当我们在聊三四线买房的时候，都在聊什么？| 楼面

某天，和我同住一小区的大强跑来问我说，他怀揣两百万想投资房产，应不应该投资三四线房产？

 

我寻思良久，居然给不出一个肯定的答案。

 

诚然，全国楼市一片平稳之时，几个默默无闻的三四线城市悄悄地冒了尖。

 

10月份的70城房价数据显示，西宁、呼和浩特、大理等几个中西部三四线城市的二手住宅销售价格同比均上涨超过10%，而一线城市北京、广州却呈现微跌。

 

三四线楼市不仅以肉眼可见的速度增长着，还契合了许多人的投资需求：

 

首先，是房产。纵观国内金融产品，股票大起大落已过时，P2P暴雷无数，区块链骗局众多，只有经历暴涨如今稳固增长的房产更得人心。

 

其次，单价低。深圳四万起步，惠州一万出头，深圳一厕所，惠州一套房，你说要厕所还是要房？

 

从表面看，三四线完败了一二线城市的房。

 

但，这仅仅是表面而已。

 

 

为什么稍懂一点房产投资的人都会跟你说这么一句「宁选一二线，莫碰三四线」呢？其实背后离不开最基础的经济学供需原理。

 

当我们在聊三四线买房的时候，我们逃不开人口城镇化。

 

《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示：

 

1949年，城市人口仅达5763千万人，城镇化率达10.64%；2018年末，城镇常住人口83137万人，城镇化率为59.58%。

 

那些人口密集的少部分地区，也创造了无数经济奇迹。到底是人口聚焦创造了GDP？还是经济发达虹吸了人口？像极了一个无解的循环。

 

所以，你会看到国家把原本的珠三角经济圈提升到粤港澳大湾区的战略高位，你会看到长三角经济带正在搞一体化。

 

相对的，那些三四线城市的原住民正在流失，跑到一二线城市都市圈发展经济去了。人气不足的三四线，让楼市也缺了需求。

 

其次，为什么过去一线房价涨幅那么高呢？其实是因为此前国家「控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展」，而导致了土地向三四线、中西部倾斜。

 

实际上，中国的许多城市都在超前规划，商业冗余、商品房泛滥，有些地方看起来就像是一座空城。

 

人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高。

 

 

然而，如果把宏观分析简单地归结为「直接买一二线城市上车」，或者「抛弃三四线，转投一二线」，这样未免把买房问题简单化。

 

当你看到人口大量涌入一二线城市的时候，也忽略了另外两条人口迁移路径：

 

第一条，一线城市人口回流二线城市。

 

2019年，京东大数据发布《中国人口迁移和城镇化发展研究报告》，其中就有提到：

 

上海、广州、深圳人口迁入来源最多的城市均是北京；杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲。

 

第二条，则是三四线城市下辖的农村人口流入城镇。

 

拆迁或棚改，让很多原本住在农村住在棚户的人，有了置换的条件。或者，有许多农村人口单纯是为了改善生活，而搬到了三四线城市的城镇居住。

 

当你看到浮于水面的小冰块，却看不到水面之下的大冰山。中国居于一二线城市只占少数，沉默的绝大多数居住在三四五六线城市之中。

 

当然，这并不代表三四线房产值得投资，请不要忘记，房子是用来住的，它不是纯粹的资产。

 

比如说，在三四线居住的小两口新婚住在男方家，等他们存够钱的时候，男方却否决女方要在附近买房的提议，因为他认为一二线城市更能涨。

 

女方着眼的是「婆媳关系」，而男方看到的却是「房产投资」，但这往往没能解决现实的问题。

 

住的需求林林总总，买房的理由千千万万，正迎合了那个说烂了的长尾理论。

 

 

从实操来讲，三四线房产虽然钱少但坑多，砸在手上的几率要比一二线房产更高。

 

就好比，你只知道九江有一个美丽的庐山，买房就该买在庐山脚下，但你却不知道真正在九江住的人更喜欢住在市中心。

 

再比如说，肇庆人不爱西江江景，更爱七星湖水景。他们的富人区维护而建；稍远一点的郊区地带，大开发商在和小开发商斗野路子、比价格战。

 

比如说，中山的置业顾问会和你说，火炬开发区、翠亨新区、南朗镇靠近深中通道，三角镇不仅风景好空气好，未来还有地铁和广州南沙，坦州就在珠海边上……但你却不难发现这些概念区域都没有优质的学校、有人气的商业等等好配套。

 

你需要了解这个城市，了解这个城市的发展路径，了解这个城市的民俗民风。每个三四线城市，都有不一样的楼市生态。

 

 

曾经听一个前辈上台演讲说，我们为买房投入了真金白银，但买错房带来的回报却是一堆钢筋水泥。

 

在存量房时代，三四线的房产极有可能会被套住，但是到底买不买，要买哪里，并不是简单的地段分析说了算。归根到底，还是那句老话——请不要乱买房！如果房价没有跑赢银行利率，没有跑赢通货膨胀，那么它就同样是亏本的。

所以，怀揣两百万的大强要买三四线房产也不是不可以，只是要极为慎重再慎重！