商业租赁合同中保证金和违约金同时并存的处理

本文是君之道思考的第340期文章

在商业租赁合同中，出租人常处于优势地位，对承租人的义务条款也设置得较为苛刻。例如承租人一旦有轻微违约行为，出租人动辄就有权解除合同，没收租赁保证金及要求承租人支付高额违约金。

在司法实务中，出租人基于承租人的违约行为要求其支付违约金并没收租赁保证金的诉求较为常见。对于出租人的该等诉请求，司法观点并不一致，但多数法院倾向于将没收租赁保证金作为对出租人违约损失的弥补方式，损失不足以弥补的，则会根据过错程度、合同履行情况及实际损失等综合考虑酌定违约金数额。

一、定性：违约行为致使没收保证金的，租赁保证金应属于违约金

保证金是出租人为保证房屋租赁合同条款得以履行而向承租人收取的款项，通常为保证承租人依约交纳租金、物业费、水电费、公摊能耗费、合理使用租赁房屋及其设施设备之目的而设立。一般会对保证金的具体数额、交纳方式、抵扣方式和返还方式在合同中作出相关约定，承租人支付保证金后不履行约定义务的，应按合同约定承担相应的违约责任。

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定，除非租赁合同中对保证金的性质明确约定为定金外，当事人不得适用定金罚则来处理保证金。当承租人的违约行为触发没收保证金的处置条款时，审判实践中通常从违约责任的角度对租赁保证金的没收进行定性，即租赁保证金也属于违约金，应受到我国《合同法》关于违约金调整规则的约束。

二、适用违约金调整规则：将保证金和违约金一并纳入违约金调整规则进行判定

《合同法》第114条及《合同法解释二》第29条对违约金的调整规则进行了明确规定。根据相关规定，违约金兼具惩罚性和赔偿性双重功能，违约金与损失相等，则体现赔偿性，超过损失部分，则体现惩罚性。基于商品交易等价原则，违约金数额与违约损失的数额应当大体相当。因此，衡量违约金数额的标准主要是违约造成的实际损失。当承租人主张出租人没收保证金和要求支付的违约金总额过高，而请求法院予以减少时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量没收租赁保证金以及违约金的数额是否合理。当总数额超过造成损失的30%时，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

例如，在（2019）粤03民终9871号案中，广东省深圳市中级人民法院认为，该案合同3.1条中双方均不承担违约责任的约定系针对合同提前终止的法律后果，对于终止后上诉人不按约交还承租人的是否存在恶意违约，若不存在，仅适用违约金的补偿性，若存在恶意违约，则应体现惩罚性功能。对于上诉人应承担的违约责任，当事人不应因同一违约行为被反复计算违约金。该案中，合同终止后上诉人迟迟不退还房屋，给被上诉人造成损失，应按照81400.8元/月的标准支付延迟退房期间的房屋占用使用费，同时根据合同的约定，被上诉人有权没收押金。在被上诉人缺乏证据证明其损失显著超过押金数额的情况下，没收的押金数额应能弥补被上诉人损失。原审在已经认定上诉人承担所交押金不予退还的违约责任后，再行认定上诉人还需另行承担月租金一倍的违约责任，属于重复计算，该院予以纠正。对于占有使用费的计算时间，鉴于上诉人在2018年4月合同解除后仍实际占用涉案物业至今，上诉人应按照原合同约定的租金标准（81400.8元/月）支付涉案物业从2018年5月1日至实际交还物业之日止的占有使用费。综上，原审事实认定清楚，部分处理不当，该院予以纠正。

该案中，二审法院在衡量承租人迟延返还承租房屋所应承担的违约责任时，对违约行为的恶意性进行了审查。同时，在合同约定承租人迟延返还房屋需支付高额违约金的情形下，法院将出租人没收的租赁保证金认定为对出租人损失的弥补。若保证金已足额弥补实际损失且承租人不存恶意违约的情形，判令承租人再另行支付违约金，属于对违约金的重复计算，存在对出租人损失进行过度保护的情况。此外，对于承租人实际占有房屋的行为，仍应按照合同约定的租金标准支付占用费。

三、 律师小结

租赁合同纠纷，常由合同中相关条款的约定不明或对一方违约责任的过度约定引发。为减少纠纷的产生，本着公平和诚实信用原则，双方当事人在订立租赁合同时，对保证金的使用条款应明确、具体，对保证金的金额、交纳对象、使用条件的成就、扣除后的补交、合同非正常终止的情况下保证金如何处理等作出明确约定。对于承租人而言，即使因违约行为而被出租人起诉，也不必过度担忧，及时向专业人员咨询，对合同中约定的不合理违约条款进行有效抗辩。法院或仲裁委在裁决时一般会根据当事人提出的酌减要求，将双方的过错程度以及守约方的损失数额等因素综合衡量，确定没收租赁保证金以及违约金的数额是否合理。

文/叶秀旻团队