承租人提前解约退租，已支付的租金和押金如何处置？

鲁法案例【2023】447

（图源网络 侵删）

      租赁期内承租人提出解约，但未及时交还承租房屋的钥匙，合同解除时间如何确定？承租人已支付的租金和押金应否退还？通过一起房屋租赁合同纠纷，共同了解相关法律问题。

案情简介

      2022年2月，李某（甲方）与孔某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由孔某承租李某房屋，租期自2022年3月1日至2023年8月31日，每月租金1860元；房租押一付三，提前15天支付下期租金；合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期之日将押金无息退还给乙方；租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止；租赁期内若乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还押金……租赁合同签订后，双方一直依约履行。2023年2月，孔某依约提前15日支付了2023年3月至2023年5月的租金，2023年4月20日孔某提出与李某解除合同，5月22日将钥匙退还李某。因退还租金、押金事宜协商未果，孔某将李某诉至法院，请求判令李某返还1个月租金1860元、押金1860元。

      李某辩称，孔某最终交还钥匙是在5月22日，5月份已使用房屋22天，故同意退还剩余9天的租金；依照租赁合同约定，不同意退还押金。

法院审理

     本案的争议焦点是：李某应退还的合理租金数额以及应否退还押金？

      法院经审理认为，孔某与李某之间系房屋租赁合同关系，《房屋租赁合同》内容不违反法律效力性、强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

      关于租金。涉案房屋租赁期限自2022年3月1日至2023年8月31日，孔某虽在2023年4月20日提出解除合同，但于5月22日才将钥匙退还李某，应认定涉案租赁合同于2023年5月22日解除，孔某应支付租金至2023年5月22日，本案中孔某已支付租金至2023年5月31日，且李某亦同意退还孔某9天租金，故李某应退还孔某租金540元，对孔某该部分主张法院予以支持，超出部分，不予支持。

      关于押金。本案中，孔某系在租赁期限到期前，因个人原因提出解除租赁合同，属于违反合同约定的违约行为，孔某虽称“双方口头约定退租提前一个月通知对方即视为不违约”，但未提交证据证明，李某亦不认可，故根据涉案合同关于“租赁期内若乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还押金”的约定，法院对孔某关于退还押金1860元的诉讼请求不予支持。

      最终，法院依法判决被告李某返还原告孔某房屋租金540元，驳回孔某的其他诉讼请求。判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已生效。

法官说法

      依法成立的租赁合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。没有法定或约定理由，承租人单方通知出租人提前解约，通知到达的时间不能认定为合同解除的时间，合同实际解除的时间通常以出租人同意解除的时间或者房屋腾空且双方完成房屋交接的时间为准。提前解除租赁合同构成违约的，违约方应承担违约责任（双方另有约定的除外），守约方可主张按照合同约定追究对方违约责任；合同未约定违约责任的，法院可以参照守约方的实际损失进行裁量。本案中，承租人在租赁期内提出解除合同，合同解除时间以承租人交还钥匙为准，租金支付至合同解除日，同时按合同约定承租人无权要求出租人退还押金。

      法官提醒，承租人应充分考量租房需求，租赁双方应在租赁合同中就租期、租金、合同解除、违约责任等事项进行明确约定，若承租人确实无法继续履行合同，应就提前退租事宜与出租人协商一致后，办理房屋交接等退租手续，切勿一走了之，给双方造成不必要的损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

▼

来源：槐荫法院