中国建筑全过程能耗和碳排放(截至2018年)，分别占全国能源消费总量、全国碳排放总量比重的46.5%、51.3%。估算，建筑运行环节，碳排放量占到整个建筑生命周期的 80%~90%。在中国2030年达到碳排放峰值，2060年实现'碳中和’的政策目标的影响下，房地产和建筑行业及相关企业作为碳排放的主要贡献者。
徐伟 中国建筑科学研究院建筑环境与能源研究院院长、国家建筑节能质量监督检验中心主任
文 / 邵轩岚 金砖财经《中国房地产金融》总编辑
白若凌 金砖财经《中国房地产金融》记者
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2023的减碳目标必须完成！
一半的KPI在房地产和建筑业！
建筑减碳靠什么？
房企减碳时间表怎么定？
路线图如何描？
关键之战在哪里开打？
·······
为此，我们金砖财经编辑本期《一文读懂“房地产减碳路线图”》专题报道，尝试为大家探寻答案。
第一章：建筑减碳是国家承诺、行业任务、企业责任
实现碳达峰，要从认识到行动上跟上来，要防止“运动式”、不切实际的一些做法；节能减排的力度，一年比一年大；实现“双碳”战略肯定要付出艰苦的努力；既是机遇也是挑战，“这是一场广泛而深刻的变革”。
一、建筑减碳应在哪些地方发力？
随着城市化进程加速推进，建筑业能耗的占比将会越来越高。
据联合国测算，2050年全球人口有望达到 100 亿，要容纳这些人口，现有的建筑存量要翻倍，面对如此大规模的建筑需求，建筑行业的减排至关重要，中国正在朝“3060”的“双碳”目标迈进。
据专家粗略估算，建筑运行环节，碳排放量占到整个建筑生命周期的 80%~90%。金砖财经《中国房地产金融》专访了中国建筑科学研究院建筑环境与能源研究院院长、国家建筑节能质量监督检验中心主任徐伟。
金砖财经《中国房地产金融》：国务院日前印发了《关于2030年前碳达峰行动方案的通知》。作为国内最权威的节能减碳研究专家，您认为建筑领域的“碳”都在哪些地方？
徐伟：首先要明确，“碳达峰”指的是能源消耗产生的二氧化碳排放不再增长达到峰值。在建筑领域里，碳排放主要分两大类型，一种叫“直接排放”，一种叫“间接排放”。
“直接排放”指的是什么？是由能源直接燃烧产生的二氧化碳排放。实施建筑用能电气化，比如用电热水器替代燃气热水器、以空气源热泵替代燃气锅炉等方式，是减少直接排放的主要途径。
“间接排放”是在建筑运行过程中使用电力、热力供应造成的。据了解，2019 年，建筑运行电量为 1.9 万亿千瓦时，除了 30% 左右的零碳电力，其余都是以燃煤、燃气为动力的碳排放电力。北方广泛使用集中供热系统，也是由热电联产或燃煤、燃气锅炉提供热源。
建筑原料建材的生产和运输属于建筑领域的“隐含碳排放”。在国家层面的分类中，它属于工业和交通部门。通俗地讲，这些材料如果不使用在建筑上，当然不会有排放，所以叫“隐含碳排放”。
通俗地讲，建筑的碳排放，主要讲的是建筑运行的排放以及建造施工的碳排放。
金砖财经《中国房地产金融》：人们常常把目光聚集在建造施工的碳排放上面，建筑运行环节常常被忽略。
徐伟：在 建 筑 运 行 环 节， 碳排放量占到整个建筑生命周期的80%~90%；建造施工只占到建筑全寿命周期的碳排放的 2% 左右，比例很小，但在年排放量上，建造施工也不能忽略。同时，城乡建设领域还有一些排放，比如市政基础设施有排放，垃圾处理与污水处理也有排放，不过，比例相对较小。
金砖财经《中国房地产金融》：建筑领域如何实现碳达峰，国家与行业层面有哪些具体的行动方案？
徐伟：国家即将出台的城乡建设领域碳达峰专项行动方案中，会明确需要做的重点工作、重要任务和重要举措，我仅从研究角度谈以下几点看法。
第一点，推进城乡建设绿色低碳转型。低碳转型主要的内核在于，是从城市建设理念、城市建设规模、城市建设风貌和城市建设规律角度，明确了如何才能建好一个城市，什么才是对城市最有利的。比如，合理控制城市建设规模，推广绿色低碳建材和绿色建造方式，大力发展装配式建筑，推广钢结构住宅，推动建材循环利用等。
第二点，加快提升建筑能效水平。这一点意在加快更新建筑节能、市政基础设施等标准，提高节能降碳要求。比如，老旧供热管网等市政基础设施节能降碳改造等。到 2025 年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，加快发展超低能耗、近零能耗和低碳建筑。
