“以房抵债”并非法律概念，在民法理论的性质识别中，应认定为代物清偿协议、非典型担保，还是认定为虚假意思表示，存在争议。该类案件所涉合同的外在表现形式均为房屋买卖合同，当事人多基于房屋买卖合同法律关系提起诉讼，法院是根据普通房屋买卖合同关系进行审理还是需要区分定性真实的基础法律关系，之前确实意见不一，现在法院基本都在审理初期进行初步定性。
即：审理“以房抵债”型房屋买卖合同，首先要将其区分于一般的房屋买卖合同，其次要明确请求权基础，再次要判断合同性质及效力，最后作出实体裁判。
（一）“以房抵债”型房屋买卖合同的一般特征及审理路径
1.以自有或他有房屋以买卖的形式抵偿债务，合同中多具有“抵债”“担保”等条款。一般有如下约定：
（1）债务到期后未按时清偿的情况下，房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名下；
（2）一段期间内以某价格回购房屋，或在清偿债务后，房屋所有权恢复登记至债务人或者出卖人名下，即约定中存在“融资、担保”的意思表示；
（3）房屋抵偿数额确定的到期债务。
如债务人到期未偿还债务，债权人往往到法院起诉要求履行房产买卖合同，债务人或者出卖人则以恶意串通、虚假意思表示为由主张合同无效。如债权人了解到债务人具有履行金钱债务的能力，则往往到法院起诉要求确认房产买卖合同无效，要求债务人履行还款的义务。
实践中，法院多以房屋买卖合同纠纷或确认合同无效纠纷为案由受理此类案件。债权人往往要求履行买卖合同，债务人或者出卖人则以恶意串通、虚假意思表示为由主张合同无效。
无论是合同中约定“抵债”条款还是“融资、担保”条款，“以房抵债”型房屋买卖合同的签订都是为解决原债权债务关系的清偿问题，因此审理此类案件需从原债权债务关系入手，对债权债务关系的真实性、合法性及具体内容进行实体审查。
根据最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第1款、《九民会议纪要》第45条的规定，如案件各方之间的原债权债务关系明确且无争议，则法院应向各方当事人释明并在此基础上根据“以房抵债”型房屋买卖合同的真实意思表示继续进行实体审理。如原债权债务关系尚未查明或仍存在争议，则由法院向原告释明需按照原债权债务关系提起诉讼，可引导其变更诉讼请求。经释明后原告仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。另外，在审理原债权债务关系的过程中，如果案件当事人就原债权债务关系达成以物抵债协议要求法院出具调解书予以确认的，根据《九民会议纪要》第44条规定，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当引导原告撤诉或继续对原债权债务关系进行审理并作出实体判决。
（二）“以房抵债”型房屋买卖合同性质的识别要点
在原债权债务关系明确且无争议的情况下，应对“以房抵债”型房屋买卖合同进行实体审理。
根据合同签订时原债权债务履行期是否届满，此类合同可分为“以物抵债”和“让与担保”两类。
1.以物抵债的识别要点。以物抵债，是指当事人签订的以他种给付替代原定给付的合同。一般而言，债权人与债务人签订以物抵债协议，应认定为增加一种清偿债务的履行方式，旧债不因此消灭，除非双方明确约定原债权债务关系变更为新债权债务关系。根据《九民会议纪要》第44条关于如何处理债务履行期届满后达成以物抵债协议的规定，以物抵债协议的识别要点如下：
（1）合同在原债权债务履行期届满后签订
“以房抵债”协议在原债权债务履行期届满后签订，方能认可其以物抵债的性质。如果合同双方在原债权债务期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物抵债的性质，因法律不支持流质、流押的约定，另外，应债权金额及房产价值未确定，可能会导致双方利益显著失衡。
（2）合同各方达成以物抵债的合意
《九民会议纪要》第44条的释义明确，以物抵债协议的性质为诺成合同，只要双方当事人就以物抵债达成合意，则以物抵债协议成立，该释义也是对当事人意思自治原则的确认。
（3）完成对原债权债务的结算
该条规定要求人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。为保证以物抵债协议的真实性，应当要求当事人完成原债权债务的结算，以明确债务价值。
2.让与担保的识别要点：让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权转移至担保权人，担保权人在不超过担保目的的范围内取得担保标的物的财产权，债务清偿后，标的物返还债务人或者第三人，在债务不履行时担保权人就该标的物受偿的制度。
