刘承韪：论按揭模式下关联合同的解除

作者：刘承韪

中国政法大学比较法学研究院 教授

来源：《法律科学》2023年第6期

目次

一、基于最高人民法院裁判分歧的展开

二、关联合同解除的正当性基础

三、关联合同解除的解释论展开

四、结论

摘要：按揭模式下的商品房买卖合同与贷款合同形成关联合同，在因出卖人违约导致买受人解除商品房买卖合同后亦有权解除贷款合同的正当性基础在于关联合同的经济一体性。此种经济一体性可从共同主观目的结合下关联合同的经济一体性和出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性两个不同视角进行理解，前者的关注点在于当事人的共同主观目的能否实现，而后者的关注点则在于对消费者的特别保护。尽管无论采取哪种视角，都可为按揭模式下关联合同解除的成立提供理论基础，但《商品房买卖合同解释》第20条最终选择的是前一种视角下的经济一体性理论。当然，这对于购房消费者解除权的行使并不会产生太多实质影响，因为不论是购房消费者还是非购房消费者都在该条的适用范围内，而真正有影响的是关联合同被解除后的返还。基于我国目前立法现状，《商品房买卖合同解释》第21条第2款应部分具有保护分期付款交易中购房消费者的制度功能，在买受人系购房消费者的情况下，对于其是否应承担贷款合同被解除后的返还责任应基于后一种视角下关联合同的经济一体性理论进行解释。

关键词：按揭模式；关联合同；经济一体性；主观目的；购房消费者

按揭购房交易模式涉及开发商、买受人和银行三方主体，包括商品房买卖合同和贷款合同两种合同关系。商品房买卖合同与贷款合同形式上彼此独立，但实践中开发商因资金链断裂不能按期交房时，买受人难以承受亦不愿接受为烂尾楼还贷的事实，通常都会选择“断供”，银行与作为借款人的买受人之间的纠纷由此产生。其中，争议的焦点集中于商品房买卖合同与贷款合同解除及解除后返还的关联性。最高人民法院审理的“中国建设银行股份有限公司青海省分行与王某诚系列合同纠纷案”便属于此类纠纷的典型案例。本文以此为契机，基于该案的裁判观点展开讨论，以期助益上述问题的解决。

一、基于最高人民法院裁判分歧的展开

最高人民法院审理的“中国建设银行股份有限公司青海省分行与王某诚系列合同纠纷案”涉及两个相关案件，前者是“王某诚诉中国建设银行股份有限公司青海省分行商品房预售合同纠纷案”，后者则是“中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某诚借款合同纠纷案”。虽然两个案件的案由不同，但涉及的基本案情、核心争议及主要当事人等并无差别，然而最高人民法院的裁判观点却截然相反。

（一）同一系列纠纷案中的不同裁判观点

本案的事实概要如下：2015年8月12日，买受人王某诚与开发商越州公司签订《商品房预售合同》，以约1.48亿元的价格购买越州公司开发的3号楼66－16号商业用房，建筑面积3736.19平方米，交付时间为2015年10月30日前。王某诚首付约7398万元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王某诚等三人（其他两人均系王某诚之子）与中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称“银行”）签订《借款合同》，约定借款7397万元，借款期限自2015年8月25日至2025年8月25日，担保方式为抵押加阶段性保证。同日，王某诚与银行、越州公司签订《房地产抵押合同》，约定王某诚以购买的上述案涉房屋为上述案涉贷款提供抵押担保，越州公司不按期交房而间接影响银行利益时，越州公司应代替王某诚承担赔偿银行损失的责任。另查明，王某诚于2015年5月9日至8月13日期间向越州公司支付完毕购房首付款，而银行也于2015年8月21日向越州公司支付完毕剩余按揭贷款。截至2017年3月21日，王某诚累计偿还贷款本金约917万元、利息约610万元，尚欠银行贷款本金约6480万元。因越州公司未能按期交房，王某诚诉至法院要求解除《商品房预售合同》，并要求判令解除《借款合同》并由越州公司偿还该《借款合同》项下剩余的贷款本息等。最高人民法院经审理认为，《借款合同》在《商品房预售合同》解除后也应予解除，但在越州公司不能返还银行剩余贷款本息时，王某诚仍应承担还款责任。理由在于：依据《商品房买卖合同解释》第25条第2款（现第21条第2款）有关“商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，出卖人确实应将剩余的贷款本息返还给银行，但这并未免除买受人的还款义务。该条之所以如此规定是考虑到按揭合同的特殊性，因出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应直接由出卖人归还给银行。不过，最高人民法院考虑到被告并没有对王某诚提出诉讼请求，故未对王某诚应承担何种责任进行审理。但也正因如此，这就为“中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某诚借款合同纠纷案”的形成埋下了伏笔。不久，银行又以王某诚等为被告另案提起诉讼，要求法院判令王某诚等与越州公司共同偿还剩余贷款本息，一审法院驳回其诉讼请求，而二审法院则基于最高人民法院在上述“王某诚诉中国建设银行股份有限公司青海省分行商品房预售合同纠纷案”中的裁判观点改判支持银行的诉讼请求。但是，最高人民法院经再审审理并经审委会讨论决定后彻底推翻了其先前的观点，即使出卖人不能向银行偿还贷款本息，买受人也无须再承担任何还款责任。理由如下：开发商违约导致两个合同解除，却实际占有使用买受人的首付款和银行的按揭贷款，而银行既享有抵押权又同时享有对出卖人和买受人的债权，但买受人不仅未取得房屋，而且要继续偿还贷款，各方权利义务严重失衡。若王某诚对合同解除并无过错，仍要求其偿还剩余贷款，责任过重，有失公平。

