萌语：祝大家元宵节快乐，过了今天，年就正式过完了，没有进入工作状态的赶紧打鸡血好好工作！昨天晚上这条“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”估计大家都看了，其实N年前潘石屹就曾经说过一定要拆除小区、企事业单位内的围墙，所以他开发的小区比如第一个SOHO现代城开始就是开放式的，我从老百姓生活的角度观点是这样的：
1、大学、政府机关、企事业单位应首先试验，这类机构毕竟都是国家的土地，应该率先起带头作用，如果保证时速控制和不乱停乱放和安全的前提下，是可以实现的，尤其很多大学和工厂，内部道路很宽敞，有开放的空间；
2、商业地块可以实现开放。由于萌主见识太少没有去过欧美，所以那种国家的街区开放程度我没有见过，但是日本、韩国和台湾倒仔细看过，大部分的住宅都是临街的一栋楼，一个角落部分是入户单元门，都需要刷卡才能进入，安保齐全，但是这类项目在中国很难实现，因为规划局有日照、交评、退地界X米等很多要求，所以：如果商业项目，写字楼、商业等还是可以实现的。
3、大型社区可以开放，也只有大型社区有开放的条件。对于大盘，因为社区巨大都是分组团进行管理且道路宽敞，比如印象最深刻的是碧桂园凤凰城，内部有N个组团，公用道路比较宽敞，这类社区可以更加开放。
4、坚决反对中小社区开放内部道路：中小社区本身地块小，内部道路狭窄，一般就是两个车道，购买人车分流的小区业主本身就不希望有汽车在社区的道路上跑，而没有实现人车分流的社区本身地面停车位都停了很多，那里还有空间开放内部道路让社会车辆去跑呢？而且开放内部道路会带来大量的汽车噪音和安全问题，你还放心孩子在楼下玩吗？
5、最受影响的应该是市区核心地块的新地。这个政策一出，规划局会迅速有所反应，最拥堵的地方是市区核心位置，所以这些新地块的规划指标也许会面临诸多挑战，也许，真的会和台湾日本一样，全部分割成一栋一栋的豪宅，会所和景观全跑到楼顶的情况了吧！
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原标题：今晚就拆你家墙：“街区规划政策”背后的非深度解读
作者：汪小侃
昨天晚上趁全国人民还沉浸在周末的时候，各大媒体纷纷推送《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》
相关的新闻，新政策一出，朋友圈、微信群里炸开了锅，几乎所有的讨论都在争论推广街区制住宅小区的利与弊。长篇大论就不放了，大家可自行到各大新闻门户打开研究，将争论最大的部分摘取如下：
意见提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。
简而言之，就是以后的住宅，都不要围墙了。以前小区的围墙，也要逐渐拆掉。那么我们就从这次的《意见》中的“街区化”开始说起，抽丝剥茧，进行“街区规划政策”背后的非深度解读。
一、街区规划政策是城市化进程的一种发展方向
如果你仔细研读了整个《意见》的内容，你不难发现，严控开发区和新区、推广装配式建筑和钢结构建筑、加大城市绿化、5年查处违建、2020年完成棚改、城市垃圾回收利用等等其他的政策，只是被街区规划政策的新闻、评论全部淹没了。因为街区化是最关乎发声者利益的内容，没有之一。
结合《意见》所有内容来看，这就是国家对于城市化进程发展的一个大纲领。
城市化，是目前中国经济发展的最重要一环，而在城市化进程中，如何更加快速城市化、如何建造一个有品质的城市？这是城市规划者举起手中的魔法笔的时候需要着重考虑的一点。
城市形态的自然演化性规定、功能区、经济竞争力、空间布局、城乡关系平等、城市内部的开放性以及城市土地所有权的混合性等等，都指向了城市品质的根源本身。
所以，在专家们考察完全世界的大城市，总结了所有的国际化做法之后，终于决定要终结这个争议了几十年的问题了：拆掉墙，做街区。
那么问题来了，中国适合不适合拆掉围墙做街区？
二、缓解交通压力
城市较低的市民生活成本是城市经济的竞争力的重要表现。低成本的生活有利于提高市民的满足感，改善市民与政府的关系，提高市民公共参与的积极性。
而生活成本包括出行的时间成本。
交通过于拥挤会增加出行时间。时间成本与堵在路上的幸福感下降会极大地增加生活成本。
数据分析表明，在一定范围里，在道路占地总面积不变的情况下，增加路网密度，会增加车辆的通过能力，能够提高交通的便捷程度。
三、加快目前库存去化速度
目前众所周知的是，原则上不再建设新的封闭住宅小区。而对于原有住宅小区如何打开，何时打开，还处在一个比较模糊的状态。
那么选择在这个时间点，发布这么一条消息，有何用意？
通过观察发现，购房者普遍对于未来街区式社区的私密性、安全性感到担忧。
那么目前已建成/已规划的小区，景观、绿化、车位等等规划都已确定或已建成，应该不会大刀阔斧的全推倒重来吧？
不负责任的猜个测：也许本次政策的出台也有一些救市的私心在里面。
四、对未来商业模式的一种鼓励/探讨
如果合理布局街区商贸设施，丰富流通业态，有利于增强商业发展。尽可能增加城市的混合度，模糊功能区界限，可以使服务业态与服务需求更好适应。
说人话？那就是街区式的社区将形成大量的窄街、短路以及大量的底层商业。小街小巷更有利于底商的发展。所谓的“宽街无闹市，长街不留人”大概也就是这个意思吧。
街区式社区是住宅与商业、服务业混合的与街道的结合性强的社区。里面的设施有银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。
也许城市规划者已经发现，大量的集中商业在未来会有大量死去的问题。
说完了对政策的猜想，再说说担忧吧。
1、开放小区后的安全、隐私问题
开放小区后，势必也会产生一些新的问题。
小广告谁管？敲门直销谁管？路边小摊小贩谁管？流浪汉谁管？乱停车谁管？……
可以想见，以后的小区10楼以下门窗将都装上防护网；你将伴随着来往车流的呼啸声和大妈的广场舞中入眠；小区保安将逐渐减少（当然会有保安将退守单元门口）；你家门口将贴满治疗性病的小广告……
那些专家也许考察国外城市的时候忽略了一项，城市居民素质的问题。
2、对于开发商，将承担更多的责任
道路密度和道路面积比例这种规范话语放到中央纲领文件中，是否合适？以后总规是不是又要死活凑上这个指标？
根据政策，政府更多的职责将分摊给开发商，开发商将增加更多的配建。小区配套设施将全部开放给更多人过度使用，道路、配套相关的建设维护成本将是开发商心头很大的痛。
三、“生搬硬套“是否符合国情
封闭式住宅根本不是中心城区拥堵的主因。
据Serge Salat所做的国际比较研究，我们可以肯定，中国城市的土地利用规划有诸多不合理性。一是不同层级的街道网格比较大，街区大，单位面积的道路交叉口大约是欧美大城市的十分之一，容易引起交通堵塞；二是城市的建筑物平均高度高，例如上海浦东的楼高大约是巴黎的3倍以上，约是东京的10倍以上，而建设总密度却基本相当。这种规划格局将给居民的居住品质带来很大的负面影响。
其实就目前来说，城市中心的改造（城中村、旧城改造）从经济性、开发可行性来看，根本做不了纯封闭式的小区。
中心城区已经建不起封闭小区了，也只有新城和郊区可以。但是人流量达不到没有那么多需求，底商不用，你搞开放街区有啥用呢？路上没有人，没有商业、每条道路又短、车速又提不上去，除了产生不安全因素、增加市政成本，又啥作用？
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