开发商的兵家必争之地，远远不只是大家所关注的北上广深，他们往往会利用有效的市场转变及政策去拓展自己的项目布局。但对于现如今很多开发商自身的销房速度来说，什么样的营销才是他们的菜？什么样的平台、渠道才适合他们的胃口？这才是里面真正的学究所在。
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一场场誓师大会
老习俗，过了腊月二十三，就算是正式进入过年阶段了。朋友圈里不少人在晒年会晒美照，但其实更多的房企年会已经磨刀霍霍的变成了誓师大会为冲刺2018年的业绩打第一剂强心针。
“山不过来，我就过去”、“不吃饭，不睡觉，打起精神赚钞票”……一段段手牌、标语是我在某开发商誓师大会上见到的，虽然看上去是在开玩笑，但真正对于现场的人来说，却是压力感十足。
一月份的业绩，很多公司表面上看依旧抢眼，大型地产开发商的单月销售额在600亿左右，其他的也单月销售均超百亿，但据一个内部同行向我吐槽说，营销老大依旧很焦虑，因为今年的目标是冲刺1500亿，按照他们一月份的业绩肯定不行，所以誓师大会现场都直接放话，今年春节长假期间所有二、三线城市的项目要加油冲刺，要争夺每一个春节“回家置业”人群。苦逼的他春节只能休息三天而已。
众所周知由于国家一系列的调控政策，从限购、限贷、限价、限签到各大银行的贷款利率上浮等因素，投资客户大为减少，地产大佬任志强、孙宏斌等对明年的市场相对悲观，均认为2018年的销售压力会很大。
针对这一市场预判，从2017年10月份开始，就已经有开发商为冲刺全年业绩，在二三线城市密集推盘，不断增加入市项目，提高市场活跃度。所以，春节假期这个销售节点，尤其是二三线城市的项目，成了一个必要打响的选择。
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传统的营销方式难道只是一场空？
年底春节是回家置业的高峰期，但随着市场转换规律不同，让回家的购房大军和开发商之间都会存在着不同的盲点。如回家置业的队伍中，大多数人由于常年生活在外，对本地的楼盘、市场、价格、政策等都所知甚少，因此对他们的购房效率会大打折扣。对于开发商而言，由于缺乏数据支撑跟大平台的线上优势，逐渐也失去了“聚流”的最佳时机。
尤其是现在房地产之间的竞争，已经进入到了下半场。我前几天推送的文章和大家谈到过，现在的客户，根据大数据分析，买房子关注维度排名第一的竟然是“设计”。
现在这帮客户的确不一样了，他们对房子产品的设计极为重视，比如对外立面的风格、精装修风格、景观的设计等；当然，不仅如此，营销的手法也需要完全不一样，也就是要有超强的“设计感”，足够新颖、足够懂他们，才能引起他们的注意。
比如很多楼盘的活动案场上，像“真人跳一跳”、免费为所有的看房客户一家人拍摄有纪念意义的主题全家福，以“狗”为主题的亲子活动等等，想要把人集中到案场，开发商的活动今年也是玩出了新高度。
案场是花哨了，但用什么样的方式，仍是很多开发商的痛点。以往的做法他们习惯用大量的财力和人力集中在火车站和汽车站去拉人，而呆在现场的小蜜蜂为了挣提成怂恿了大量无购买能力只为免费坐车的无效客户，还有一些刚从车站出来的目标客户急着选择看房不愿意待在大巴车上多等哪怕五分钟。花重金铺在市区的户外广告更是效果差强人意，因为现在抬头五分钟、低头两小时的“低头族”人群实在太多，当越来越多的人习惯在手机APP中查找房源、对比各类细化的数据，参考不同的第三方专业点评，传统的方式还能奏效吗？答案恐怕是否定的，大部分的购房人已经将大部分的决策时间花在了线上。
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开胃菜的正当时
那什么是专业的人干专业的事儿？这个就得看你怎么抓住购房者的胃口了。像近期链家一系列“回家吧！”的主题广告，他们通过抓住人们心目中的那丝“过年回家”情感，再采取购房者对传播过程中需求的“设计感”去包装，打造的以“回家置业”为主题的造节营销。
这里面就类似我为什么要“回家置业”？你怎么知道我要“回家置业”？你让我怎样“回家置业”？链家抓住市场环境的转变，一线城市的生活压力、购房压力太大，不断有人群转线二三线城市，再通过这一信息点捕捉到大家在年前回家置业的这一洞察，通过“回家吧！”的情感“设计”，让有购房意愿的人产生共鸣。通过各大入口帮助开发商推送楼盘信息，以线上线下联动的形式解决精准式营销的最后一环。
当然，没有我说的这么简单。从整个链家“回家置业”的广告上来看，就已经涵盖全国32个城市，并有近500个地产项目，而且在不同城市还联合万科、保利、碧桂园、龙湖、雅居乐、蓝光等知名开发商，搭建出需求导向更细致的置业主题房，如500万以内养老盘、低首付高知青年优选、刚需毕婚优选、成交有礼新房、工薪低总价新房等主题。这一点就抓住了现如今开发商主要的二、三线城市的入市核心，你的城市覆盖面就等于他们想要的期许，再然后你抓住人群流向洞察点的精准性，把洞察变成契机，就足够适合各大开发商的胃口了。
科技是很发达，现在又是“人工智能”时代，像网络、平台上的各种营销推送都见怪不怪，可关键在于你抓取的维度。
以8000万套房屋信息数据为基础，链家通过二手房、新房、租房、卖房等多功能板块，抓住了人群换房动线、交易轨迹、习惯性的关键词搜索等维度进行计算推送，直接实现精准锁客，提高用户的置业效率，又加快了开发商的销房速度。据链家现在的内部数据统计，自从 “回家置业季”活动推出这10天以来，部分热点楼盘流量上涨260%，商机涨幅达213%，用户与经纪人的互动量明显提升。
这就是链家这类线上技术和线下渠道深度结合公司的优势。我不知道在房地产领域，还会有那些公司通过技术的手段，为房地产的产业链，做出不一样的变革。随着智能和大数据技术的进一步完善，房地产这样一个最为传统的行业还将迎来怎么样的变化？值得期待！
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