1月12日-13日，由博志成举办的中国房地产发展趋势与战略总裁峰会在上海隆重召开，来自全国的近200家房地产企业的董事长、总裁等高管共聚一堂。此次峰会围绕房企关心的政策解读、行业趋势、房企转型升级等内容展开探讨，解析2019政策走向、把握行业发展趋势、探讨2019房企发展之路，为在场的嘉宾呈现出了一场房地产思想盛宴。
开场花絮
峰会现场
13日，博志成房地产投资运营首席专家卞克、博志成股份财税金融首席专家王震、博志成产业/文旅战略首席专家刘玲琳、博志成营销战略首席专家曾祥明、富力地产上海公司总经理洪威、绿城管理集团总经理助理祝军华、禾略数据 CEO郑永祥等7位大咖集体发声，重磅开讲。（12日精彩内容详见《2019楼市趋势！今天，林中、黄博文、陈晟、邹轩等大咖透露哪些重要信号？》
卞克
再谈成长的烦恼
房地产市场有问题么？有问题的是开发商！
房地产本质是金融，因此它的周期性是必然的规律。1998年房改至今，每三四年一个小行情，总有企业成长，也有企业消亡。抓住一两次机会基本就能站稳脚跟，今天大家所看到的行业的大佬，无非是在每一次的波动中都抓住了机遇，没有踏错节奏，并且有效的控制了风险。大的企业不要沾沾自喜，小企业也还有机会，即便增量市场有萎缩，还有存量市场可以耕耘。所以现在的市场表现它是金融周期和现在的产业周期叠加产生的。
价稳量增是2019房地产调控目标。
· 减税
降息没空间、会定向降准继续释放流动性，在房地产税收及土地收入增长前提下减税，通过税收工具实现房地产反哺实体，拿时间换空间。
· 保量
为保证减税并控制财政赤字，会继续推进1、2亿人口城镇化，土地涉税及土地转让收入需要有持续增长，土地供应量加大，指标争夺、人口争夺加剧，
· 控价
金融监管高压，土地价格逐步回落，商品房限价与窗口指导继续，但为保量，限购、限售政策或有松动，比起房价过快上涨的风险，房价快速下跌是整个信用体系的崩塌，双向控价，横盘是个技术活。
这些长周期、长的趋势大家能看的明白，但是往往对于一些短周期的拐点的信号大家关注度没有这么敏感，这些都是在10月份政策出台之前我对2019年的相关看法，目前来看基本都实现了。
悲观者往往正确，乐观者往往成功。说不行很容易，举一个反例就可以证明。说行很难。所以往往投资不是集体决策的结果，而是基于流程后的民主集中。风险决策取决于发生的概率、承受能力、转移能力。
学习标杆，注意什么？学习标杆企业，不是学习他现在讨喜的模样，而是他曾经令人厌恶的面孔。先发企业已有在位优势，控负债率、低融资成本属于他们，后发企业按这个套路永远没法弯道超车，更要关注什么时候加杠杆、什么时候去杠杆，需要增强企业战略研究能力，宏观向好抓机遇，向下调节奏，反应要快、要抢跑，不挣最后一块铜板！
新机遇属于区域深耕型房企，因为深耕，所以熟悉，因为熟悉，所以发现价值，对大部分一二线、三四线城市而言，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
王震
地方政府隐性债务问责办法：
第一，地方政府融资平台公司，国有企事业单位等直接借入、拖欠或者提供担保、回购等信用支持形成政府隐性债务的，或者通过地方有关企事业单位以银行贷款、债券、信托、资产管理产品、资产证券化产品、金融融资租赁以及其他金融产品和非法集资等方式举债债务，实际依靠财政资金偿还的，这个是要追责的。
第二，参与政府和社会资本合作项目，设立或参与设立各类政府投资基金时，约定政府及其部门回购社会资本方的投资本金，承担社会资本方的投资本金损失，保证社会资本方的最低收益，以及通过其他名股实债方式融资的。
第三，利用政府购买服务合同为建设工程融资、以BT方式进行融资的。
第四，以机关、事业单位、社会团体的国有资产为相关单位和个人融资进行抵押、质押以及以售后回租、售后回购等方式变相抵押、质押，或者将非经营性资产、不具有合法合规产权的经营性资产注入企业并要求企业融资的。
第五，将政府储备土地或未依法履行划拨、出让、租赁、作价出资、入股等供应程序的土地注入企业并要求企业融资，或者承诺将预期土地出让收入作为企业偿债资金来源并要求企业融资的。
第六，审批或开工建设需要政府出资的建设项目时，未考虑财政承受能力和政府投资能力而导致的增加政府隐性债务的。