（二）基于不同裁判观点引发的理论探讨

最高人民法院在王某诚两案中裁判的分歧在于，应在多大程度上坚守单个合同的相对性，也可以说是应在多大程度上承认两份合同的关联性。最高人民法院在“王某诚诉中国建设银行股份有限公司青海省分行商品房预售合同纠纷案”中最初显然认为，仅仅应承认两份合同在同时解除方面的关联性，但是有关合同解除效力问题仍应坚守合同相对性，出卖人应当将收到的购房首付款和购房贷款返还给买受人，而买受人应将其中的购房贷款返还给银行。不过，最高人民法院在之后的“中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某诚借款合同纠纷案”中显然推翻了之前的裁判观点，认为两份合同的解除以及解除后的返还责任亦具有关联性。按照这种观点，出卖人受领的购房首付款是由买受人转入，而受领的购房贷款则是由银行转入，那么应该由出卖人将购房首付款和购房贷款分别返还给买受人和开发商。

自2003年《商品房买卖合同解释》出台至今已近20年，学者们对于上述问题的讨论也从未间断，但却一直没有形成统一的观点。有学者认为，即使是按揭购房模式下的商品房买卖合同与贷款合同也应坚守严格的合同相对性，而《商品房买卖合同解释》第20条关于合同解除关联性的规定实则是对合同相对性原则的破坏，对于两份合同是否应被解除应结合当事人的合意或是否选择行使解除权各自进行判断。但另有很多学者却持不同意见，认为应同时承认按揭购房模式下商品房买卖合同与贷款合同存在解除和返还上的关联性。主要理由在于：（1）两份合同构成一个交易整体，在商品房买卖合同被解除的情况下，整体交易目的已无法实现；（2）两份合同因具有经济上的整体性而构成关联合同，不能因分期付款买卖令原本的一份合同分裂成两个合同而使消费者遭受不利；还应承认消费者抗辩权的延伸，其对出卖人的抗辩也可向银行主张而无须返还贷款；（3）两份合同具有紧密结合的相互依存关系，作为经营者的出卖人与作为信用提供者的银行具有经济上的一体性，作为消费者的买受人由此取得抗辩接续，抗辩接续的效力之一便是其解除商品房买卖合同的效力可同时及于贷款合同，其二便是买受人对出卖人的抗辩都可以向银行主张，有权拒绝返还贷款。由此可见，尽管最高人民法院在“中国建设银行股份有限公司青海省分行与王某诚系列合同纠纷案”中仅在商品房买卖合同和贷款合同均被解除后的返还问题存有分歧，相关理论争议却不限于此，已有学者对《商品房买卖合同解释》第20条规定的两份合同在解除上的关联性提出质疑。而这种质疑正是讨论两份合同均被解除后应如何返还问题的前提，如果两份合同都不存在同时解除的关联性，那就无须再讨论两份合同解除后的返还问题。因此，基于上述不同裁判观点引发的理论探讨，不仅涉及两份合同在解除后的返还上是否具有关联性，更为重要的是还涉及两份合同在解除上是否应具有关联性。

二、关联合同解除的正当性基础

关于按揭模式下商品房买卖合同与贷款合同是否应具备解除上关联性的讨论，否定观点坚守合同相对性原则，肯定观点坚持两份合同的经济一体性。然而学者们对经济上一体性的理解又有所不同，第一种理由是基于两份合同在整体上存在共同的交易目的而认定其具有经济上的一体性，而后一种理由则是基于两份合同的出卖人与信用提供者这两个合同主体的结合而认定其具有经济上的一体性。何种经济一体性理论更具说服力，下文将展开讨论。

（一）共同主观目的结合下关联合同的经济一体性

合同联立是指数个典型或非典型契约存在互相结合的关系，这种结合可分为单纯外观的结合和具有一定依存关系的结合，前者的结合仅为外观结合，相互之间并不存在依存关系，而后者的结合则存在效力上的依存关系。就前者而言，数个合同之间实质上仍然是可以互相拆分的，彼此之间的合同效力也并不会互相产生影响，并不能构成真正的合同联立。而后者却与此不同，数个合同之间形成紧密结合的经济一体性，而这种经济一体性正是通过当事人之间的共同目的得以实现，这种共同目的既不同于当事人一方的动机，也不同于各个独立合同项下的典型经济目的。实际上，当事人之间的这种共同目的可以定位为主观目的，既不同于客观目的（典型经济目的），也不同于单方当事人的动机。

