提问：
您好，我公司受让一个正在建设的项目并继续开发出售，这种情况我们想咨询1、对方应给我公司开具什么发票？
2、我们受让支付的金额是否应在未来我们出售后的金额中扣除后计算缴纳营业税？
3、购入成本中是包含土地成本，前期成本和一部分溢价，这个购入成本我们在会计核算上如何记账？是拆开计入土地成本，前期成本，还是一起计入某一科目？
3、购入的金额是否可以在土增税清算是作为加计扣除的依据？
4、如果我公司是从另外一个公司手中购买了一块尚未开发的土地（对方给我们开具的是无形资产-土地使用权-土地款发票），那么我们支付的这个土地款项是否可以在未来销售款中扣除后缴纳营业税？
专家回复：
问题1：
财税[2003]16号《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》规定如下：
二、关于适用税目问题（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
根据上述规定，对方应给您公司开具不动产发票。
问题2：
财税[2003]16号《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》规定如下：
三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
根据上述规定，您公司受让支付的金额可以在未来您公司出售后的金额中扣除后计算缴纳营业税。
问题3：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条规定，土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
《房地产开发企业会计制度》（[93]财会字第02号）规定如下：
第401号科目 开发成本
一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。
五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细帐，并在明细帐下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
根据上述《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定和国税发[2006]187号第四条规定，要求企业在进行房地产项目开发时，要分土地成本、前期成本等明细核算；根据上述国税发[2009]31号第二十七条的规定，要求房地产企业所得税汇算清缴时要分土地成本、前期成本等明细核算；且《房地产开发企业会计制度》的规定要求房地产分土地成本、前期成本等明细核算；因此，您公司在会计核算上应拆开计入土地成本，前期成本。
问题4：
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）规定如下：
第六条第（二）项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
根据上述规定，您公司购入的金额可以在土增税清算时作为加计扣除的依据。
问题5：
财税[2003]16号《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》规定如下：
三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
根据上述规定，您公司支付的土地款项可以在未来销售款中扣除后缴纳营业税。
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