人或合伙人的收入及信用记录可以作为申请贷款的根据.
在购房时需要由代理人出面签署各种合同文件, 而且代理人的委托书须由律师公证(英文).
非安省的居民在购房投资时, 税收上与安省居民购房并没有太大的区别, 但是在以后出售如果获利(CAPITAL GAIN), 那么售房的实际操作会与安省居民售房有所不同.
本网站建议, 考虑此类交易应委托专业律师.
Q15. 刚到加拿大没有收入和信用记录的新移民在购房时能否申请贷款?
A15. 刚 LANDING 新移民在购房时是可以申请贷款的.
但是由于加拿大不承认申请人在中国国内的信用记录, 国内的收入和信用记录在这里是无效的, 所以申请高比例的贷款很困难.
然而有一些贷款机构在购房者缴足全部房价的35%--50%(各银行不同), 会免于审查贷款申请人的收入情况及信用记录.
这类情况, 需要专业的贷款经纪人的帮助.
Q16. 在多伦多买房, 如何才能找到最全面有效的房屋信息?
A16. 有很多买房的客户向笔者询问, 为什么在报纸,网站或其它媒体上看到地产广告, 马上打电话过去询问房屋的详情, 地产经纪人往往回答该房屋已经已经售出了. 这里面是不是地产经纪人在广告上做了什么手脚?
可以坦白的说, 多伦多大部分的地产经纪人一般是不会向大众发布虚假的广告的. 因为安省地产协会对每一个注册的地产经纪人的行为有严格的职业规范, 其中也包括对房产广告的内容的真实性有严格的要求.
但是为什么又会出现以上所诉的情况呢?
如果是第一次在加拿大购屋买房, 很多人可能并不知道其实在报纸上看到的房屋信息, 并不是最及时和有效的信息.
首先, 这是由于这里报纸的发稿周期所限制的.以中文报纸为例, 一般这里的中文报纸是要求每一个做广告的经纪人要提前一个星期左右将广告内容传真或EMAIL给报社的编辑, 以便编辑出稿. (有的付费的中文大报, 则需要至少两周的时间). 这样一来, 读者看到的房屋信息其实是至少一个星期前的信息. 而真正的好房一般在1-2周内就会已经出售了.
其次, 可能很多的购房者并不明白, 在媒体上的房屋信息可能并不是做广告的经纪人自己LISTING的物业, 他(她)们是作为LISTING这些房产的AGENT的CO-OPERATION AGENT(合作人)来对大众发布房屋信息的. 那么这些信息又是从哪里来的呢? 首先, 来自于同一家地产代理公司的同事们的LISTING. 更主要的是来自多伦多地产局的MLS(MULTIPLE LISTING SERVICE). 当然发布这些信息, 必须要事先经过LISTING AGENT的同意. 所以这些信息在做广告的经纪人将广告稿发给媒体之前可能已经在市场上有一段时间了.
那么可能很多购房者会问, 既然如此, 那什么渠道是更有效的渠道获得及时的房屋信息呢?
答案其实很简单, 找到一个自己满意的专业负责的经纪人, 帮你找房. 每一个注册的多伦多地产经纪人都有权通过多伦多地产协会的MLS系统获取即时更新的房源信息.该系统在加拿大范围内受到广泛应用. 加拿大(安省)地产协会正式会员在提供房产买卖专业服务时, 使用该系统最大限度的提高房产供求双方的信息交流. 长期以来多伦多地产协会始终保持该系统的全面,即时和有效性.
值得额外说明的是, 并不是说, 每一个地产经纪人就都是一样了, 虽然获取信息的权利是一样的, 但是每一个经纪人的专业程度, 谈判技巧, 对所在社区的熟悉程度, 以及责任心是不一样的. 这一点就需要购房者慧眼识英雄了.
最后笔者特别需要指出, 无论是报纸, 网站还是其它媒体上的广告, 其价值是无可置疑的. 首先, 读者通过广告, 能够了解到自己所在区域的房源概况及房屋价格. 更重要的是, 如果没有这些广告, 购房者如何能够知道,都有哪些地产经纪人在自己希望购房的区域内服务呢?
Q17. 在买卖房屋获取地产经纪人服务时, 您知道CLIENT和CUSTOMER的区别吗?