1.客观目的与主观目的的理论划分

客观目的通常可以通过合同项下的主给付义务进行识别。以买卖合同为例，根据《民法典》第595条的定义，出卖人在买卖合同项下的主给付义务是转移标的物所有权给买受人，而买受人在买卖合同项下的主给付义务是支付相应价款，出卖人和买受人在买卖合同项下的主给付义务同时也是对方在该合同项下的合同目的。在具体的交易背景下，当事人还会对各方的给付义务提出更为具体的要求，在范围上便不仅仅涉及主给付义务，还可能涉及从给付义务或随附义务。例如，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条的规定，如果出卖人未能完全履行从给付义务，仍可以导致合同目的无法实现，此处合同目的其实就是指具体交易背景下的客观目的。但是，当事人的合同目的并非仅限于客观目的，还包括主观目的。在经常被提及的英国合同法经典案件“爱德华七世国王加冕案”中，出租人打广告称其房屋可用于观看爱德华七世的加冕仪式，承租人遂与其签订租赁合同，但后来国王因生病取消了游行，法院最终认定加冕仪式取消导致承租人目的落空。该案中，租赁合同项下给付义务都是可以履行的，但是承租人租赁房屋用以观看国王加冕仪式的主观目的无法实现，因此影响租赁合同的继续履行。原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条也规定了情势变更规则，明确合同成立后若出现客观情势的重大变化，继续履行合同导致不能实现“合同目的”的，当事人有权解除合同。通常认为，此处情势变更规则中的“合同目的”应属于“使用目的”，而与给付义务无关，甚至是给付义务本身仍然可以履行，但是当事人的主观目的却无法实现。此外，从《民法典》第667条关于借款合同的法定定义来看，借款人的客观合同目的无非是从贷款人处取得贷款，而贷款人的客观目的则是向借款人发放贷款并收取利息。但是，从《民法典》第673条关于借款人未按照约定借款用途使用借款，贷款人便有权解除合同的规定来看，借款用途也成为当事人之间的合同目的，而这种合同目的正是主观目的。应承认客观目的与主观目的划分，前者系典型交易目的，而后者则是特定情形下当事人的动机和本意。由此可见，在客观目的之外，尚有主观目的的存在，而这种主观目的最初其实就是一方当事人的动机。当然如果仅仅是单方面的动机，尚不足以上升为合同目的，还需要对方当事人的明知并且认可将其作为合同存续的前提。

2.共同主观目的无法实现导致关联合同解除的理论基础

在日本近年来的债权法修改中，合同拘束力理论的立法改变当属最为瞩目的亮点之一，其从传统的债权—债务构成走向合同构成。根据传统的债权—债务构成理论，合同拘束力是在债法总则的体系下与其他类型的债一并进行考虑，这便导致过于注重不同类型债之间的共同特征，合意特征被有所掩盖；但根据合同构成理论，对于合同拘束力的理解仅在合同总则层面进行考虑，其中当事人的合意扮演着最为关键的角色，对于合同拘束力相关问题的解决应从当事人的合意开始。对于合同解除而言，同样如此，既然当事人是以取得某项利益为目的而达成订立合同的合意，那么在该项利益已无法获取时，合同订立的意义已经不复存在，有必要赋予当事人解除合同的权利。换言之，既然当事人是以取得某项利益为合同目的才达成合意，那么在该目的无法实现的情况下，合同解除也是当事人的应有合意，因为当事人同样不想令一个没有意义的合同继续存在。无论是当事人的客观目的还是主观目的，在关于合同目的无法实现便应赋予当事人解除权的问题上，我国学界也开始将当事人的应有合意作为其正当性基础。在当事人的客观目的无法实现的情况下，尽管从形式上看是法律规范赋予当事人法定解除权，但实际上这仍然只不过是当事人之间的应有合意，只不过这种被拟制后的意定解除权在形式上只能以法定解除权存在。换言之，双方之所以达成订立合同的合意，是因为期待对方能够完全履行合同项下的给付义务，但在对方未能完全履行给付义务的情况下，便不能期待还存在订立合同的合意，此时双方应有的合意反而应是合同不再继续履行，那么便应赋予遭受客观目的不能实现的债权人一方享有解除合同的权利。而在当事人主观目的无法实现的情况下，同样也是如此。若单方主观目的被对方明知并同意将其作为合同存续的前提，该主观目的便与客观目的同样重要。或许债务人在合同项下给付义务仍然可以履行，但在非因债权人自己原因导致其主观目的无法实现的情况下，即使合同继续存续也没有意义，在当事人的应有合意中也应认可债权人一方享有解除权。当然，如果非因双方当事人自己原因导致各自的主观目的都无法实现，在当事人的应有合意中便应认可各方均享有解除权。按揭模式下贷款合同的合同目的已经明显不同于上述客观合同目的。两份合同在合同目的上显然存在经济一体的紧密联系，买受人办理按揭贷款的目的是为了解决购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购房款，而买卖合同项下标的物与贷款合同的担保物具有同一性。因此，除一般贷款合同项下典型合同目的外，贷款人与借款人还就贷款合同项下贷款用于借款人购房并且取得房屋达成共识：对于借款人而言，其向银行贷款的目的便是用于购房并取得房屋；而对贷款人而言，在开发商仅为贷款合同提供阶段性保证，并且除借款人以所购房屋提供担保外并无其他担保的情况下，借款人能否取得房屋显然已经是贷款人衡量借款人信用状况的重要指标，借款人能够顺利取得房屋也是银行同意订立贷款合同的前提。因此，借款人将贷款用于购房并以房屋提供抵押担保已成为贷款合同项下双方共同的主观目的。在商品房买卖合同已因出卖人违约被解除导致借款人确定无法取得房屋的情况下，无论贷款人还是借款人，其主观合同目的均无法实现，那么便有必要赋予任意一方解除贷款合同的权利。

