漫画 孟宪东
“跳单”是一个行业术语，并非严格的法律概念，一般指交易双方通过中介提供的机会及媒介接触后，绕开中介机构自行成交，或者委托其他中介促成交易的一种行为，目的是逃避支付中介费或少付中介费。现实中“跳单”行为令不少中介头痛不已，在法律圈也掀起了对“跳单”行为规制的热烈探讨。《民法典》在合同编中设立专章规定中介合同，相较于原《合同法》关于居间合同的规定，增加了“跳单”条款。那么什么是“跳单”，哪些行为构成“跳单”？“跳单”的法律后果是什么呢？ 法律支持 张盈律师事务所
“跳单”并不陌生
看过电视剧《安家》的读者都会对林老板“跳单”的桥段记忆犹新，房产中介房似锦辗转奔波，终于为林老板找到了其口中描述的老洋房，并费尽心思联系到老洋房原主人，找到房屋的继承人。本想可以顺利开单，却不料林老板跳过中介私下过户，房似锦眼睁睁看着被“跳单”，也只能是“一声叹息”。这种桥段在现实生活中也频频上演，俗话说，没有被跳过单的房产中介，就不是完整的中介。
中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。通俗地讲，中介人就是“中间人”，服务于交易双方之间。在《合同法》中称之为“居间”，为便于大众理解及符合行业习惯，《民法典》将居间合同改为中介合同，居间人改为中介人。
“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）建立了委托关系，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订合同的行为。
“跳单”法律界定
先来看个案例：张某在购买房屋前，与中介公司签订看房协议，约定房屋成交后，张某需按房屋成交总额的1.5%向中介公司支付佣金9000元。在看房协议中另约定了“禁止跳单”条款，即张某若获得了房屋信息后与卖家私下达成交易或通过其他中介公司达成交易，仍需支付中介费用并赔偿损失。协议签订后，中介公司向张某提供了案涉房源信息，并带张某看房。张某看房后，通过第三方房地产经纪公司与该房源的所有人签订了房屋买卖合同，以成交总额的0.5%支付了佣金3000元。中介公司得知后，认为张某违约，请求法院判令张某按协议约定支付佣金和赔偿损失。法院审理后认为，诚实信用原则是民法的基本原则，在民事活动中各方当事人均应遵守。因张某购买的房屋并非该中介公司独家代理，其在买房过程中选择房价与中介费用更低、服务更优质的中介公司达成房屋交易是房地产中介市场交易的习惯，其行为并非恶意“跳单”，中介公司要求张某支付佣金的请求不能成立。但在看房过程中，张某确实享受了中介公司提供的服务，综合考虑中介公司提供看房服务的次数、已完成中介服务项目的程度及合理的支出，判决张某支付中介公司服务费1000元。
可见，“跳单”行为在《民法典》之前早已有之，最高人民法院也曾就“跳单”发布过指导性案例。根据《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》（法【2011】354号），确立了禁止买方利用中介公司提供的房源信息，撇开中介公司与卖方签订房屋买卖合同的指导精神，即买方不得“跳单”违约。但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。既保护中介公司合法权益，促进中介市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。
通过上述案例可知，并非只要买方与中介公司建立中介服务关系，后跳过中介与其他卖方签订合同的行为都构成“跳单”。衡量买方是否“跳单”的关键，在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
此外“跳单”违约的范围并不仅局限于房屋买卖中介合同，而是所有类型的中介合同。这就要求合同各方，尤其是委托人，应基于诚实信用原则，在实际享受中介服务后，应支付相应的服务费。同时，中介在提供中介服务时，应不断改善服务态度、提高服务质量、提升专业水准，为委托人提供更优质的服务体验。
“跳单”法律后果
在《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行处罚。《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了更明确的规定，再处理此类案件就有法可依了。
《民法典》第965条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”也就是说，即便在中介合同中没有另行约定，委托人在接受中介人的服务并利用其提供的机会、资源或服务后绕开中介人达成交易的，也应当向中介人支付服务费。中介人如遇被“跳单”，可依据上述规定，搜集证据后向委托人主张权利。
《民法典》首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人的权益，同时对于违背契约精神的行为进行了严格规制。随着我国法律体系的进一步完善，对于社会经济中公平及诚实守信精神的倡导不仅仅体现在原则上，更体现在合同缔结与执行中。
这里要特别提醒的是，中介服务机构除了能够提供一定的交易信息、资源及服务外，因其熟悉交易程序和规则，还具有一定在该领域的专业技能。买卖双方选择正规、专业的中介服务机构，可以在安全、便捷、合法的模式下促成交易，切勿为省中介费而因小失大。
当然，在保护中介权益的同时，《民法典》也调整关于委托人的相关权益，过去按照《合同法》相关规定，中介即使未促成合同签订，仍可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。但《民法典》第964条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。法条中“按照约定”这四个字在一定程度上保护了委托人，只有委托人与中介机构签订的合同中明确约定了中介未促成合同签订可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用时，中介才能要求委托人支付相关费用。
来源：天津日报
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