本文是君之道思考的第359期文章
开发商因商品房未达到法定或约定的交付条件而延迟交付房屋的现象较为常见。逾期交付房屋也是引发商品房预售合同纠纷的重要原因之一。一旦法院认定开发商逾期交房，开发商需就此承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。购房人在不行使合同解除权或开发商逾期交房未达到行使解除权条件时，如何计算逾期交房的违约金是开发商和购房人最大的争议焦点。本文对违约金的认定标准做简要分析。
一、依据合同约定确定违约金计算标准
我国实行商品房销售备案制度，开发商与购房人签订的商品房买卖合同的主合同通常采用住房城乡建设部、工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本或各地住建部门颁发的示范范本（以下均称“《示范文本》”）。该《示范文本》一般就开发商逾期交房的违约金的计算方式为“逾期在×日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金”，该种计算方式同样适用于购房人不行使解除权要求开发商继续履行合同的情形。同时《示范文本》特别约定，该违约金比率应当不低于买受人逾期付款时的违约金计算比例。《示范文本》中对于开发商逾期交房和购房人逾期付款的违约责任约定相对公平、合理。
但基于目前房地产市场上开发商的强势地位，开发商往往会通过签订补充协议的方式来细化、变通《示范文本》的有关约定以减轻其法律责任。就逾期交房违约金最常见的约定方式就是相较于购房人逾期付款违约金约定较低的计算比率，或按照中国人民银行同期流动资金短期贷款、甚至同期银行活期存款利率等标准计提利息等。
无论开发商按照《示范文本》条款约定逾期交房违约金计算方式还是在补充协议中约定相对较低的违约金计算比率，只要双方在合同中有明确的违约金计算标准，法院一般按照双方约定标准计算违约金数额。
二、参照租金标准确定违约金计算标准
尽管《示范文本》中有明确的关于开发商逾期交房违约金的条款，但部分开发商会在补充协议对于逾期交房违约金计算方式进行模糊化处理或不予约定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
因此，在没有约定违约金具体计算方式的情况下，法院一般按照同地段同类房屋租金价格计算。但由于违约金参照同地段同类房屋租金标准确定往往金额较低，一些地区法院可能会酌定以租金上浮30%确定违约金。
三、法院对违约金计算标准的调整
作为逾期交房纠纷案件的争议焦点，在合同约定或法院认定的违约金计算标准对己方不利时，不论是购房人还是开发商均会根据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条请求人民法院对违约金予以调整。
（一）购房人认为违约金标准过低请求调整
在合同约定开发商逾期交房违约金过低时购房人会请求人民法院予以调整。但请求违约金调整的前提条件是存在“损失”，对此购房人应承担举证责任。但法院一般按照参照同地段同类房屋租金标准确定损失，购房人如认为实际遭受的损失大于租金损失，应承担举证责任。但实践中，购房人往往较难证明自己遭受损失的具体数额，较难达到更高诉求。
购房人以逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任差别较大、开发商与购房人权利义务不对等为由请求调整的，同样存在举证困难的情况。即购房人很难提供充分的证据购房合同相关条款未经协商、显失公平等。
（二）开发商认为违约金标准过高请求调整
基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照同地段同类房屋租金标准确定损失的标准，开发商在购房合同中明确约定违约金计算比例的情况下，也会根据该条规定主张合同约定违约金过高而请求人民法院予以调整。此种情况下法院的裁判观点不尽相同。一些法院认为，从《合同法》第一百一十四条第一款来看，一方当事人违约时，是否适用违约金责任，完全取决于当事人自行约定。如果没有约定违约金，则违约金责任无适用的余地。但如果当事人约定了违约金，则守约方可以依据合同主张违约金责任。同时，开发商作为合同条款提供一方本身处于强势地位，基于私法自治与对弱势一方有利的考虑，对明确约定的违约金不予调整。当然，也存在按照开发商的主张将同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的裁判观点。
（三）其他调整情形
实践中存在部分开发商在主合同即《示范文本》上直接调低逾期交房违约金计算比例的，但由于未删去《示范文本》关于“该违约金比率应当不低于买受人逾期付款时的违约金计算比例”的限制，法院基于公平作出不利于开发商的解释。
例如，在(2018)粤13民终4135号案件中，案涉合同第十二条虽约定开发商在逾期交付的情况下“按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，但又在括弧内载明“该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率（即万分之五）”，该十二条条文内容与该条括弧内说明的内容矛盾。因《商品房买卖合同》文本由开发商提供，应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，在合同条文内容存在矛盾的情况下，应当作出不利于提供合同文本一方的解释，故开发商应承担的逾期交付的违约金根据案涉合同第八条的约定按日计算向购房人支付全部房价款万分之五的违约金。
四、结语
开发商逾期交房的违约金计算或许本身并不复杂，但违约金计算标准的调整，由于涉及法官对契约自由与实质正义的衡量，存在自由裁量的空间，各地、各级法院甚至同一法院内部也会出现截然相反的裁判观点。因此，不论是购房人还是开发商在处理此类纠纷时应着重关注同院、同审判人员过往案例，并在诉讼过程中做出针对性的回应。
文/张远洪律师
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