一套房子 在2016年以12000/㎡买入 在2019年以36000/㎡抛出 ——这是二小姐的操作 另外一套房子 在2016年以38291/㎡买入 在2019年以21000/㎡抛出 亲！这是开发商的操作呀！ 2019年12月10日 上海松江泗泾再次出让双子星地块，分别被招商和华发以21500和21000的楼板价拿下 而地块隔壁，2016年出让的双子星 融创和格力的楼板价分别是38291和37674 四年后，以六折价拿下！ 站在高岗上，风吹屁屁凉
2016年是上海的楼市大年
地王频出
板块地价屡创新高
中兴路地王举牌现场
由于耗时实在太长
二小姐睡了一觉醒过来，他们还在举牌……外卖盒饭我都吃两顿了，他们还在举牌……110亿啊！当然值得所有人被蹂躏得死去活来！
那时候的妖股“厦门”
由于盘子小，供应量稀缺，更是“逢拍必地王”，完全丧失了理性
杭州也是不遑多让
绿城以45368/㎡的楼板价竞得潮鸣地块，在很长的一段时间里都保持着谁与争锋的江湖地位。
开发商一掷千金，踌躇满志
会点燃摇摆不定的购房者的火药库
每次热热闹闹的土拍结束后
大家纷纷说“楼板价都这么贵了，开发商难道会亏本卖房吗？兄弟们给我冲鸭！”
赤裸裸、血淋淋的现实会告诉你
四年后以当年的六折价买入
那也是可能的！
售价完全无法覆盖成本
那也是可能的！
剔除建安、营销、财务、税费，保障房，租赁自持等，全他妈是亏本的！
自己买的地
跪着也要卖掉！
杭州是一个卖地为生的城市
这不——今年又是土地出让金第一名，而且这个第一名实至名归，把第二名远远甩下。后来者们啊，赤了脚都追不上杭州卖地的本事！
杭州自2016年以来的地王情况一览表
我们可以看到：近八成地王已经入市
平均入市周期达15.6个月
超过全国平均入市周期10个月左右
大部分地王的开发节奏较为缓慢
那几个迟迟不肯入市的项目
都是大龄剩女
不是嫁不掉，而是不肯下嫁
她们多位于主城区，楼板价超高
当年拿下地王的时候就斗得你死我活
而在当前较为严苛的限价背景下
入市大概率面临亏损的命运
这类地王和战略性单身二小姐一样
宁可不嫁，也不能嫁屌丝
项目长期处于搁置状态
入市周期预计超过2年
已经入市的13个地王项目
能盈利的集中在2016年早早拿地，并且争分夺秒开盘的项目，如市区的凤起潮鸣、壹号院；以及郊区余杭富阳临安等在2016年的土拍市场尚未起势的洼地，以较低价格拿下的土地。
但对70%以上的普通地王来说，无论是滨江、拱墅、还是西湖、江干，每一个区域地王在这波行情都赚不到钱。
——发现了没有？
这和二小姐当初杭州选筹的判断一致
我为什么要买萧山？
萧山的涨幅高，而且成交量大，换手率充分，泡沫小。临安的涨幅也高，但成交量小，二手换手率低，涨幅容易失真，是妖股，介入的风险比较大，不够稳妥。对我这种重仓杭州的人来说，不买妖股。
上海的地王情况和杭州略有不同，
基本全部集中于2016年
因为此后，上海土拍政策大幅度提升门槛（言下之意是很少有房企有入场的资格），这直接导致了上海2017、2018年大部分宅地均以“底价”成交，不存在地王。2019年情况有所复苏，才重新出现地王。
上海从2016年至今诞生16宗地王，
已有10个项目入市，
已入市地王的平均入市周期达33个月
远高于全国平均入市周期18个月。
所以你看到了——上海楼市不景气，本来应该10个月操盘入市的项目纷纷拖延到33个月，闲得蛋疼的二总监就改行开公众号啦！
不肯入市的原因和杭州地王差不多
宁可不嫁，也不可嫁屌丝
建安成本+营销成本+财务成本+税费
别忘了还有配建的保障房和自持的租赁部分
前有狼，后有虎
出了门还有限价
开盘就意味着亏本，咱宁可不开盘
至于销售情况
这黑锅，地王可就不背了
其实，大家当初拿地，都不理性，可为啥如今有的热销成网红盘？有的滞销呢？难道是因为滞销的盘当初拿地更不理性吗？
非也
只是因为——上海对市中心的限价执行地更彻底，郊区没限价。所以市中心的地王卖得好，郊区的地王卖得差。你若是把市中心的限价去掉，让地王盘按照市场价卖，也不好卖。你若是把郊区地王也搞个一二手倒挂限价，它就不会滞销了。
二小姐要对招商和华发说
侬路道粗的，抄底成功！
4年后以6折价买入上海
这绝对是楼市婴儿底了
项目公司可以开香槟庆祝了
就凭今年以来上海二手房成交量走势图都可以预判——明年上海上涨，是铁板钉钉的事啊！无非是涨多涨少的问题罢了
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