不安抗辩权属于债务人暂时性抗辩权的一种，在各类合同债务中大量存在，本文集中焦点于房屋租赁合同关系中，不安抗辩权是否存在及存在空间的大小，略作偏实务性探讨。
不安抗辩权的规定在《民法典》第五百二十七条 ，源自于原《合同法》68条。法条具体如下：
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四） 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
不安抗辩权的存在前提：
1、首先是双务合同中，而不是单务合同中，并且是双务合同中存在先后履行顺序的关系中；
2、先履行的一方发现后履行的一方存在《民法典》527条规定中的情形之一的，丧失或者可能丧失债务履行能力的可能性极大；
3、不安抗辩人发现当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。
房屋租赁关系中，1）承租方的主要义务是支付租金，出租方的主要义务是提供适租、适用的房屋，符合双务合同的要求，2）同时习惯中房屋是承租方先付后用，也符合义务的履行先后顺序，3）先履行义务的承租人如果能够举证出租人有可能无法履行义务的情形，不安履行抗辩权就有了存在的空间。
落在司法实践中，就要分析承租人与出租人之间的具体的租赁合同约定。先履行义务承租人如果能够证明，出租人有违反合同的约定，到了严重的程度，并且将造成或者已经造成承租人重大损害，那么承租人有权不履行自己的主要义务——支付租金或者其他对应的租赁合同义务。
某案中，出租方与承租方的《租赁合同》约定的义务分别是：“按照现状移交租赁物流花展馆”、“从起租日开始支付租金”，（最高院认为将租赁合同义务约定为同时履行合同，不存在合同义务的先后履行顺序）。纠纷发生后，法院认为出租人已于合同约定的时间履行了按现状交付租赁物的合同义务，而承租人欲行使不安抗辩权，认为出租人及时办理工程规划许可证和工程竣工验收手续。但最高院不认为“未办理工程装修规划许可证和未办理竣工验收手续”属于“经营状况严重恶化”、“转移财产、抽逃资金，以逃避债务”、“丧失商业信誉”、“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的情况，承租人不能行使不安抗辩权。——(2016)最高法民申372号
某案中，原告作为出租人拖欠上家租金，导致被告认为原告作为次承租人可能合同履行产生障碍而暂缓支付租金。但在原告的上家4月催讨租金后，也未采取其他影响被告经营使用的措施导致被告使用不能，事实上被告一直使用系争房屋。其次，确实由于原告与上家的纠纷，导致被告在6月29日经营受到影响，但该不利影响在当天已经予以解决，在7月1日前被告理应支付半年度租金，被告却未予支付。该情形消除后，被告仍未支付租金，故对其要求暂缓支付的辩解本院难以采信。被告无行使不安抗辩权的空间。——(2021)沪0120民初4281号
某案中：出租人被告与上家的租赁合同已判决解除且已生效，被告可能丧失履行交付房屋义务的能力，上家在催讨租金过程中两次对涉案房屋的大门进行上锁，导致原告使用涉案房屋遇到障碍；上家多次向原告表明解除合同的态度并要求原告暂时不向被告支付租金，原告据此曾多次通过向被告发送短信、微信的方式联系被告，要求解决被告方与上家之间的纠纷，以保障原告正常使用涉案房屋，但被告均未能积极回应并采取有效措施解决，原告对此依法享有相应的不安抗辩权，可中止向被告支付租金。——(2020)沪0120民初3435号总结来看，第一，不安抗辩权在房屋租赁合同中是存在的；第二，作为承租人一方若要行使租赁合同中的不安抗辩权，中止支付租金，应当举证证明：出租人一方有或者将有重大的，导致承租人无法或将无法正常使用房屋的事实。该举证责任对应的是租赁合同中承租人的主要权利——使用房屋，举证责任较重。如对应的是租赁合同中的其他非核心条款（如装饰装修、水电煤热条款）承租人的举证责任则更重，需达到该类违约行为严重到了妨碍租赁物的正常使用，且无法轻易消除。
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