A17. 在加拿大投资置业或出售房产, 往往需要借助于房地产经纪人的帮助. 如果在正式与房地产经纪人打交道之前, 您能清楚的理解CLIENT和CUSTOMER之间的区别, 会让您少走许多弯路, 加强您和您的经纪人之间的沟通和理解, 有助于您顺利地买到您的理想物业, 或高效地售出房产.
很多人可能将CLIENT和CUSTOMER理解成同义词. 其实在加拿大的法律上, 这两个词有着两种完全不同的内涵, 而且他们之间的差别直接影响您买卖房屋的过程和结果.
CLIENT, 中文翻译为客户. 而CUSTOMER, 则是指消费者. 可能大多数的国内来的移民都知道, 中国有一个"消费者权益保护法"用来保护消费者的权益. 而在加拿大, 则把CLIENT与CUSTOMER严格地区分开来, 目的是更大程度上保护CLIENT的利益, 而不是保护CUSTOMER的利益.
举例说明, 如果我们到超市买东西, 对超市的服务人员来说, 我们是消费者, 他们真正保护的应该是他(她)们的雇主的利益, 而给我们消费者提供的是公平合理的商品价格及礼貌的服务. 而如果我们在打官司, 那么对律师来说, 我们就是他们的CLIENT. 这样一来, 律师的责任要求他们, 须从自己的CLIENT的角度出发, 提供更专业的服务, 最大程度的保护客户的利益.
同样道理, 加拿大相关的法律法规规定, 每一个房地产经纪人对CUSTOMER及CLIENT提供两种完全不同的服务.
对CUSTOMER, 经纪人需要提供的服务只有三个要求: HONESTY(诚实), FAIRNESS(公平) 及DUE CARE(适当注意). 除此而外, 不做其他的要求.
对CLIENT, 经纪人作为受委托人, 则要求提供更高层次的5种责任和义务:
DISCLOSURE, 经纪人有责任收集并告知自己的客户任何有关客户感兴趣的物业的相关信息;
COMPETENCE, 作为委托人的代理人, 地产经纪人必须运用自己的专业知识, 业务技巧, 常年经验保持一定程度的竞争能力, 以期保护客户的利益;
OBEDIENCE, 地产经纪人在房产交易过程中, 必须听从客户合理并且合法的指示, 即使经纪人本人不同意客户的指示;
ACCOUNTABILITY, 在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书, 地产经纪人有责任和义务保证其安全;
CONFIDENTIALITY, 地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密.
在了解了CLIENT及CUSTOMER之间的差别之后, 可能有人会思考, 什么样的情况下自己是CUSTOMER, 什么样的情况下是CLIENT. 本篇仅以买房者为例:
如果你直接找卖方代理而不通过自己的买房经纪人谈合同买房, 对卖方代理来说, 售房者是他(她)的CLIENT, 你是CUSTOMER;
如果是DUAL AGENT的情况, 您虽然是双方共同经纪人的CLIENT, 但经纪人只能公平对待买卖双方;
如果你经常换不同的经纪人看房, 而并没有签署BUYER AGENCY AGREEMENT, 对每一个带您看看房的经纪人而言, 您只是他(她)们的CUSTOMER;
如果您通过签署BUYER AGENCY AGREEMENT, 由您自己的AGENT看房买房, 那么您的经纪人必须向您提供CLIENT SERVICE.
Q18. 买房与学区的选择?
A18. 作为以前为MISSISSAUGA公立学校服务的工作人员, 笔者在做房地产以前, 走遍了MISSISSAUGA的每一所小学,初中和高中. 后来做房产经纪人, 在帮助客户买房的过程中经常会被客户问到大家共同关心的一个问题, 到底多伦多或密西沙加买房应该选择哪个学区? 笔者越来越深刻地体会到, 在我们华人新移民中存在许多对加拿大的基础教育的误解,严重的阻碍了买房的过程或者是受到误导买到其实并不适合自己的房.