第三点，优化建筑用能结构。主要是促进城乡建筑用能结构的转型。过去是“直接排放”居多，要逐步转向“间接排放”，也就是从煤改成电，从气改成电，大力发展可再生能源。到 2025 年，城镇建筑可再生能源替代率达到 8%，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到 50%。
第四点，推进农村建设和用能低碳转型。主要内核在于推进绿色建设，加快节能改造，涉及节能和用能结构的改变，范围很宽。比如，推广节能环保灶具、电动车辆、节能环保农机和渔船。加快生物质能、太阳能等可再生能源在生产和生活中的应用。加强电网建设，提升用能电气化水平。
二、实现碳达峰的五大困难
金砖财经《中国房地产金融》：在建筑领域实现碳达峰，您认为存在哪些具体的困难与问题？
徐伟：第一个困难是工作力度还不够，需要强有力的措施。我国碳达峰不会是自然达峰，而是有目标约束下的达峰。达峰后中国为实现碳中和只有 30 年时间，国外是花 50 年时间，中国要用 30 年来完成，肯定要采取更加强有力的政策、投资与技术。
第二个困难，投入问题。生态环境部曾经测算，为实现 2030 年建筑领域碳达峰，未来 10 年需投入 3.5 万亿，每年大概要 3000 多亿，可见投资是非常大的。
第三个困难，技术、人才与产业支撑问题，现在还略显不足。说得直白点，发展得太快了，但是我国现有的技术能力、人力资源和产业规模还跟不上，这是未来需要着力解决的。
第四个困难，国内发展还不均衡。这个问题是普遍存在的，条件好的一些地区和条件差的一些地区差距还是很大。
第五个困难，我认为整个城乡建设领域从业人员的认识还待提高。2030 年以前实现碳达峰，需从认识到行动跟上来，同时要防止“运动式”、不切实际的一些做法。
三、目前的现状与改变
金砖财经《中国房地产金融》：国内建筑的“脱碳”现状咋样？我们知道，过去很多建筑并没有考虑到节能减碳。
徐伟：过去的建筑，质量与标准偏低。现在发展超低能耗建筑、零碳建筑要求整个建筑业转向更高质量发展，传统的建造方式和施工管理模式可能会不适应，都应该优化和提升。
现在存量建筑中有些建筑节能水平还很低。大概 2000 年前的建筑有200 亿平方米，2010 年前也有 200 亿平方米，2010 年后到现在建设的大概有 250 亿平方米。
简单的说，这是一块很大的存量，存在改造的空间，结合城市更新与旧城改造，协同推进。
金砖财经《中国房地产金融》：现在已经实施到什么程度了？
徐伟：国家碳达峰方案刚刚出台，接下来就是各个行业、各个省份的方案都要落地出台。随后几年，是一年比一年力度更大。
中央文件“指导意见”9 月 22 日才出台，达峰方案是 10 月下旬才颁布。住建部已颁布全文强制标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，明年 4 月 1 日实施，节能减排方面，大概是居住建筑节能要提升 30%，公共建设要提升 20%。同时要求所有建筑都要进行碳排放量的计算，这是落实国家碳达峰方案非常重要的一步。
金砖财经《中国房地产金融》：目前在建筑领域内的“节能强规”会不会大幅提高建安成本？对房价会不会有影响？
徐伟：我认为这部分对房价影响很小。现在的建安成本，住宅大约为3000 元 / 平方米，节能标准的提升增加 100-200 元，影响不大，执行“节能强规”，仅增加 5% 左右。
有的建筑在节能减排方面做得超前一点，比如超低能耗建筑、低碳建筑，最多增加 500-800 块钱，对于像许多一线城市的房价，基本上可以说，影响很小。
国家对发展超低能耗建筑、零碳建筑也有鼓励措施。有直接给钱奖励的，给容积率增加奖励的，售价提升奖励的等等。主要省市如北京、天津、上海、江苏、山东、河南都有。
金砖财经《中国房地产金融》：我们的“双碳战略”，预计需要多大的投入才能实现？
徐伟：人民银行刚刚出台了一个实现“双碳”战略的金融工具，要让金融参与进来。
在城乡建设领域，迈向碳达峰和碳中和，肯定是要投入的，而且投入还是很大。刚才讲了光“达峰阶段”，以前的生态环境部曾做过测算，10 年要投入 3 万亿左右，另外，有机构预测，实现碳中和要投入 20 万亿以上。不管哪种预测，肯定投入都是非常大。