（二）出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性

分期付款交易能够使很多并不富裕的人获得日常或谋生的必需品，因此其成为非常普遍且受欢迎的一种交易模式。在传统的分期付款交易中，如果买受人没有足够的经济实力一次性支付完毕全部价款，而出卖人又同意买受人分期付款的情况下，实际上是出卖人为买受人提供了信贷支持。但随着社会的发展，分期付款交易已经不再局限于出卖人与消费者之间，金融机构会参与其中为消费者提供信贷支持。这种三方参与的新型分期付款交易模式，对于出卖人和机构而言无疑都是有利的：对于出卖人而言，其在传统的分期付款交易中以允许消费者延期付款的方式为消费者提供信贷支持，但这毕竟占用了自己的资金成本，影响了经营资金的高效周转，而金融机构参与其中后，取代了其为消费者提供信贷支持的角色，可以使得自己的经营资金尽快回笼；对于金融机构而言，对外经营借贷是其经营主业，通过介入出卖人与消费者之间的分期付款交易可以实现其对外借贷的经营目的。

按揭模式购房是将传统的分期付款买卖合同拆分为买卖合同和贷款合同。例如，若在传统的分期付款交易中，出卖人出售的货物存在质量瑕疵或其他违约事由，消费者可以直接选择解除合同。但在按揭购房交易中，一旦房屋出现问题，消费者即便解除了买卖合同，但其与金融机构签订的贷款合同仍需履行。因此为了保护消费者，便不能够使其在新型分期付款交易中遭受比传统分期付款交易中更为不利的境地，至少应保证其能够处于与传统分期付款模式中相同的地位，因而将出卖人与信用提供者视为同一经济主体便成为顺理成章的事情。正因此，《德国民法典》第358条规定，当消费者撤回与经营者订立合同的意思表示的，消费者也不再受旨在订立与此相关联的贷款合同的意思表示约束，反之亦然。其立法目的正是为避免消费者因原本的一个分期付款合同被分割为两个相关联的合同但实质上仍构成一个经济整体而导致其遭受不利。实际上，这是欧盟指令要求内国化的结果，在相关指令中都能找到相关规定的雏形。例如，根据欧盟《消费信贷指令》（2008／48／EC）第14条和第15条的规定，若消费者选择撤销贷款合同或与经营者之间由经营者提供商品或服务供应合同其中之一的，消费者也不再受另外一份合同的约束。而且，这些指令并非仅在德国转化，对于欧盟地区所有国家都有转化要求。例如，根据法国《消费法典》（Code de la consommation）L.312－23、L.313－3及L.313－41规定：借款人行使撤回权的，借款人也不再受信贷合同附属服务合同的约束；买受人获得贷款为先决条件，如果没有获得贷款，卖方应将买受人预付的全部款项退还。因此，也可以说，上述规则其实也是欧盟国家最低限度的通行规则。此外，日本也通过专门立法确立了类似法律规则。根据《分期付款买卖法》第30条第4款、第35条第3款第19项的规定，消费者可基于抗辩接续将其对卖方或服务提供者的抗辩悉数向信用提供者（即综合信用购入中介和个人信用购入中介）主张。例如，在消费者选择解除买卖合同的情况下，经营者对消费者的货款支付请求权便会被消费者否定，那么消费者同样可以基于此来向信用提供者主张停止支付贷款，随之解除贷款合同便是很自然的事情。当然，无论是德国法还是日本法，并非只要信用提供者参与分期付款交易便将其与出卖人视为同一经济主体，仍需以两者之间存在紧密关系为前提。对此，《德国民法典》第358条第3款明确列举了两种典型情形，那便是在当经营者本身也是信用提供者，或者贷款人与买受人订立贷款合同时使用了经营者协助的情况下，尤其应当认定两份合同之间存在经济一体性。此外，如果贷款人与经营者之间签订有合作框架协议或其他形式有计划的分工与合作，或者经营者处留有贷款人的申请表等情形的，也通常会被认定为经济一体性的存在。而在日本法上，认定经济一体性同样是以经营者与信用提供者之间存在密切合作协议（或称“提携契约关系”）作为基本识别特征，并以经营者参与贷款合同缔结、经营者在其经营场所提供可向特定信用提供者申请贷款的格式合同等情形作为重要参考。总之，为保护消费者，在出卖人和信用提供者之间存在紧密关系的情况下可将两者视为同一经济主体，消费者在解除买卖合同时，也有权解除贷款合同。

