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这两周，地产界并不平静。
70%头部房企踩线
8月23日，央行发布公告，提及要“形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”
来源：中国人民银行官网
市场认为，这个规则就是收紧地产开发商融资的三条红线：
1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
2、净负债率大于 100%；
3、现金短债比小于 1 倍。
如果开发商三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。
资金是房企的生命线，管控房企借债增速，无疑将使房企的开发节奏等大受影响。克尔瑞根据2019年年报统计了69家大房企数据，发现踩中红线的房企占比超过70%。
新规之下，可以看出保持稳健节奏发展的企业或能适应得更快。
克制谨慎锻造能力
8月26日，龙湖披露的中报显示，剔除预收款后的资产负债率为67%，净负债率51.4%，现金短债比4.55，均在三道红线的规范之内。
龙湖董事会主席吴亚军称，“龙湖是没有在三条线里的……我们觉得这是对我们过去坚持在财务上的自律的一种报偿吧。但是我们并不因此沾沾自喜，我觉得下一步还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备”。
自2015年起，龙湖一直以净负债率控制得稳而受业内肯定。
从销售排行榜上，2009-2019 年龙湖集团基本在 Top15 的排名内，近三年稳定于 TOP10 内。从图可以看出，同一梯度的top10房企自2016年起，净负债率就在60%-70%之间徘徊，但龙湖却直接是从55%往下走，无论在头部房企，抑或全行业中，这个负债控制水平都非常得力。
业绩会中，龙湖CFO赵轶归纳了3点：
一坚持主流融资方式。国内，就两条线：融资债券与开发贷。这两个“水龙头”非常大，是一个稳定健康的方式，它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无。国外，就是美元债加银团贷款，这四个渠道已足够提供融资弹药。
二坚持底线策略，始终保有余量。以负债率倒推，永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平，永远拥有主动权和自主选择权。龙湖已连续四年把一年到期的债控制在10%左右，第二年基本上没有还款压力。第二个就是设定外币债务的上限，同时对外币债务的一半做调期，规避汇率影响。
三珍惜信用。即使是在2008年，金融危机时银行希望龙湖展期，以帮助龙湖度过难关，但龙湖每一笔贷款要么到期还，要么提前还。逐步地我们迎来了一批坚定的同路人、金融机构包括投资人的信任，我们已连续四年左右融资成本在4.5%左右，应该来说在行业里面非常低。
龙湖，是国内唯一一家获得标普、穆迪、惠誉全部三家国际信用评级机构，投资级评级的民营房地产企业。在这个资本密集的行业，获得机构信任，一直保持低融资成本，无疑就能获取巨大战略支撑。
从今年来看，这种战略优势无疑就是适时的拿地战略。
适时拿地
业内著名地产研究院指出，今年的新冠疫情促使地方政府放松拿地政策、增加优质土地供应。2月以来各地地方政府采取降低预售门槛、降低竞买保证金比例、缓缴土地出让金等措施稳定土地市场。
对大房企来说，1、2月份疫情期间就是难得的拿地窗口。
上半年，龙湖集团新增53幅新地，首入唐山、肇庆、清远等3城，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元。
龙湖集团CEO邵明晓表示，今年1、2月份，龙湖拿的项目还是比较多的，到了3月初土地市场热起来以后，反而比较节制的。目前全集团已经有7354万平方米的土地储备，权益到了5128万平方米，可以满足3—4年的开发，所以并不会为了追规模等原因，在短期内高点拿地。
控好负债，拿好地块，这是每一个地产掌舵人必修的功课，也是战略有否走得对的一大证明。
下半年业绩可期
2020年受疫情影响，房企们普遍经历了两个月的空白销售期，业绩能录得同比增长已属不错。
中报显示，龙湖在上半年实现地产开发合同销售同比增长5.2%至1111亿元，核心净利润同比增长12.1%至52.7亿元，在微弱的市场环境中仍保有增长。截至2020年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，面积1770万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。
公告显示，2020年1-7月，龙湖集团业务已遍布京津冀、长三角等7个城市群的61个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。
全球著名研究机构彭博分析，龙湖地产、合景泰富和金茂等专注于一线和二线城市的开发商会有更强劲的房屋销售增长和利润率优势。
天风证券则称，龙湖集团自2009年上市至今已有十余年，得益于团队稳定、战略深耕、投资稳健、强融资能力，它正成为少数的十年长跑稳健选手。
翻阅过往业绩发布会，龙湖一直强调自律，踩好自己的节奏，抓好属于自己的拿地、借债时机，这种注入企业文化的节奏感，足以让它不惧挑战。
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作者 | 天上掉月球
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