综合起来, 咱们新移民在选学区的时候有以下几方面的误区:
过于迷信学区排名:
首先应该明确指出, 加拿大的基础教育是不提倡排名的, 现在人们普遍认为最权威的高中学校排名(High School Ranking)是由Fraser Institute研究发表，National Post(国家邮报)发布的。目前最新的排名报告发表于2001年. 是根据1998、99年度的学校资料进行的排名. 该排名首先各个地区教育局并不认可, 其次时间已经偏旧, 有一些比较新的学校和稍微小一些的学校没有包含在其中, 不能作为现在的评估标准. 最新的安省小学排名虽然由Fraser Institute研究发表于2004年5月, Report Card on Ontario's Elementary Schools: 2004 Edition. 同样的道理, 这些数据也仅仅能够用来参考, 不能作为唯一的考量依据.
过于依赖EQAO的成绩来判断学校的好坏:
EQAO(Education Quality and Accountability Office)教育质量评估办公室每年会在小学3年级, 初中6年级和高中9年级进行一次读,写及数学计算的统一考试, 用来考量每个学校历年学习成绩变化. 家长们可以通过这一考试初步了解这个学校今年的这个年级在地区教育局及在整个安省的相应的优秀率及不合格率的比较. 但是有两点必须指出, 一个是这个考试的成绩本身是不记入学生的REPORT CARD(成绩报告单)的, 学生对这个考试的重视及准备程度并不如其他的考试, 第二点是, 同一所学校, 每年的EQAO成绩是不断变化的, 今年的成绩很好, 但并不代表明年就一定很好. 有的时候, 如果把一所学校的两年成绩做一比较, 你会会发觉, 反差很大.
对华人社区胜传的"名校"情有独忠:
在华人新移民的社区中, 胜传着几所"名校", 例如NORTH YORK的AY JACKSON高中和MISSISSAUGA的THE WOODLAND高中. 这些"名校"之所以成为新移民口碑中的名校, 一方面是因为在几年前的一些知识竞赛中, 这些学校的学生的确有过一些较好的表现, 或者有的学校有一些特殊的教育课程, 如GIFT STUDENT PROGRAM(天才班), 抑或有些有心人根据本文上面所诉的学区排名或EQAO成绩归纳判断出来. 但是细心的人会发觉到一个问题: 随着时间的推移, 越来越多的华人或其他族裔如南亚及非洲的新移民的孩子集中到这些学校读书,而母语为英语的主流社会的孩子们的比例则逐年下降. 这些所谓的名校其实在主流社会中, 并不一定有很好的口碑. 而且更有意思的是, 这些学校还有一个共同的特点, 就是他们所在的社区并不是主流社会公认的最好的社区. 即使这几年这些学区的房价上涨幅度很大, 但仍然不是真正的高尚住宅区, 相反人员构成越来越复杂. 学校的学生人员构成过分"新移民化"其实并不一定对孩子的成长有好处.
将中国的唯学习成绩论搬到了加拿大:
也许很多人不了解, 加拿大或者整个北美的名牌大学在决定录取学生的时候并不是完全以申请人的学习成绩作为标准的, 很多孩子的家长就象在国内一样, 坚持不懈的督促孩子学习好文化课. 当孩子拿到了近乎完美的考试成绩后, 却发现还是与名牌大学或奖学金无缘. 在这里, 一流大学的招生办公室看中的是学生的综合素质. 他们对老师的推荐信, 学生自己的申请文章, 课外活动能力, 其他各类竞赛活动成绩同样十分看重.
不了解加拿大高中升大学的规律和申请技巧:
笔者有一些客户, 他们的孩子并不是在我们华人普遍认为的好高中学习, 文化课成绩也并不是十分出类拔萃. 但是根据笔者告诉他们的这里高中申请大学的一些规律和技巧, 通过他们的孩子自己的努力, 同样申请上了名牌大学, 有的甚至申请上了本科奖学金. 需要指出的是, 这里的高中本无重点非重点之分, 但主要分为两类高中, 一类是主要培养学生职业技能, 有利于学生在毕业以后能够顺利的走上职业技师的道路, 有一点类似国内的职业技术高中, 但这类学校的学生同样也可以申请大学, 只是比例会少一些; 另一类学校主要培养学生文化课学习能力及其他相关素质, 有利于孩子顺利的申请上好的大学. 无论是哪一类学校, 都有一个专门的办公室, 有的学校叫GUIDANCE OFFICE, 有的叫COUNSELLING OFFICE, 不同叫法, 其实是同一类机构. 这个OFFICE的老师主要有两大职能, 一是平时协调学生的课程安排, 对学生的综合能力的考察, 指导学生如何更好地安排学习; 二是在每年的3,4月份开始, 负责与各个大学的招生办协调, 做好学生的大学申请工作. 如果了解了这个机构的职能, 很多家长可能就会发现, 让自己的孩子在申请大学的关键时刻, 该如何踢好临门一脚, 应该向哪里寻求帮助了. 可以想象一下, 如果GUADIANCE OFFICE的某一个老师能够向你提供第一时间的奖学金信息, 甚至能提供一个很好的推荐信, 加上并不是很差的文化课成绩及综合素质. 这个学生拿到名牌大学的奖学金是完全有可能的.