（三）不同视角下的经济一体性对关联合同解除效力的影响

通过上述分析可以发现，对关联合同经济一体性的解读实际上存在两种不同视角，即共同主观目的结合下关联合同的经济一体性和出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性。尽管两种不同视角下的经济一体性理论都可以成为关联合同解除得以成立的理论基础，但两者却存在明显的不同之处。共同主观目的结合下关联合同的经济一体性的适用范围更广，其关注的是当事人在关联合同下的共同主观目的是否实现。如果其中一份合同的解除导致另一份合同项下共同主观目的失去意义，遭受主观目的无法实现的一方当事人有权选择解除合同。相比之下，出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性在适用范围上较窄，其关注点在于消费者的权益保护。在传统分期付款交易模式中，延期支付利益对消费者而言至关重要，这不仅可以使消费者在暂时没有支付全部价款实力的情况下取得所需物品或服务，而且可以此对出卖人在合同履行过程中的违约行为提出抗辩。但信用提供者介入分期付款交易后，尽管消费者仍然享有延期支付利益，但消费者行使这种抗辩却变得障碍重重，出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性理论的提出正是为了保障消费者的抗辩不会因信用提供者介入分期付款交易而有所不同。

由此可见，两种视角，两种功能，直接导致关联合同解除的效果不同。在共同主观目的相结合视角下，两个合同的主观目的具有关联性，因此在合同解除上具有一体性，但对解除后的返还责任没有特别影响。在出卖人与信用提供者相结合的视角下，出卖人与信用提供者作为一个整体，不仅相关联的其中一份合同解除会导致另一份合同被解除，两份合同在解除后的返还责任也会突破合同相对性。换言之，出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性理论实际上是将出卖人和信用提供者视为与消费者相对立的一个经济整体，那么在两份关联合同被解除后的返还上也应如此。原因在于，后者的功能本就在于对消费者的特别保护，以免在信用提供者介入分期付款交易后，消费者不能行使原先在传统分期付款交易中本可对出卖人行使的抗辩。

三、关联合同解除的解释论展开

（一）《商品房买卖合同解释》第20条关联合同解除成立的解释路径

从《商品房买卖合同解释》第20条的条文规定来看，商品房买卖合同被解除后，之所以赋予担保贷款合同当事人以解除权，是因为商品房买卖合同的解除致使贷款合同目的无法实现。最高人民法院认为，借款人贷款的目的是购房，在商品房买卖合同已被解除的情况下，借款人已经确定无法取得房屋，此时贷款合同并无继续存在的意义；就银行而言，贷款人同意向借款人发放贷款的前提是借款人可以所购房屋为贷款提供担保，在借款人确定无法取得房屋的情况下也不愿再发放贷款。很显然，该条是按照共同主观目的结合下关联合同的经济一体性理论进行设计的，其关注当事人在关联合同下的共同主观目的能否实现，从而通过赋予当事人解除权使得两份合同拥有相同的命运。自最高人民法院审理的“中国建设银行股份有限公司青海省分行与王某诚系列合同纠纷案”被公开以来，不同的理论或实务文章对于按揭模式下关联合同解除的理论解读均一边倒地指向出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性，并多以《德国民法典》第358条作为比较法上的参照。这些解读实际上没有注意到《商品房买卖合同解释》第20条与《德国民法典》第358条在理论构造上的重大差异，前者是以共同主观目的结合下关联合同的经济一体性理论所构建，而后者则是以出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性理论所构建。因此，以《德国民法典》第358条作为比较法上的参照用以解释《商品房买卖合同解释》第20条并不妥当。