有市场化运营的公司法人主体发行的，募集资金主要用于下列项目的企业债券：
第一，健康产业专项债券
第二，养老产业专项债券
第三，教育培训产业专项债券
第四，文化产业专项债券。
第五，体育产业的专项债券，我们说的各种小镇，实际上可以通过这种体育产业的专项债券的方式来进行融资。
第六，旅游产业的专项债券。对于旅游产业的专项债券，发债企业可以使用债券资金，收购改造其他社会机构的相关设施或扩大社会领域产业投资基金的资本规模。
2017年末，我国住户部门的杠杆率已经达到了49%，这个杠杆率也没有办法再去继续扩大了，也就是中国住户部门的杠杆，2019年依然会稳，依然是稳就不会增加，意味着融资环境就不会改善，而是比较紧的。在这样一种背景下，地产企业的融资基本策略，那可以通过以下的渠道和方式来进行：
第一，对于银行、信托、基金这些机构，主要是利用经营型物业贷、基金出表、短融，通过这些来解决以下的资金。
第二，非银行金融机构：地方AMC公司和第三方财富机构，也要利用这类的机构来进行一些非标的融资。博志成跟一些财富管理公司也达成了合作的意向，可以进行一些非标融资的创新和探索。
第三，在资本市场，要引入战略投资者、增发、配股、私募债等。当然这个更多的是针对那些已经上市的公司的方式。
第四，搭建海外等融资平台，因为从目前的监管环境来看，国内的证券市场是不会对房地产企业开放的，房地产企业要搭建自己的融资平台，还是要依赖于香港，建议还是更多地在香港去做海外的IPO的融资平台建设。
第五，长租公寓配套融资。
第六，合作渠道，与城商行，第三方财富机构等加强合作。
第七，供应链金融，这个对于企业融资效率的提高，能够产生一个倍增效应，不仅是扩大了投资资金的供给，同时也提高了整个资金的利用效率。
刘玲琳
适度转型新领域：房企进入文旅产业的顶层设计与落地路径2018年，中国整个经济形势进入了逆周期，这个对产业地产和文旅地产是至关重要的，地产企业进入到产业地产和文旅地产的，实际上并没有把这两个产业做好的，而是通过这两个产业拿了很多的地，通过新的PPP模式，结合产城融合，结合新的城镇化，做了新的小镇，用来居住或者有1.5的功能在做，这种情况下就很难，拿地难。
特色小镇在中国推行了这么久以后，2018年进行了一个大的转折。所谓大的转折就是说它的申报制发生了一系列的变化，其中很大的一条就是要避免房地产化，其实这里面还有一个就是主题乐园，国家开始做一系列的调整，在主题乐园里面，因为主题乐园属于城市里面，像以前那样大规模的拿地其实比较少，华侨城就属于这一类。很多这样的公司可以接受异地配，有很多模式都在发生变化，叫一二期组合变化。住宅跟度假区已经不再配到一块儿，这个都是政策里面大家能够看得到的对旅游的影响。
很多综合性的国企都开始在文旅行业里面进行自己的一些产品的梳理。所以在这里他们基本上要遇到的四大问题类别：
第一步是大的央企和国企不再是单个产品，这里面要考虑的是产城结合，我做的这个产业跟城市城镇化的结合，或者产品跟金融结合，光大就在做产融产品的布局。光大有一支产品就是旅游金融，现在在研发第二只，看养金融，因为光大是做金融的。
第二步是集团内部战略协同。因为大的央企里面它的产业非常多，但是是各自独立发展，所以在做这种产品的时候，怎么把产程结合和产融结合，它并不是一个文旅集团或者一个地产集团，而是在它的集团内部，跨不同行业和业态的内部整合，光大集团去年一直在做这件事情，他们的科技、银行、金融保险都在整合，跟光大的实体协同，这个是央企的机制问题，包括混改，最后就是不断的战略纠偏，因为每个地方的统筹方式和资源匹配方式是不一样的。
第三步就是产品创新和精准产品线。因为很多央企在做产品的时候它是把地产和产品简单的复制，再加上旅游资源，所以在不同的区域里，不同的消费人群需求的产品，旅游产品和度假的房子产品没有做精准匹配，因为它是线条性的走，没有精细化的梳理。
第四步是商业模式创新和矩阵稳健布局。矩阵布局就是在经营一个地区的时候，哪一个文旅？文旅配比，观光占多少？休闲度假在文旅小镇里面怎么配比？酒店的矩阵怎么推行？国际精品度假酒店，国内的酒店，精品酒店包括民宿，包括用哪种管理，并没有矩阵式布局，都是单一的。现在文旅产品开始按比例，因为它要长效运营，还要带动区域的发展，所以要系统而有比例地做。
曾祥明