这不全是国家财政投入，包含了各种投入，包括社会投入、金融投入等。
碳达峰与碳中和既是挑战也是机遇。挑战是说难度大，面临着更高的约束条件；机遇是会带动整个产业升级和技术进步，带动 GDP 增长。
过去高碳、高污染、高排放的企业肯定逐渐被淘汰。节能型、高性能的产品材料、部品与设备，可能就会大力发展，产业升级，技术进步，特别是技术创新，要找到更加有效实现“碳中和”的技术路径。
比如，可再生能源高比例应用，到 2030 年前要实现 12 亿千瓦风电和光电的装机容量，到 2060 年可再生能源占比要达到 80% 以上，这些都要求技术创新。
四、如何看待其中的挑战和机遇
金砖财经《中国房地产金融》：听您这么一讲，建筑行业未来要发生革命性变化。
徐伟：当然了！“双碳战略”绝对不是简单的说它是一个部门、一个行业、一个地区的事，是全社会、全行业的事，涉及每一个人。
我们国家实现“双碳目标”为什么难？一个是经济要发展，民生要改进，城市化进程正在推进，这样一方面能源需求还在不断提升，另一方面要减碳，难度非常之大，绝对是挑战。建设领域，有新建，还有改造，这都是刚性需求。
发达国家碳排放已经在 2010 年前基本上达到峰值，生活水平也达到高点，能源消耗也达到高点，城镇化完成了，工业化过程基本上到了平台期，我们还没有到那个阶段。中国要实现碳达峰与碳中和，确实也是非常大的挑战，这是一场广泛而深刻的变革，肯定要付出艰苦的努力，不会轻松实现。
金砖财经《中国房地产金融》：在国内有哪些建筑在节能减碳方面做得比较好的，有没有具体的案例？
徐伟：做得比较好的案例很多。比如，北京城市副中心，基本上达到近零碳排放水平，是高比例可再生能源的一种应用；2022 北京冬奥会很多场馆也是如此，像国家速滑馆，也是按照高标准绿色建筑标准设计的，比传统的建筑大幅度降低了能耗，实现超低能耗。奥运会场馆这次应用了风电光电等零碳电力，实现绿色低碳奥运。全国各地从北到南有很多超低/ 近零能耗建筑，如内蒙古呼和浩特的中海大观，近 15 万平方米住宅不像传统那样利用集中供热了，相对普通新建建筑一年下来能耗至少可降低50% 以上。
第二章：如何构建房地产企业“碳中和”路线图
从“十四五”规划及国家应对气候发展方向看，“碳中和”建筑的示范工程和项目是努力的方向之一。房地产企业未来不仅本身需要碳排，更需带动上游节能减排，整体价值链实现“碳达峰”、“碳中和”。
由于中国每年新增建筑面积已达约20亿平方米，黄衍维表示，中国建筑在实现碳排放目标的进程中，将发挥重要的作用。
“房地产行业链条很长，'碳达峰’、'碳中和’的政策目标会直接影响投资者、开发商新增的项目。因此，从开发设计到运营期间，都需要把碳排放考虑进去，需要用一个全生命周期的角度来考虑新项目的运营。”戴德梁行大中华区可持续发展服务联席主管黄衍维在接受金砖财经《中国房地产金融》专访时表示。
一、房地产行业如何实现“碳达峰、碳中和”
对于房地产开发商、投资者或者业主而言，实现碳中和需要采取如下6个步骤:制定定义清晰的目标，同意碳预算并在整个项目过程中遵照预算执行，利用现有材料，减少材料的使用和能源需求，选择对环境影响小的材料和能源，抵消剩余的碳排放。
针对房地产业整个生命周期的碳排放，需要考虑建筑使用年限内能源和水的消耗量。为此，需对建筑工程进行多方面的评估，包括建筑用途、设计、机械设备、建设、建筑材料运输与回收、建筑运行、管理与维护等方面。而在建造、运行、重新使用或拆除建筑前，还需要考虑碳补偿、避免碳排放、隐含的排放量、运营产生的排放量。
对于新建物业，开发商需要从选址到运营、建造等环节，需要全盘计划”碳中和”路线。对于持有运营管理的业主而言，需要进行碳排放审计，了解物业的能耗是否可以达到要求标准。“很多开发商在大中华区持有的物业比例较高，尤其是商业地产。对于开发商来讲，商业地产一直是耗能大户，尤其是在空调系统方面。”黄衍维建议开发商根据国际碳排放标准，有针对性的对商业地产物业进行能源审计和物业包的能源系统更新。
对于房地产行业，实现“碳中和”目前看来仍面临挑战：
第一，国家宏观扶持政策有待完善。目前暂未形成高效支持低碳房地产发展的法律、政策体系，缺乏具体引导企业投资的产业、技术、金融及税收等优惠政策;
第二，低碳房地产供给动力不足。包括房企及相关机构研发经营风险大(政策风险、市场风险、成本风险、技术风险)，大部分房地产企业仍持观望态度;