从比较法上来看，德国和日本对于消费者在分期付款交易中享有的关联合同解除权存在不同的立法体例，《德国民法典》第358条特别规定了消费者对于关联合同的解除权，而日本则通过《分期付款买卖法》的专门立法予以规定。在我国现行法律体系中，只有《民法典》第634条涉及分期付款买卖合同解除，除此之外并没有针对分期付款买卖的专门立法。尽管从条文内容来看，分期付款买受人并未被仅限定为消费者，但多数观点都倾向于认为，该条至少可以体现对消费者的权益保护。《民法典》第634条与《商品房买卖合同解释》第20条也未区分商品房买受人的消费者身份。有观点认为，《商品房买卖合同解释》第20条对于关联合同的解除采取的是解除权发生模式而非效力直接关联模式，既不符合联立合同经济一体性的要求，也会导致当事人之间的利益失衡；因为在联立合同中，数个合同之间具有整体的经济功能，其命运应当相同，如果将合同解除效力的决定权交给一方当事人，不仅无法体现数个合同间整体上的经济功能，还会导致对方当事人面临利益失衡的局面。这种观点有待商榷。首先，《商品房买卖合同解释》第20条的理论基础在于共同主观目的结合下关联合同的经济一体性理论，而按揭模式中商品房买卖合同和贷款合同的经济一体性正是通过作为买受人的借款人与贷款人在贷款合同项下的共同主观目的来实现；当商品房买卖合同被解除时，贷款人和借款人在贷款合同项下的主观合同目的都无法实现，那么双方当事人都有权解除贷款合同，而并非将合同解除权仅赋予一方当事人。就此而言，这正体现了两份合同所具有的经济一体性，并未导致当事人之间的利益失衡。其次，相较于效力直接关联模式，解除权发生模式更具优势。从当事人的应有合意来看，在其主观目的无法实现的情况下的确应赋予其解除权，但是当事人亦有权改变其原本应有合意而选择合同继续存在。在按揭模式中商品房买卖合同已经被解除的情况下，贷款合同当事人的主观目的均已无法实现，各方当事人既有权选择解除合同，亦有权维持合同的存续状态。当然，也会出现一方选择合同解除，而另一方选择合同存续的情况，此时仍要尊重当事人之间原本的应有合意，在双方对合同存续存有分歧的情况下，宜尊重一方当事人合同解除权的行使。需要进一步明确的是，在《民法典》时代，《商品房买卖合同解释》第20条的上位法依据何在？对此，有不少学者分别从不同角度提出解决方案。有学者认为，在因商品房买卖合同被解除导致整体交易目的最终无法实现的情况下，当事人有权以“合同目的无法实现”为由主张适用情势变更规则解除贷款合同；另有学者认为，因《民法典》第６７３条规定借款人未按约定用途使用借款，贷款人可解除贷款合同，所以该条可以为商品房买卖合同与贷款合同的解除提供上位法依据。我国台湾地区学者认为，按揭模式下的贷款合同实际上系附解除条件的合同，即商品房买卖合同未存立构成贷款合同的解除条件，当前者未存立时，后者便因所附解除条件成就而自动失去效力。按照这种观点，《民法典》第158条关于附解除条件的法律行为的规定便可成为《商品房买卖合同解释》第20条的上位法依据。就第一种观点而言，其欠缺说服力的地方在于，当事人解除贷款合同的事由并不符合情势变更原则适用的条件。无论是原《合同法解释二》第26条还是《民法典》第533条，都明确将商业风险排除在情势变更原则之外。在按揭模式中，除非不可抗力事件或意外事件的发生，出卖人在商品房买卖合同项下的违约原则上都应归入正常的商业风险，故买受人并不能依据情势变更规则要求解除贷款合同。第二种观点的问题在于，《民法典》第673条仅能为贷款人在按揭模式中商品房买卖合同解除的情况下解除贷款合同提供上位法依据，但却没能为借款人在此情况下为解除贷款合同提供上位法依据。第三种观点意识到按揭模式下商品房买卖合同是否存续对于贷款合同能否顺利履行的重要性，实际上是认为买卖合同的不能存续将导致贷款合同中当事人主观目的不能实现，值得肯定；不足在于，未过多考虑贷款合同当事人在主观目的未能实现后的内心真意。换言之，在贷款合同当事人主观目的未能实现的情况下，应由当事人选择是否解除合同，而不宜由立法对此作出判断。并且，《商品房买卖合同解释》第20条并没有采取附解除条件合同的构建模式，故《民法典》第158条并不能成为解除合同的上位法依据。就此而言，以《民法典》第562条第2款关于约定解除权的规定作为《商品房买卖合同解释》第20条的上位法依据或许更为妥当。相较于《民法典》第158条的规定，该条仅是基于当事人应有合意赋予当事人解除权，而并非规定合同自动失去效力，至于当事人是否行使解除权，则尊重当事人的自由选择。或许有观点会质疑，《民法典》第562条第2款适用的前提是“约定一方解除合同的事由”，如此做法是否存在拟制当事人意思表示的嫌疑。实际上，这不仅没有拟制当事人的意思表示，而且是通过对合同目的的解释对当事人真意进行挖掘。具体而言，当事人订立合同的应有合意是为了实现其主观目的与客观目的，而在其主观目的或客观目的已不能实现的情况下，遭受目的不能实现的一方当然有权解除合同，因为这仍是当事人的应有合意。换言之，当事人的这种应有合意完全符合“约定一方解除合同的事由”的要求，甚至可以说是不言自明的道理。其实，此处的约定解除权设定实际上是当事人默示意思表示的内容，贷款合同双方当事人虽未明定解除权于合同之中，但基于关联合同的共同主观目的，对于商品房买卖合同解除后的担保贷款合同当事人解除权是默示认可的，或基于法律规定，或出于事实需要或行业惯例，约定解除权可以成立，故此种解除权可以称作默示约定解除权。这一点可以在比较法上找到依据。比如英美法就有一种比较特殊的合同条款类型，叫默示条款（implied terms）。当事人在签订合同时不可能都是完全合同，出现漏洞之后法院如何解释合同、填补漏洞呢？大陆法系用诚实信用原则等抽象原则去解决，英美法尤其是英国法则采取默示条款的方式。在新近的一个经典判例中，英国最高法院认为，英国合同法在判断一个条款是否是合同的默示条款时，采用的标准不是合理与否，而是必要与否。如果没有这样的条款，这个合同会成为一个无法履行、完全没有效率的荒唐的合同，那么法院会毫不犹豫地承认该默示条款的存在。因此“默示条款”规则可以解决按揭买房纠纷中关联合同的解除问题，贷款合同依然有效，这并不符合当事人的订约目的。可见，上述默示约定解除权至少可以在英美法中找到依据。