（1）合同在原债权债务履行期届满前签订
根据担保的从属性，此类担保的设立是为了担保住债权的实现，因此，一般在债权债务届满前签订。
（2）具有担保的意思表示
虽然合同是买卖合同或具有转移标的物所有权的合意，但转移标的物所有权只是形式上的，并非双方真实意思表示，真实目的是为了实现担保而将担保物的所有权转移给债权人。实践中，双方约定“回购、回赎协议”的，一般可认定双方具有担保债权的意思表示。
（3）房屋产权形式上变更登记至债权人名下
根据《九民会议纪要》第45条、最高法院《民法典担保司法解释》第68条规定，在房屋买卖合同作为原债权债务担保的情况下，未完成房屋变更登记的，实践中不宜认定为让与担保。完成物权变更登记仅是财产权利人名义上发生变更，受让人不能实质获得房屋所有权，仍应认定其债权人的法律地位。
实践中，不同法院对于完成财产权利变动公示的程度存在分歧。对于不动产虽经网签备案及预告登记但尚未办理转移登记手续的，根据物权法定原则，上述行为一般视为财产权利变动的过程性行为，只有完成物权变更登记才可认定完成财产权利变动的公示。
关于法律关系的转化，如合同当事人在原债务履行期届满前签署“以房抵债”协议，但未完成房屋变更登记的情况下，法律关系的性质可能因双方约定回赎条款并完成物权登记或在履行期届满后进行结算而发生变化。如双方约定在诉讼过程中自行完成房屋变更登记，可认定双方之间非典型担保关系转化为让与担保关系；如双方在履行期届满时进行结算，可认定法律关系转化为以物抵债。
（三）“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷的裁判要点
以物抵债协议与让与担保在合同效力认定、法律后果处理等方面存在不同，根据前述识别要点对合同性质进行区分后，应适用不同的审理路径，具体裁判要点分述如下。
1.实为以物抵债协议的房屋买卖合同的裁判要点
（1）合同效力的认定
在合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定、不损害第三人利益，不存在恶意串通及虚假诉讼的情形。应认定为有效合同。
（2）以物抵债协议的处理
以物抵债约定构成新债清偿，除非双方约定新债消灭旧债，以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。在新债合法有效并履行完毕后，因债务人完成债务清偿义务，原债权债务归于消灭。
以物抵债协议不直接产生物权效力。我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方产生物权变动的效力。因此，在“以房抵债”型房屋买卖合同实际为以物抵债协议的情况下，如房屋尚未变更登记，则债权人有权要求履行“以房抵债”协议，办理过户登记，法院可判决债务人协助债权人办理房屋所有权过户登记手续，但债权人直接要求确认其为房屋所有权人的，不应予以支持。
2.实为让与担保的房屋买卖合同的裁判要点
（1）债权人对结算完毕负有举证责任
因债权人要行使担保权，就需要对担保债权的范围及担保金额进行界定，债权人享有对担保财产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，故债权人也应对其债权的具体范围及结算情况进行说明，由其承担举证责任。
（2）合同效力的认定
房屋买卖合同无效，但设定担保的隐藏行为应认定为有效。如双方约定的担保实现方式构成“流质流押契约”，则该实现方式不应支持，但双方关于担保的意思表示应为有效，可参考担保物权相关规定进行处理。
（3）让与担保的物权实现方式
以流质、流押契约约定债务清偿的方式无效，但可确认当事人提供担保的意思表示，参考适用担保物权相关制度实现救济，即对担保财产折价或者拍卖、变卖所得的价款受偿，在完成房屋权属变更登记的情况下，具有优先受偿权。
当然，在担保财产折价或者拍卖、变卖所得价款偿还债务后仍有剩余的，债权人或买受人应当向债务人返还剩余折价款；且在债务人履行债务后有权要求返还担保财产。
另外，因房屋权属变更登记至债权人名下，可能出现债权人将该房屋另行出售、设定抵押等情况，此时债权人构成无权处分，相对人是否合法取得房屋权益，应以善意取得的相关规定作为审查依据，并根据审查结果判断债权人是否应向房屋原权利人承担赔偿责任。
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