高速城镇化之下，人口向城市集聚，新一线越来越成为年轻人的选择，“长安米贵，居大不易”，想当年白居易初到长安也被前辈调侃，今时今日的年轻人一样要面临居住的难题。近日贝壳找房发布《2020新一线城市居住报告》（以下简称 “ 报告 ” )从居住竞争力、居住自由度、居住品质、居住便利性等多个角度，相对数据化的定量匹配了三十多个大中型城市的居住指数。结果一出，令人深思。到底哪座城市的居住竞争优势更强，我们将分两期来解读，上为居住成本篇，下为居住品质篇，一起来看看。报告选取的15个新一线城市是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。为了更鲜明地对比分析，报告还选取了北上广深四个一线城市和典型的二线城市共38城，对居住核心指标进行指数化分析研究。
房租收入比=单间（套）均租金/月平均薪酬，报告认为，房租收入比在30以内是合理区间，大多数新一线城市都能达到，只有杭州和南京房租收入分别为38和31.6。
而重庆、长沙等城市房租占收入的比重较低，房租占收入在20%上下，对于年轻人来说是个好消息。不过相比长沙的房价，重庆房价又高出一大截，对于投资客来说确实不是一个好现象。一线城市中深圳租房面积最小，2020年上半年成交合租单间面积平均为12平。价格仅次于北京，比上海还贵一点点。成都合租单间平均面积尚未超过15平，而西安、郑州、苏州等城市的平均租房单间面积超过20平，租住较为宽敞。从合租单间的租金水平看，一线城市的租金水平是新一线城市的2倍多。北京最高达到2354元，新一线城市中杭州、苏州、天津的租金水平相对较高，而西安、郑州、重庆、成都等城市的单间平均租金仅为800多，对租客来说更为友好。 从矩阵图可以看到，成都租房便宜，但实际享受的空间不大，租房舒适度不及西安、郑州和重庆。
房价收入比=成交套均总价/（家庭人均可支配收入*户均人口数），合理的房价收入比应该是多少？报告按照30年还款期限，消费倾向（家庭收入中约70%用于日常支持，其余30%用于还贷）占比约为70%，首套首付比例为20%-40%，首套房贷利率5.32%的计算方式，38城合理的房价收入比范围在5.46 - 7.29。这里它再次引发关注，房价收入比为18.9，仅次于深沪京。厦门岛内的思明、湖里两个区房价动辄五、六万元，购房需求较大但供应相对不足，拉高了城市房价收入比，2020年上半年二手房成交均价达到3.8万元/平，超过众多新一线和二线城市房价。成都的尽管成都房价绝对值不高，但相对收入来看，房价收入比还是偏高。
杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企，新一线城市中垫底，房价收入比领跑，甚至超过了广州，房价涨幅明显超过居民收入增长。居住自由指数则由两个数据得到，2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比。总体来看，新一线城市的居住成本相对于城市收入水平要低很多，居住自由的空间更大，这让不少想尽早安家的“漂一族”青年有了出口，近年来人口吸引力显著增强。
长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低，在居住自由上无可挑剔，是典型的居住友好型城市。
2019年城镇居民人均可支配收入55211元，同比增长8.7% ，而2019年二手房成交均价11063元/平，同比下降3.6%，收入涨幅明显跑赢房价，且根据房价收入比的合理范围5.46 - 7.29看，新一线城市仅有长沙处于合理范围内。
成都的两项指标都较高，所以居住自由指数得分75.6，属于中游偏下水平，安个家的难度也不低啊。杭州的得分在新一线城市中断崖式下跌，除了前面说到的厦门，还有海口这样的区域核心城市对周边人口有虹吸效应，再加上特殊的地理位置等因素影响居住成本，居住自由指数相对于其他城市较低。报告还指出，楼市交易中，有很大一部分是改善性换房需求。“换房前要攒够40万”。相对京沪动辄超过100万开销而言，大多数新一线城市维持在20万—40万元水平，成都换房成本为35万。
换房面积西安高居榜首，为21平方米，成都仅为12平方米，差不多就是增加一间卧室的面积。
一线城市中深圳流动性大，这是因为深圳外来人口流入量大，2019年常住人口增量达到41.22万人，住房需求较大但供应相对不足导致，深圳二手房买卖租赁的交易频率均比较高。
新一线城市中，成都二手房交易最为活跃，可能是因为成都在城镇化水平2019年成都已达到74.41%，二手房市场占比为42.7%。佛山流动性在新一线城市中排名垫底，主要是因为佛山房地产市场是以新房为主导，2019年全市成交中二手房仅占到24%左右。受制于高房价及限购政策的影响，购房群体在一线城市买房置业的难度较大，而新一线城市凭借相对较低的购房成本、人才引进及落户等福利政策，为广大购房客户提供了较低的购房门槛和便利条件。从2020年上半年贝壳平台交易数据看，一线城市中北京和上海购房平均年龄均为34.6岁，深圳为33.8岁，而居住负担相对较低的广州，购房平均年龄为32.5岁。新一线城市中，天津购房平均年龄相对较高，均达到35.4岁。究其原因，一方面可能是因为天津居住负担高，房价收入比为13.3，明显高于其他新一线城市；另一方面是因为天津人民传统观念里不愿意背负过重的债务，在买房这件事上更多的人喜欢全款买房，这也就需要更长时间的资金积累才能够实现。成都为31.3岁，不管怎么说，虽然刚需天天吵着成都的房价贵，但是放眼全国，居住负担还是算较低的，吸引不少本地和外来年轻客群前来购房。
而新一线城市中，其中合肥平均购房年龄在19个城市中最低，为30.8岁。面对高昂的换房成本，北京、上海等一线城市换房者需要较长时间的财富积累， 2020年上半年北京、上海换房客户的平均年龄分别为43.7岁和40.6岁。而对于居住负担相对较低的新一线城市，换房客群整体较为年轻，其中郑州改善型换房客户的平均年龄最低，为 35.6岁。成都为36.9岁，确实，在新一线能让你更早地开始享受生活。
从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比最高。从城市角度看，深圳、东莞、佛山、厦门及珠海等城市移民指数较高。深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大吸附力，2019年常住人口与户籍人口的比值达到2.72，成为外来人口购房占比最多的城市。
东莞承接深圳产业外溢，制造业较为发达，外来流入人口大，2019年常住人口户籍比达到3.37，在样本城市中居于首位。
成都这个比值仅为1.11，比苏州低，但由于房价相对更低，吸引大量省内客户前来购房，所以移民指数跟苏州相当。正如大家所料，一线及新一线城市，购房人群来源更多来源于省内非本市及省外，但结合城市发展特点和置业客户来源结构看，样本城市又可以划分为三种不同类型。都市圈核心城市占据绝对优势，比如深圳，近8成的成交房源被外地客户买走了。核心城市对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。杭州省外购房客户已经撑起了半边天，占比达到53%，主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。在稿件里 假如新一线城市都有朋友圈 我们就调侃过这一现象。省会光环效应显著，郑州省内购房客户占比达到93.4%。成都的省内购房客群占比达到8成以上，对省内人口表现出强大的虹吸效应。
光从租房和购房成本来看，成都确实还是有一定优势，我们看到成都已经吸引了不少外地客群来置业，那么各位网友，你们首次置业、换房都在什么时候呢？欢迎加入讨论。
值得注意的是，城市真正的居住竞争力水平，并非是房价和房租这样的单一指标所能够衡量的，下一期我们将从城市人的居住需求出发，从生活的社区空间、城市空间等方面综合衡量城市的居住竞争力到底如何，明天见哟!
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