| 早就想了解下上市房地产公司关于收入与成本、税金方面的一些内容，一直没时间，前些日子下了几家公司的年报。今天看了下，随便记了点。 平时对上市公司关注不多，不知年报格式是深交所和上交所哪个文件规定的，有啥具体要求，但不是关注重点，就不考虑这方面了。 一、财务报表格式内容 1、审计报告后附合并财务报表与母公司财务报表顺序不一致。有先合并后母公司的，有交替排列的。 2、资产负债格格式方面。中房地产用一页式的，其他几家用分页式的，分页式的有写转下页的，有未写的。 3、报表项目内容。多差异在合并财务报表格式方面，母公司财务报表格式差别不大。 资产负债表内容，有用金融企业格式的，有用普通企业格式的； 利润表，母公司表都一样，都是标准的普通企业格式，合并表都是按收入成本分项的，差别在小项有不一致处。 现金流量表内容，有用金融企业格式的，有用普通企业格式的； 所有者权益变动表，荣安地产用的是竖式，其他的都是横式。 华远的利润表、现金流量表时间写的是2012年1-12月，其他公司都是2012年度。 二、会计政策方面 1、坏账准备 1年以下计提的较多，中房地产的表述是7-12月，华远未计提。多数是5年以上是100%，宝安是3年以上100%。又看了家世联地产（初以为是房产企业的，原来是中介）的，其表述更细，3月以下、3-6月、6-12月等。 2、发出存货的计价方法 荣安地产、中房地产是个别认定法，华远地产、宝安地产加权平均法。中航地产明确材料为加权平均法，开发产品为个别计价法。 3、固定资产 1）分类。 一般为4类，房屋、机器、电子、运输。 中房地产的3类，无电子设备。（但其在报表注释中却又分为4类：房屋建筑、机器、运输、办公设备及其他。） 世联地产分5类，机器设备更换为其他设备，又单独设置商铺一类。（但其在报表注释中却又简化为3类：房屋、运输、电子及其他。） 中航地产5类，除常规4类外，多设了个其他。 2）残值率。 华远，均3-5%，宝安，3-4%不等。 中房地产，无残值率。 荣安地产，均为5%，世联地产和中航地产，均为10%。（个人感觉10%的比例过高，不知其实际账务中是否如此） 点评：可见财务报表附注前面部分的会计政策就是上市公司也不够重视，应景走过场，没注意与实际账务核对。 4、递延所得税资产 （待续） 5、质量保证金。 华远实行的是工程担保制度，不扣质量保证金。 6、看了华远地产、宝安地产、中房地产、荣安地产的，都无前期差错调整，都做这么好，我们这小企业还都有差错调整呢。特别是企业所得税，在汇算清缴时缴纳的金额在年报出来时都不能确定，总是要调整的。 7、世联地产报表附注里有不合适的项目，如会计政策里的25项担保赔偿准备，看了其报表，并无相应项目，明显不适用。 对于附注中不适用的项目，有的直接未显示，有的保留注明“无”。 盈余公积的计提只有宝安地产明确计提10%。其他未看到会计政策。 三、税项 列示税种多少不一，有的只几个主要税种，有的比较详细。如房产税多数未列示，有的列示有自用及出租。 华远税项部分有明显错误，土地增值税竟然简写成增值税，太不应该了。教育费附加税率为3%和2%，也明显含有地方教育附加，应分别列示才好。 荣安地产和世联地产企业所得税计税依据竟然描述成利润总额。哎。多数的还是对的：应纳税所得额。 荣安地产的此项最差，列示有增值税、消费税，计税依据分别为增值额或消费额。营业税计税依据为营业额。过于简化，不标准。加上计税或应税2字较好。 华远做得好的地方是其在本项对计提土地增值税专门有个说明：“符合收入确认条件时按当期确认的收入及配比的成本计算增值额来计提土地增值税。”这个说明很好地说明了其应交土地增值税期末余额较大的原因。前些日子网传的什么某律师统计的29家上市房企欠交640亿土地增值税，确实是外行人搞的笑话。会计上按权责发生制计提，但税法规定达到清算条件时才清算，更主要的土地增值税清算技术含量较高，税务机关未能在规定清算时间清算完毕也是正常的事。 四、财务报表主要项目 1、应收账款前5名情况列示，华远列示为第一名、第二名…..。其他公司当然列示有具体名称了。 转中国会计视野 |
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