对有特殊课程的学校不甚了解:
在MISSISSAUGA有两所高中Gordon Graydon Memorial Secondary School 和 Glenforest Secondary School提供IBT PROGRAM(International Business and Technology Program). 这个课程需要经过一次笔试, 两次面试, 学生才能被录取. 随着近几年大量新移民的涌入, 该课程的录取率由几年前的60%变成现在的30%. 笔者曾经与一位在Gordon Graydon Memorial负责面试的老师有这么一段对话. 这位老师问笔者, 为什么这么多的中国孩子喜欢以后上商科学校, 即使有些孩子很SHY, 并不一定适合这一发展方向? 笔者的回答是, 也许很多孩子的家长的兴趣不是在这一课程的内容, 而是这一课程本身是特殊课程, 在很多人的观念里, 特殊的可能就是好的. 这个老师无奈地笑了.
认为只有公立学校才是唯一的选择:
在人们选择自己购房的居住区域时, 往往考虑的是公立学校的学区. 其实一些教会高中由于拥有更好的学校管理, 教学师资, 特殊教育, 能够给学生提供更多的道德教育, 行为规范. 在教会高中上学的孩子, 本地出生的比例也会高一些. 有些新移民可能会有顾虑在并没有宗教信仰的情况下自己的孩子是否有资格上教会高中, 其实教会高中与教会初中和教会小学不同, 并不限制学生及父母是否为天主教徒或基督徒. 笔者有幸在Father Michael Goetz(在SQURE ONE附近)教会高中观看过一出由三个课程(Musical Theatre Drama, Cosmetology and Dance )的学生表演的舞台剧, 其剧情表演, 化妆, 舞美设计及舞蹈感染了在场的每一个观众. 人们很难想象出来那近乎百老汇专业水平的演出仅仅是出自一个普通高中的三个课程的学生.
过于强调小学和初中的比较:
最新的Fraser Institute 2004 安省小学评比在大多伦多有三所小学获得综合教学优秀奖: 士嘉堡的Kennedy Public School, 万锦市的Roy H.Crosby Public School 及北约克的Seneca Hill Public School. 为送子女读名校, 很多华人家长纷纷迁居.
加拿大是义务教育的国家, 小学和初中更没有期中和期末考试. 如果人们为了考虑高中的成绩会影响孩子以后上大学的考评, 重点考虑高中学区无可非议. 而过于强调一定局限在某一个很小小学区域范围内找房子, 就大可不必了. 有的时候, 小学排名很好, 而初中或者高中并不如人意, 是不是孩子在上初中或高中时候再搬一次家呢? 这样的话, 租房可能会更合适一些. 古代孟母三迁, 可能是租房, 而对我们新移民"买房三迁", 交易成本就太大了.
几点建议:
找房子注重社区环境, 找学校注重人员构成和学生风气;
对小学和初中排名不必过于苛求,避开不好的社区, 释放自己的心,不要被学区禁锢, 按自己的意愿找到自己喜欢的居所;
注重对孩子综合素质的培养与引导才是真谛;
有孩子上高中的父母, 提前做好大学的申请准备工作, 让孩子多与GUIDANCE OFFICE老师交流, 个性OPEN, 尽快获取信息, 取得老师的信任, 争取最好的推荐信. 让孩子走好容入加拿大的社会, 争取自己的一席之地的第一步.
本篇的观点与很多人的观点不尽相同, 献出此篇, 略书拙见. 只是真心希望, 每一个新移民家庭能够了解实情, 找到真正适合自己的家, 安居乐业.
