（图源网络）
前言
最近有一个巴南李家沱一个楼盘火速售罄了。
（图源网络，图文无关）
了解过去历史的一定知道它是当地著名的烂尾楼盘。
（数据来源于铭腾机构）
为何一个烂尾楼盘都被疯抢？
就因为：便宜！便宜！便宜！
不得不说现在重庆的刚需真的很难：核心区买不起，郊区越买越远。
市面上在售的楼盘几乎没有什么低单价低总价的楼盘可以选了，刚需也基本上被赶到了二环的界石、水土、陶家等区域。
01
刚需已陷入高单价陷阱
重庆的刚需现在不仅是能够选的项目很少，并且在总价的束缚下，很多刚需忽视了自己已经在默默地承受高的单价。
过去我们一直在嘲笑一线城市的人居品质很差，
一家数口人挤在一个40、50㎡的小房间里，被迫发明出了各种超高利用率的极致户型。
而神奇的小户型现象目前在重庆不断上演：
A. 江北寸滩某项目：
此项目号称自己是江北嘴，套内37㎡做了2房，套内49㎡就做到了3房。
刚需们欢天喜地认为自己120多万就入住了高大上的江北嘴，并且还是个三房。但是冷静下来一算单价，实际建面已经超过了20000/㎡！
要知道江北核心的北滨路网红大盘融景城目前在售的二手房也才刚刚过20000/㎡，伪江北嘴楼盘何德何能让自己的客户已经默默背上了“豪宅”的单价。
B. 九龙坡核心某楼盘：
建面75㎡（套内61㎡）做出标准三房，总价130万起。
这个项目也是典型的高单价、低总价项目。毕竟作为地王频出的大杨石板块已经不可能有低单价的项目在售了，于是KFS们只能从产品类型上来做文章。
是实话，套内61㎡可能做一个2房的小户型都会略显局促，更不要提做3房。仔细算下来，这个刚需项目套内已经达到23000/㎡！
23000/㎡的房子真的还能算得上刚需吗！？
C. 弹子石某楼盘：
套内51㎡，做出了神奇的横厅设计2房，总价约120万。
让阔绰的横厅设计走进刚需家庭，不得不说这个项目的设计师是真的厉害，让刚需也体验了把豪宅的生活。
总价120万买一套横厅设计的CBD项目，听起来还是多有排面和性价比的。
但是仔细一算，单价竟然超过了24000/㎡！
在刚需高层项目的设计不断调整下，目前重庆市面上的高层是面积越做越小，单价越来越高。
甚至在上周，重庆市场是出现了神奇的一幕：
高层在售单价高于洋房在售单价！
高层均价14200/㎡，
洋房均价13198/㎡；
数据来源于铭腾机构
总结一下，当下重庆的刚需已全面陷入高单价陷阱。
虽然刚需小户型有这低总价的优势，但是在单价方面，由于核心区高单价高层项目的拉动，目前重庆在售的高层项目真的不便宜了。
02
存销比跌至2.4，高层项目“告急”
尽管高层刚需产品越卖越贵，但是市面上依旧供不应求。
根据最新的统计数据，重庆的高层存量去化周期已经跌至2.4个月！创下了近年来的新低。
（数据来源于“铭腾机构”）
所以现在摆在刚需面前的问题不是买不买，而是买不买得到。
（图片来源于网络）
当然不仅仅是高层住宅，改善型的洋房产品在刚需高层的倒逼之下，去化周期也大大缩减，目前重庆的洋房去化周期也已降至4.5个月。
因为洋房本身的单价并不高，仅仅只是因为面积的问题约束了总价，所以面对比较有实力的刚需客户或者刚改客户，重庆的洋房似乎也有点不够卖了。
最令人差异的还有重庆的别墅市场。
如果说洋房和高层项目在某一个阶段还有过去化周期的回调，那么别墅的去化周期才是一路走低：
8个月下来，重庆别墅去化周期猛降近4个月！
所以当下的重庆市场可以用这样一句话来总结：
刚需在抢房；
刚改在跑步进场；
改善一直在买买买！
（视频来源于朋友圈）
从总体上来看，重庆的市场一直在保持着“供不应求”的状态，而持续的“供不应求”，反倒越发增大了购房需求，每周的销售面积仍旧保持着高速增长，价格也在不断攀升。
（数据来源于“铭腾机构”）
我们谁也不可否认，重庆楼市在2021年的小阳春正式启动了。
03
刚需已经朝着二环发车了
房子贵了不可怕，无房可买才是令人焦虑的。
随着核心区土地价格和在售项目价格的不断攀升，越来越多的年轻刚需在平衡品质和地段后，毅然决然地选择了重庆2环的板块：陶家、界石、水土、西永等。
二环板块普遍都是距离传统核心区（以解放碑为中心）20公里以上的区域，但是随着轨道交通的建设，越来越多的人开始接受这些“偏远”的地段。
另一方面，从目前的公布的重庆第一批供地计划来看，土地供应大户也基本集中在二环板块上：
北区：蔡家某地体量，是本批次最大可建体量。
轨道蔡家站北侧2公里的地，体量有400多亩，容积率1.66，4123元/㎡。
蔡家板块：目前新房建面均价约1.2万/㎡，二手建面均价约1.1万/㎡。
南区：巴南区，是本批次起拍单价均价最低的区。
巴南这次3块供地，全在界石。看得出来，巴南区，李家沱、龙洲湾、巴滨路新盘建设应该进入了尾声。
界石板块：目前新房建面均价约0.86万/㎡，二手建面均价约0.84万/㎡。
这3块在桂花小学附近的地，全都是4000元/㎡，估计拍出来在4500元/㎡左右。
西区：本批次单价最便宜的地，在西永。
这块地在佛洛伦萨小镇北侧，单价3551元/㎡，周围已经有了一些新盘，位置其实还行，也许会翻盘逆袭。
其他便宜点的地，基本在西永、唐家沱、大渡口。
综合来看，地价基本上确定了未来重庆的刚需只能朝着二环新区发车了。
结语
总结一下，重庆今年的小阳春真的很火热，依稀有了一点16年影子。
当刚需购房者还在核心区的高层项目中“挑肥拣瘦”时，其实刚需们已经开始默默地承受了高单价。
这次土地供应计划出炉，未来刚需购房者势必朝着二环新区板块进发。
此时我只能说一句：
我在重庆买得起的房子已经越来越远了……
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