横盘时代的营销破局之道
中小开发商说三四线城市机会到底在哪里？最熟悉的城市布局了，在其他城市做开发，还有机会吗？如何去深耕？之前可能会关注项目定位、产品，但是现在发现，如果大量的大型开发商进入三四线城市，他们的产品力对当地市场是有很大提升，一些传统的产品去跟这些开发商PK，能够赢他们吗？这个时候发现，大量的中小开发商也开始关注销路，关心盈利上的东西，怎么做客户？怎么做产品力？这是三四线的中小型的开发商跟我们交流的最多的内容。
成长型的开发商在关注什么？
一个是产品线标准的问题，初步开始进行扩张的或者说走的还不太远的开发商，在走出去的过程中发现以往凭一两个项目的经验，然后到其他城市去以后，发现这些经验，这些成功路径的依赖，跑不动了。要把成功的经验沉淀下来，需要做一些产品标准化的内容。
二是稳定的成长，营销的人员关注最多的是客源和产品创新。在这个过程中，随着横盘时代来临，大量的投资可能会退去，但是房价涨了这么大一波的情况下，以往的逻辑还能满足客户需求吗？不管是一二线城市还是三四线城市，内部逻辑都会变化，所以在这一轮的过程中，新一波的产品创新的方案在哪里？客户的需求应该去洞悉，是这波开发商在关注的。还有社群深耕。如果大家去关注一些大型的开发商会发现，一旦市场下行的时候，特别关注万科，老业主他们开始做自己客户的深耕、维系、提升。
三四线城市的开发商而言，在这个过程中一定要把客户的理解，转变为产品力。比如大家必须要面临价格上涨，很多时候你们会拿了地去做改善客户，三四线城市的改善客户和一二线城市的改善客户有什么不同？一二线城市的改善客户更多谈舒适，三四线城市的改善除了舒适之外他们还非常注重特征。因为在三四线城市这些改善客户很多是属于公务员群体，事业单位群体，生意群体，这部分人在当地是属于有身份的，因此除了内部的舒适以外，还要求外部的显耀。
同时在三四线城市如果想卖的更快，有好的周转，千万不要像一二线城市说做一个特别小的受众群体。在三四线城市通常要卖的更多，卖的更快，建议大家以总价去扩大客群。
最后，在这个横盘时代，营销破局之道不要仅仅局限于术，要从三个方面去做，第一，提升体能，夯实基础，第二，通过装备提升，技术助力，第三，轻装上阵，把现在的滞重资产赶快清理，提升营销。
洪威
多元复合开发，赋能城市发展
只要中国城市化进程还是保持现在的高速发展，未来中国房地产的发展一定会与城市化发展的速率相匹配，当然发展的形式以及产品的业态包括共生共赢的方式。可能会有一些变化。但是行业发展的未来趋势都可以保有强烈的信心去期待。
当然富力在做了很多前期的准备工作，在寻求跟体育、教育相关的结合，目前拥有几所专业的足球运动学校，在广东的梅州已经落地一个足球小镇项目，不但会营造一个全生态的体育足球的生态系统，其实最大的亮点就在于我们经营多年的足球学校，有可能在这样一个足球小镇上把它变成中国第一所足球学院，学校跟学院的差别在于它学位的等级，可能会有本科学位。
医疗方面在海南和华南，布局了多个大型的养生养老的综合体项目，包括海南的红树湾，包括广东养生谷等等。同时跟美国排名前三的国际医院也建立了大众化地区的合作，现在在广东和华中地区已经有相应的地块正在进行开发建设，希望能够通过这样医疗的业态排步，能够给中国高净值人群的健康方案提供多种的解决渠道。
在文旅方面，现在有一个比较大型的项目在海南，是富力海洋城公园，也是海南最大的海洋极地的公园，2018年底已经试运营。
科创方面依托跟以色列方面的一些科创基金长期建立的良好合作关系，我们通过创新创业，基金的驱动，包括孵化，包括跟当地的一些政府领导，政府部门。
一直希望能够有机会，在做好准备的情况下，能够跟目前中国经济蓬勃发展的趋势有机结合起来，搭上中国经济发展的快车，所以希望未来推出的上海以及以华东为核心的区域的想法，是一个共生态的想法。基本核心就是以共生的方式打造富力的生态。
祝军华
绿城轻资产开发的底层逻辑
中国改革开放四十年最伟大的成就就是中国的城镇化进程，因为人类从2006年开始完成了50%的全球化的城市化率，接下来整个星球最后的城市化的进度就看中国，以及印度还有东南亚，其实中国未来还有三个亿的人要进入城市，相当于美国全国的人口，所以在这样的情况下，中国的房地产其实一直处于黄金周期。
