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关于三道红线中的“现金短债比”
朱酒
>《待分类》
2021.01.29
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有些人希望能够用一个指标,或者一种模型,就看清楚企业的真相,这只是一个美好的愿望。如果这么简单就能把企业看透,投资就太简单了,简单到大家都无利可图。如果看懂财报就能明白企业所有的经营,那活生生的人,也就都看成照片了。
三道红线传播开后,又有些人把资产负债率、净负债率、现金短债比这三个指标当成了决定性因素,并以此作为房企的定性标准。资产负债率和净负债率以前谈的比较多,这次重点说一下现金短债比吧。
现金短债比是指企业在一定时期内,经营现金净流量同流动短期负债的比率。其计算公式为:现金短债比=年经营现金净流量/年末短期负债×100%。对于企业的负债压力,现金短债比有一定的代表性,但仅仅看现金短债比没有太大的意义。以融创中国为例,有一定规模的房企中,其净负债率只有恒大可以相提并论,但在我看来,融创要比绝大多数房企都要安全,包括那些能同时满足三道红线的。
借钱不是问题,房地产开发本来就是金融的一部分,不“融”资,这个行业也就没有吸引力了。我一直都不喜欢净负债率太低的开发企业,该借钱的时候不借,是最大的不安全,活着也如行尸走肉。现在想借也借不到了,在销售端仍然畅通的市场背景下,这就是短板。
观察负债压力,重点要看那些借来的钱用在什么地方了。花了不少利息借来的钱,以现金形式趴在帐上,这是一种很大的浪费。融创的表面负债压力大,但那些钱都变成了土储,而且是相对优质的土储。
后期真有现金流动压力的时候,即便是不能以商品房的形式快速变现,好地也是不愁卖的。钱变成地,即便不开发也是在升值,这才是负债的意义。
融创现在的节奏很好,远不是顺驰时代了。
具体到短期负债压力上,不能仅仅看现金和短债的比例,要把土储和当期销售回款一起结合起来。
甲企业现金短债比达到1.2,而乙企业只有0.8,只看这两个数字,大部分人会以为前者负债压力小。
但如果甲企业当年的销售回款严重下降,预收款不足以平衡建设、管理和购置新地的开支,其仍然有很大的偿债压力。
而乙企业,虽然看起来有债务偿付的缺口,但如果当期的销售回款很好,未来一年的开工面积也有充分的保证,而且手里的土储较多,没有太多补充库存的需要,其债务压力比甲企业更小也是可能的。
负债压力是需要动态观察的,更需要把现金、债务、土储和销售回款结合在一起来看,缺一不可,只看现金短债比是很容易产生错判的。
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