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在回答这个问题之前，我们必须先弄清楚三个概念：农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权。
农村宅基地所有权
《中华人民共和国宪法》第十条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
根据上述规定可知，农村宅基地所有权属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营和管理，个人对宅基地不享有所有权。
宅基地使用权
《土地管理法》第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
《土地管理法》第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
由此可知，宅基地虽然属于集体所有，但可以确定给个人使用，且宅基地使用权一经合法登记，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所以，个人可以依法获得宅基地使用权。
宅基地房屋所有权
《中华人民共和国民法典》第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
宅基地房屋，顾名思义是在宅基地上建造的房屋。宅基地使用权人可以利用土地建造住宅及附属设施，并对其依法建设的建筑物及附属设施享有所有权。
至此，相信大家对农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权三个不同的概念有了清晰的认识，也明白了宅基地所有权属于农民集体，个人并不享有对宅基地的所有权，只能通过确权获得宅基地使用权和房屋所有权。
既然，个人可以依法获得宅基地使用权和房屋所有权，那么，宅基地房屋能否自由转让？
宅基地房屋不应卖给城镇居民外村村民
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号） 农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》 在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。
《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中公布的33个试点地区包括：北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。
所以，宅基地房屋是不允许卖给城镇居民的，但城镇居民可以通过继承方式获得宅基地房屋；至于宅基地房屋出售给本集体经济组织以外的个人合同是否有效，则不仅要看是否属于试点区，还要根据当地的政策以及相关规定综合确定。
宅基地房屋卖给本村村民应符合法律
——遵循“一户一宅”原则，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准
《民法典》第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
——转让程序应当合法
《土地管理法》第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，视为宅基地一并出卖，虽然法律允许同一集体经济组织内的成员流转宅基地使用权及宅基地房屋，但宅基地房屋买卖仍需符合法律相关规定，不仅需遵循“一户一宅”原则，而且受让人家庭宅基地面积不得超过规定标准，且宅基地房屋买卖需征得村集体同意，并依法办理土地使用权变更登记手续。只有买卖程序合法合规，买卖双方的权益才会有所保障。
宅基地房屋买卖行为被认定无效的后果
《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》 合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
根据上述规定，宅基地房屋买卖合同被确认无效后，法律后果一般包括：出卖人向买受人返还购房款，支付资金占用期间利息，并赔偿房屋重置损失，以及房屋价值上涨带来的收益损失等；买受人则需要向出卖人返还房屋，同时还可能需向出卖人支付房屋占用费。
结语
宅基地房屋国家严格限制流转，不仅是为了保障农民个人的居住权，更是为了防止集体经济组织中社会保障资源因村民个人的不当处分行为而流失，从而保障村集体组织中更多人的居住权益。因此，如果不是同一集体经济组织内的成员，即使宅基地房屋再便宜，也劝你慎重购买，否则，一旦房屋买卖合同被认定无效，后续将面临一系列麻烦事，损失也难以获得完全弥补，自身还要为此承担过错责任，真是得不偿失！
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