（二）《商品房买卖合同解释》第21条关联合同解除后返还的解释路径

从《商品房买卖合同解释》第21条第2款的条文表达来看，在两份合同均被解除后，出卖人应当将购房贷款和购房首付款分别返还给银行和买受人。而最高人民法院在“中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某诚借款合同纠纷案”中显然也持与上述条文相同的裁判观点。从出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性来看，如果出于消费者在分期付款交易中应受特别保护的立场，并没有不妥。不过，从最高人民法院对该条的官方释义来看，似乎又呈现出不同的观点。释义书认为，第21条第2款之所以在条文上有如此表达，主要是出于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能。换言之，这种规定主要是出于诉讼便利与经济效率的考量，可有效避免出卖人先将购房贷款返还给买受人，再由买受人返还给银行的繁琐操作。最高人民法院最初在“王某诚诉中国建设银行股份有限公司青海省分行商品房预售合同纠纷案”中的裁判观点显然与释义书中的思路如出一辙。这种观点只是回答了为何相关联的两份合同可以同时被解除，但其解除后的返还责任并无特别之处。由此，最高人民法院在同一系列纠纷案中之所以给出截然相反的裁判观点，根本原因在于其对于上述第21条第2款背后的理论基础存在认识分歧。实际上，应当根据《商品房买卖合同解释》第21条第2款所承载的制度功能确定其理论基础。从《商品房买卖合同解释》第19条至第23条的规定来看，这些条文涉及的都是银行等信用提供者参与下的商品房买卖交易，但其本质上仍然是分期付款买卖交易的变形，银行等信用提供者的介入不过是取代了原本应由出卖人向买受人提供信贷支持的功能。除上文提及的包括德国在内的欧盟地区国家、日本的专门已通过立法承认消费者对出卖人的抗辩可向信用提供者延伸外，美国也存在类似的专门立法。例如，《美国统一消费信贷法典》（Uniform Consumer Credit Code）第3.405条便规定，消费者的索赔和抗辩可扩展到直接贷款案件，在出卖人与贷款人之间存在特定关系的情况下，消费者对出卖人的索赔或抗辩都可以向贷款人提出。相比之下，无论是从《民法典》，还是从《消费者权益保护法》等相关专门立法来看，我们对于分期付款交易或者信贷交易中的消费者保护立法明显供给不足。为此，有必要在现有条文中尽可能寻找对消费者保护的解释空间。如果在《商品房买卖合同解释》第20条之后并没有第21条第2款对按揭模式下关联合同解除后的返还作进一步规定，在20条已经采取共同主观目的结合下关联合同经济一体性理论的情况下，对于关联合同解除后返还问题的处理便应采取同样的解释路径。按照这种解释路径，在关联合同解除后的返还上仍应遵循单个合同的相对性。但是，从《商品房买卖合同解释》第21条第2款的条文表达来看，其完全可以承担起对分期付款交易中购房消费者特别保护的制度功能，从而可以对其采取不完全相同于第20条的理论解释路径。换言之，尽管第20条采取了共同主观目的结合下关联合同的经济一体性，但基于对购房消费者特别保护的需要，对于第21条第2款仍存在以出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性进行解释的空间。而且，从官方释义书来看，最高人民法院在起草之初也确实是将购房消费者作为重点考虑的保护对象。因此，在对《商品房买卖合同解释》第21条第2款的条文解释上，根据买受人的身份有所区分。具体而言：当买受人属于购房消费者的情况下，应基于出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性从而坚持对该条款的文义解释，承认购房消费者对出卖人的抗辩可以向银行提出，即购房消费者在商品房买卖合同解除后有权拒绝向银行偿还剩余贷款；但在买受人并非购房消费者而仅属普通购房买受人的情况下，应基于共同主观目的结合下关联合同的经济一体性对该条进行解释；商品房买卖合同和贷款合同均被解除后，仍应坚持单个合同的相对性，房屋买受人并未被免除向银行返还剩余贷款的责任。如此一来，对于购房消费者范围的界定便十分重要。根据《消费者权益保护法》第２条的规定，消费者购买、使用商品或者接受服务需以生活消费需要为目的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）则进一步界定了购房消费者的范畴。在关于买受人对所购买房屋尚未办理过户登记的情况下是否享有足以阻却执行的民事权益的问题上，《执行异议复议规定》第28条和第29条以买受人是否为购房消费分别规定了不同的可排除执行要件，前者针对一般买受人规定的要件较为严格，而后者针对购房消费者规定的要件则相对宽松。关于购房消费者的身份，《执行异议复议规定》第29条从两个方面进行界定：首先，以“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件明确购房消费者仅包括以满足基本居住需求而购买房屋的自然人。其次，只有当出卖人为房地产开发企业的情况下，才有讨论买受人是否为购房消费者的余地。此后，《九民纪要》第125条将上述要件进一步放宽，尽管买受人名下原本已经有1套房，但再次购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住要求的，也应认定该买受人属于购房消费者。《九民纪要》的官方释义书进一步认为，“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般应理解为买受人名下在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋，并且对于“买受人名下”的判断还应将买受人及其配偶、未成年子女作为整体进行考虑；对于是否满足居住生活需要的判断，也不宜简单地采取购房面积、套数等形式标准，而应注重结合买受人的实际情况具体判断；对于商住两用房因其具备居住属性，也可以参照适用《执行异议复议规定》第29条的规定，但商铺、写字楼因具有投资属性，则并不属于该条适用范围。以上规定及相关释义解读是最高人民法院立足于我国本土实际国情，并基于2015年《执行异议复议规定》出台以来的司法实践现状所做的总结性规定，对于购房消费者的认定具有很强的借鉴意义。