第一，中国房地产市场是典型的政策市场。所以像沃顿商学院的房地产专家说永远看不懂中国的房地产市场，是因为不可能看懂中国的政策是怎么在变的，它不是一个纯粹的市场思维。为什么房地产让别人看不懂？因为当时做了两个基本的制度设计，一个是土地垄断，不是私有的，是国家所有的，所以可以看到，在土地拍卖过程中价格只有涨没有跌，要么就流拍，流拍只是价格不合适。
第二，土地财政，没有土地财政，中国的很多经济问题不会出现，同样也不会有今天城市化的高度发展。因为欧美发达国家每个城市高度发展的过程中都有原罪，通过战争、掠夺等等方式，短时间内进行了公共设施的投资和发展。但中国只有一套靠土地信用作为基础的政策，卖地维持财政。去年杭州卖了两千多亿的地，来进行高密度的基础设施的投资。包括地铁、轻轨，包括很多的场馆建设，没有这些钱是不可能有城市快速的公共设施的发展。
第三，中国房地产市场将进入机遇与风险的新时代，我认为博志成这些观点都非常正确，从增量时代向存量时代过渡的新窗口时代，未来的多元化，刚才富力也非常清晰的讲到了多元，房地产+服务+产业+金融的模式将成为常态。
第四，有价少市，加大地产企业经营难度与投资风险，这是一个需要战略智慧去变革能力的时代。这是博志成提出来的营者胜、勇者胜、智者胜的三个阶段。营者胜就是1998到2008，实追求利润率，需求驱动行业发展，核心的内容是战略的取舍。
重资本，内部有一个绿城的资产管理集团，大概有450亿的基金池，对外跟信达香港都建立了一些资本的合作公司，来进行平台化、多元化的资本赋能。同时要向新加坡凯德置地学习，包括最近刚刚办了一个绿城赋能班。
其实在房地产的轻资产开发领域里面，在构建一个信任的平台，外部是一个独立IP时代，有一个服务平台建设，包括24年的绿城口碑，同时我们输出品质是产品端，效益是经营端，分享是价值端。在服务中不断的优化升级，形成推动自身丰满完善的方法论与标准化，从而构筑完整的价值体系。方法论就是4.0，标准化就是绿星标准，来构建完整的价值体系，把这个体系称之为“圣诞树”，同时也希望能够建立一个更加有趣的绿城，从5A的人群到行为的范畴到品牌IP最终的输出。
郑永祥
量化研究：发现城市投资新机会
国家调控的是整个中国的房价，全国的均价是政府调控的主要目标，所以有几个值很重要，到底哪些城市的均值是高于全国的？基本上是这些城市，这些城市在过去的三年，他们的涨幅是超过全国平均水平的，可以做一个假设，如果这个世界就是否极泰来回归均值的话，在未来三年他们的增速可能会相对落后。
再来看这些跑赢全国的城市到底是什么样的状况，大家会发现结构是从上到下全部都是数据量化的，如果在过去三年选择了强一线跟一线，这些城市百分之百跑赢全国。但是在二三线甚至在四线，有50%以上的城市也跑赢全国，也就是说如果有能力在二三四线里面找到这些城市，那么经营业绩甚至会比那些一直在强一线和一线做开发的开发商更好，因为强一线和一线竞争压力更大。
很多人说六七线城市不能做，为什么？因为在六七线城市里面，跑赢全国的城市的比例低于30%，所以基本上可以认为如果不太专业，最好不要去做六七线，因为有70%的概率会跑输。
重新定义土地：识别城市发展阶段，挖掘价值成长最快的土地。城市空间扩张可以分为6个阶段，历史老城、中心聚核、轴向发展、四向发展、郊区扩张、都市圈扩张。所以会发现不同体量的城市，拿地的节奏是不一样的，你要找准。
要建立模型，城市怎么形成的，区分它们的价值，做这个的目的不是为了做量化，是因为有很大的野心，把全中国都做了，要做300多个城市，不靠这些怎么做的完呢？
最后，给出三个策略：第一，作为中小企业的领导者，如果想继续领跑要自我颠覆。第二，寻找一些区域的中心城市。第三，一定要做聚焦品类、匹配土地的事情，找到这个城市最赚钱的品类是什么。
两天的峰会分享转眼就过去了，相信每一个嘉宾都能收获满满，对于2019年的房地产趋势有了更加清晰的认识，也会帮助企业更好地应对2019年的行业变化。
峰会结束，但是生活还要继续，地产人要坚信，无论形势如何变化，房地产行业仍然是中国最大产业链条上的重中之重，对国家经济发展走势有着不可小觑的影响，博志成期待与您、与企业一起乘风破浪、共创辉煌。
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