《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
这里的“法律另有规定”，主要包括以下三方面的内容：一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是非基于法律行为而发生的物权变动情形：1.人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定行为生效时发生效力。2.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。3.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性。例如土地承包经营权、地役权的设立，自合同生效时设立。
上述内容引自《民法典物权编理解与适用》p51页，但除此以外，未经登记也可以物权效力的情形还应有根据《民法典》第一千零六十二条规定的夫妻之间的法定共有。即夫妻在婚姻关系存续期间购买的不动产，即使只登记在一方名下，另一方也可以直接向法院起诉确权。因这种共有也是基于法定产生，故此种情形也应归属于《民法典》第二百零九条规定的但书条款。
但如果此后双方离婚，离婚协议中约定将房产归于未经登记的一方，此时未经登记的一方能否直接诉请确权呢？
有观点认为，夫妻在婚姻关系期间未经登记也可以直接确权的依据是《民法典》第一千零六十二条规定的法定共有形式。在婚姻关系解除后，共有的基础已经丧失，因此未经登记的一方不能直接诉请确权。未经登记的一方要想取得物权，只能依据离婚协议约定，提起一个给付之诉，请求登记方协助办理过户手续。
另一种观点认为，因《民法典》第一千零六十二条直接规定了共同所有形式，婚姻关系的解除不影响共有形式的认定。在婚姻关系解除后，不动产登记簿属于登记错误情形，另一方虽没有显名，但不影响其隐名物权人的认定。
笔者认为，离婚协议本质上是一个以身份关系为主，财产关系为辅的打包的一揽子解决方案。在婚姻关系解除后，原夫妻之间在离婚协议中约定的物权变动体现了当事双方的合意，是一个基于法律行为的物权变动。因法律没有赋予此类物权变动的特殊性，故在离婚协议中约定的物权变动必须经过登记，未经登记的不发生法律效力。
对这一问题的辨析，还有助于解决面对执行异议之诉时的困境。
如离婚协议中约定将房产归于未经登记的一方，但在离婚后，登记一方因其他原因导致房产被查封执行，此时未登记一方能否基于离婚协议中约定的房产归属排除执行呢？【执行异议一定会被驳回，因为有登记外观的存在】如果认为是未经登记也可以产生物权效力，那么就可以依据物权人的身份排除执行。
最高人民法院认为：夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效 果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。（公报案例：付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案）
由此我们可以得出结论，离婚协议中的物权变动约定必须要经过登记财产发生物权效力。
需要说明的是，虽然一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务，但如果离婚协议中约定的房产归属没有恶意串通逃避债务的故意，另一方对未办理过户登记没有过错，也不存在基于登记信赖外观的债权人存在的话，即使这只是债权请求权，但依然属于足以排除执行的实体权利。
法律依据：
（1）登记原则
《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（2）登记的例外规定
《民法典》第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
《民法典》第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
《民法典》第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《民法典》第三百三十三条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。《民法典》第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
（3）反证夫妻之间的物权变动不属于《民法典》第二百零九条但书条款情形的依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方【或者共有】（《民法典》新增），赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
《民法典》第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
注：赋予任意撤销权本身就说明物权变动未发生
联系客服
