股权收购和资产收购是获取房地产项目的两种基本方式，如采用资产收购方式，实质是对目标项目土地使用权以及该宗土地上的在建工程进行收购。
土地使用权的转让，最终将体现为土地使用权这一用益物权变动至收购方名下。土地使用权的过户登记，将成为影响并购是否成功的核心要务之一。实现土地使用权过户需要符合法律要求的过户的条件，并且排除转让限制，否则将导致权利无法变更，对项目收购造成重大障碍。
一、《城市房地产管理法》第三十九条提出的转让条件
《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
另外，《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。
《城市房地产管理法》第三十九条，集中规定了土地使用权转让时必须具备的条件，转让土地使用权时应当严格遵守该条规定。但如果违反第三十九条内容签署转让合同，法律后果如何？笔者主要从合同效力和行政责任两点分析。
第三十九条是强制性规范，进行土地使用权转让时必须遵守。值得注意的是，第三十九条共有两项内容，两项内容虽属于同一强制性条文项下，但一部分属于效力型强制规范，一部分属于管理型强制规范，违反第三十九条的不同项，合同效力的判断不尽相同。
1、违反第三十九条第（一）项，未取得土地使用权证书即转让的，转让合同无效，但允许进行效力补正。
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。反之，在起诉前未能取得土地使用权证书，或者未获得有批准权的人民政府同意转让的，转让合同无效。
2、违反第三十九条第（一）项，虽然取得土地使用权证书，但尚欠缴土地出让金情况下，签署的转让合同有效。
根据最高人民法院[2004]民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》，该答复中对此问题予以明确:“土地受让人虽未全部缴纳土地出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定为有效。”
3、违反第三十九条第（二）项，未达到投资总额25%即转让土地使用权，转让合同有效。
根据最高人民法院【2006】民一终字第26号案件、第57号案件，此类情况，最高院均支持合同有效。
另外，如何判断“完成开发投资总额”，是并购实务中经常遇到的问题。“投资总额”，一般以出让合同约定的投资总额作为第一判断标准，约定不明的，以立项文件记载的投资总额判断。计算“已投资额”，需遵守项目所在地国土部门的具体要求。一般而言，企业可以通过提交已支出的有效票据方式证明“已投资额”，也不排除国土部门要求提交审计报告的可能。值得注意的是，已投资额不包括获取土地费用（土地出让金等）。
从以上《城市房地产管理法》第三十九条的规定可以看出，违反第（一）项中“取得土地使用权证书”条件的，转让合同无效，该规定属于效力型强制规范。违反第（一）项中“缴纳全部土地出让金”、以及第（二）项中“已投资达到总投资额25%”的规定，并不导致转让合同无效，该部分规定属于管理型强制规范。
实务中须特别注意违反第三十九条的行政法律后果。虽然违反三十九条内容，合同可能继续有效，但是将会发生国土部门不予办理土地使用权过户的行政后果，这将对项目产生重大不利影响。故，在地产并购中，须高度关注目标项目是否符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件。
二、用地手续、工程手续对土地使用权转让的现实限制
由于存在25%的投资要求，实际上并不存在纯粹的“土地使用权转让”，而是土地使用权+在建工程的转让。
既然必须有在建工程，就必须有可以施工建设的基本用地和建设手续。一般而言，项目资产转让，必须要有四证。即土地使用权证、用地规划许可证（控制性详细规划）、工程规划许可证（修建性详细规划）、施工许可证。这四证，一般是是国土资源部门予以办理土地使用权转移登记的必要条件。
三、抵押权对土地使用权转让的限制
土地使用权上已经设定抵押权，未经抵押权人同意解除抵押权，将会导致对土地使用权无法办理过户，抵押权对土地使用权转让存在现实的限制。实务中常见的问题是，转让人未能取得抵押权人的同意，与受让方签署土地转让合同，合同是否有效？转让人清偿债务或者受让人涤除债务的，转让合同是否可以继续履行？
《担保法》第四十九条规定，未经抵押权人同意，就抵押物签署的转让合同无效。《担保法》之后的《物权法》第一百九一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《物权法》“未经抵押权人同意不得转让”的规定，是否为效力型强制规范，是否影响合同效力？《物权法》并未予以明确。最高人民法院在“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”（载《最高人民法院公报》2009年第4期）指出：《物权法》第一百九十一条第二款的目的，是既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益，不能仅依据未经抵押权人同意就认定合同无效。
通过上述规定分析，未经抵押权人同意签署的土地使用权转让合同是有效合同；受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让合同可以继续履行。
四、查封对土地使用权转让的限制
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条：国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。故，查封将导致土地使用权暂停转让，查封解除前，无法办理土地使用权的转移登记。
五、其他或有限制
房地产并购中，对目标土地使用权的转让限制，只能总结常见的限制，而无法穷尽一切限制。转让条件和转让限制，对交易之成败至关重要，须在个案中通过全面的尽职调查，发现转让限制并制定相应的方案。比如，有些地产项目的土地出让文件中，政府作为出让方对宗地转让提出具体的条件和限制、有些金融机构在为项目方提供贷款时，对项目的转让作出限制等。这些限制，并非源于法定，主要是协议约定产生的限制，需要结合具体项目，通过尽职调查发现和应对。
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