Q19. 买房朝向如何选择?
A19. 在多伦多，很多朋友在第一次买房的时候，向笔者询问过：房屋的朝向到底该如何选择?
我们现在就讨论一下买房中的朝向问题。其实多伦多的房子，单纯的朝向问题并不是最重要的，重要的是房子的采光。国内的那种一定要座北朝南的理论在这里是行不通的， 除非你只讲究风水， 而不注重其他的因素：如采光和通风!
这里的房子的特性和中国的不一样， 和美国的也不一样， 甚至温哥华和卡尔加里的房子和这里的也不同。 主要是因为这里的房子既有北美房子的共性， 但又由于这里的房屋密度大于其他的地方，有的房子之间的间距很小， 所以又有它自己的特性。 由于每一种物业的结构布局及与相邻的房子之间的关系是完全不同的， 所以我们讨论这个问题必须要分开来分析：
Condo公寓应选什么朝向?
这里的Condo公寓很少有国内的那种南北通透的房型。所以， 房间的主要窗户的采光就显得尤为重要了。 一般来说主要窗户面朝南优于朝东，朝东优于朝西， 朝西优于朝北;但又有两个例外：一个是这里有一些欧洲人的后裔， 偏好朝西;另一个就是， 房间窗户外的景色也非常的重要， 有的时候景色的影响大于朝向。比如窗户的外面就是一个非常漂亮的高尔夫球场，你想像一下...
Condo TownHouse及FreeHold townhouse应选什么朝向?
连排的TownHouse，由于左右相连， 只有两面采光， 所以东西向的会优于南北向的。 因为完全南北向的就只会有一面采光。在南北向里面， 车库冲南的不如车库冲北的。当然最好主卧室向南。因为晚上睡觉的温度直接决定了你冬天每个月的Gas Bill。如果是把头的End Unit，主要侧面朝南就再好不过了。这样就三面采光， 房子里面一定会很亮堂。
Semi-Detached应选什么朝向?
基本原理同TownHouse。东西向的优于南北向的。在东西向的“双胞胎”里， 最好挑那个空侧面(带窗的一面)向阳的。 这样你的采光会比隔壁的邻居好很多!
房屋间距非常小的独立房应选什么朝向?
即使是独立房，房屋间距一小，就采光而言， 也就和Townhouse没有太大区别。所以以上的原则不变。但是有一点要注意的：如果细心的人， 你仔细的观察一下这里同一条街上的独立房(当然是间距比较小的)，大部分也像是一对一对的建的， 意思是说有一边和旁边的间距会大一些， 而另一边和旁边的间距会小一些。这是有原因的， 这里就不多说了。选那个间距大一点的在南边的，其采光会更好一些。
房屋间距大的独立房应选什么朝向?
如果车库和房屋是分开的， 而且不挡房屋的阳光。或者是老房子， 像Bungalow、后复式和侧复式的那种，车库在旁边或半地下，其影响不大。原则是主卧室，客厅或者是饭厅在采光面比较好。
如果车库是和房子连在一起的，就又分为下面两种情况。
独立房中，主卧室和大门或车库在同一边的，应选什么朝向?
如果是较新的独立房，车库和大门就在房子的正前方，就像个大口罩。这就是我经常说的：典型的25年以内的双层“大口罩”独立房。这样的房子选车库朝南或朝东会比较好。
独立房中，主卧室和厨房或Family room在同一边的，应选什么朝向?
往往这样的布局是车库(大门)和主卧室、厨房或Family room在相反的方向。那么选车库(大门)朝北或朝西会比较好。
上面说的都是比较典型的例子。其实在大多伦多，还有很多的地方，房子根本就不是按正东西或正南北向来建的， 例如密西沙加和宾顿市就几乎没有正东西或南北的房子。 那就又得具体情况具体分析了。
笔者有的客户在这里住了几年， 已经换了不止一次房子了。就已经非常有经验，跟笔者说：有的房子看上去还可以， 但住着就是不舒服， 但有的房子， 会越住越觉得舒服方便。其实，其中的影响因素，和通风及采光不无关系，当然不仅仅是这些，还有房屋的布局，结构和装修等等。上面的这些因素不仅仅影响居住的舒适度， 同时也会影响房屋的重售价值。
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