四、结论

按揭模式下的商品房买卖合同与贷款合同构成关联合同，在商品房买卖合同被解除的情况下，之所以允许贷款合同当事人解除合同，原因在于两份合同存在经济上的一体性。对于这种经济上一体性的理解，存在共同主观目的结合下关联合同的经济一体性和出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性两种不同角度，前者关注的是其中一份合同被解除后，是否因此导致相关联的另一份合同项下当事人的合同目的无法实现，而后者的出发点则在于消费者在信用提供者介入后的分期付款交易中应否受到特别保护。尽管无论从哪一种角度出发，都可以对按揭模式下关联合同解除的成立进行理论基础构建，但《商品房买卖合同解释》第20条的理论基础是共同主观目的结合下关联合同的经济一体性。因此，其他国家在这方面的专门立法中体现的基于出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性理论不能照搬用来解释《商品房买卖合同解释》中规定的商品房买卖合同和贷款合同的关联解除问题。不过，《商品房买卖合同解释》第20条基于共同主观目的结合下关联合同的经济一体性理论所进行的规定对于消费者行使解除权本身并没有太大影响，与买受人是否具有消费者身份无关。两种一体性理论真正的区别在于，相关联的两份合同在被解除后的返还责任。如果《商品房买卖合同解释》第20条之后并没有如第21条第2款这种关于关联合同解除后返还的规定，那么在返还问题的解释上仍应延续第20条的解释路径。由此产生的结果便是，仅承认当事人可以共同主观目的结合下关联合同的经济一体性享有解除权，但在关联合同解除后的返还上仍应遵循单个合同的相对性。原因在于，共同主观目的结合下关联合同的经济一体性理论仅可以为关联合同解除权的成立提供理论基础，并未涉及关联合同解除后的返还，故关联合同解除后的返还便跟单个合同的返还并没有区别。但《商品房买卖合同解释》第21条第2款针对按揭模式下关联合同解除后的返还做了特别规定，并且从条文表达上来看，存在着可以用出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性理论进行解释的空间。从比较法上来看，我国针对分期付款交易中的消费者保护立法存在供给不足的情形，考虑到我国的实际立法情形，第21条第2款应承担部分关于购房消费者保护的制度功能。在对该条的解释上，可根据买受人是否为购房消费者而采取不同的解释：如果买受人属于购房消费者，在两份合同均被解除后的返还上，应基于出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性理论进行文义解释，那么购房消费者对出卖人的抗辩都可以向信用提供者主张，其无须再向银行返还剩余贷款；但如果买受人并非购房消费者，仍应基于共同主观目的下关联合同的经济一体性理论进行解释，两份合同在被解除后仍应坚持单个合同的相对性，买受人仍应向银行承担贷款合同解除后的贷款返还责任。只有如此，在我国现有的立法背景下，才能够实现在分期付款交易中对购房消费者的特别保护。最后，回到本文开头所提及的最高人民法院审理的“中国建设银行股份有限公司青海省分行与王某诚系列合同纠纷案”，尽管在出卖人逾期交房的情况下，最高人民法院无论是在“王某诚诉中国建设银行股份有限公司青海省分行商品房预售合同纠纷案”还是在“中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某诚借款合同纠纷案”中都认可买受人享有对贷款合同的解除权，但对两份合同均被解除后的返还却存有分歧。最高人民法院在之后的“中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某诚借款合同纠纷案”中显然更多地考虑了对消费者的特别保护。正如上文所述，《商品房买卖合同解释》第21条第2款在制度功能上的确应包含对购房消费者的特别保护，而该条的条文表达也能够为此提供解释上的可能性。但是，该案裁判观点仍然有值得商榷之处。从案情来看，买受人是以约1.48亿元的价格购买越州公司开发的3号楼66－16号商业用房，建筑面积高达3736.19平方米，买受人的身份显然不应定位于购房消费者。那么在对《商品房买卖合同解释》第21条第2款的解释上，便无须基于出卖人与信用提供者结合下关联合同的经济一体性理论承认其对出卖人的抗辩都可以向银行主张，从而免除其在贷款合同解除后向银行的返还责任。因此，就该系列纠纷案的案情而言，最高人民法院最初在“王某诚诉中国建设银行股份有限公司青海省分行商品房预售合同纠纷案”的裁判结论或许才是较为妥当的。

（本文责任编辑 马治选 陈凌云）

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编辑：孙禹杰

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