第三，低碳房地产需求有限。鉴于政府在私人节能环保住宅的消费上没有相应的鼓励政策，建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给最终消费者，因而推动房价上扬，大多数消费者难以承受相关的额外支付;
第四，低碳房地产建设推行缓慢。
因此，从实操层面来看，有赖于业内众多机构共同推动行业发展达到“碳中和”目标，“我们也可以协助客户从企业和项目层面制定可持续发展和碳中和的路线图，并制定ESG政策和目标以及最终实施计划。”黄衍维说。
二、要善于借助绿色金融的力量
制造业、房地产业等传统行业进行转型升级、实现“碳中和”过程中，绿色金融正成为“碳中和”的重要支撑。
我国于2012年颁布《绿色信贷指引》，并于2016年发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》，从而制订支持绿色贷款的全面政策框架。明确将绿色建筑发展、建筑工业化、既有建筑节能改造、海绵城市建设、智慧城市建设和低碳省市试点、低碳城(镇)试点、低碳社区试点、低碳园区试点的低碳能源、低碳工业、低碳交通、低碳建筑等低碳基础设施建设及碳管理平台建设项目列为重点支持项目。
2017年，证监会发布《关于支持绿色债券发展的指导意见》，表示:重点支持长期专注于绿色产业的成熟企业;绿色公司债券申报受理及审核实行“专人对接、专项审核”，适用“即报即审”政策，并且开通“绿色通道”制度安排，提升企业发行绿色债券的便利性。
2020年10月20日，生态环境部、国家发改委、人民银行、银保监会、证监会联合发布《关于促进应对气候变化投融资的指导意见》，共同致力协调改善金融投资环境以应对气候变化。
黄衍维表示，金融机构在可持续发展和“碳中和”的目标中扮演十分重要的角色。绿色金融市场热度之高，反映了企业推动“碳中和”的需求强烈，这个势头依然会持续。
从房地产投资层面来看，绿色投资成为房地产投资者、开发商和业主做开发和运营决策的核心驱动因素，ESG成为企业可持续发展的价值标准。去年7月1日，联交所新版ESG指引开始实施，进一步提升上市公司在ESG治理、实践、披露等各方面要求;上海证券交易所深入探讨ESG指引，A股市场信息披露也将进入强监管时代。“越来越规范和趋向于严格的上市公司ESG报告指引，体现了金融市场对绿色转型的重视程度日益增加。”黄衍维说。
此外，从资产管理角度来看，取得绿色认证的建筑，对于投资回报起到绝对性的提升作用。黄衍维表示，这会提升建筑在商业层面的收益，包括租金提升、资产的保值升值。
第三章：如何构筑“双碳”金融新模式
“中国房地产领域发展与节能减排之间的矛盾越发突出，能源消耗和碳排放已成为中国可持续发展中日益重要的问题，降低房地产领域碳排放迫在眉睫。房地产领域要迎接碳减排的挑战，开发'双碳'的发展路径，构筑'双碳'金融的新模式。”安永大中华地区审计服务合伙人、安永地产/建筑行业香港上市主管合伙人汤哲辉在接受金砖财经《中国房地产金融》采访时表示。
一、实现“双碳”的紧迫性
金砖财经《中国房地产金融》：国务院日前印发了《关于2030年前碳达峰行动方案的通知》。作为安永房地产行业主管合伙人，您如何看待房地产领域实现“双碳”的紧迫性？
汤哲辉：据联合国环境规划署《全球建筑建造业现状报告》（2020年）统计，2019年全球建筑业最终能源消耗总量约达 100 亿吨，占全球二氧化碳排放总量的 38%。导致这一排放增加的最重要原因是营建和运营过程中对煤、石油和天然气的大量使用，据统计建筑运营的耗电量占全球耗电量的 55%。
作为国民经济重要的支柱产业，中国建筑领域在推动本国经济迅速发展的同时也消耗大量的建筑材料，并排放了大量的二氧化碳，这对中国实现 2030 年碳达峰目标产生了严重影响。目前，中国房地产领域发展与节能减排之间的矛盾越发突出，能源消耗和碳排放已成为中国可持续发展中日益重要的问题，降低房地产领域碳排放迫在眉睫。实现建筑运营绿色化、提升建筑节能水平、提高能效已获得大多数人的认可。
二、实现“双碳”的挑战有哪些？
金砖财经《中国房地产金融》：结合我国发展历史，您认为房地产领域实现“双碳”，挑战是什么？
汤哲辉：作为最大的发展中国家，中国建筑领域发展始终伴随着资源消耗大、污染排放高、粗放式建设等问题。2018 年，我国建筑全过程能耗占全国能源消费总量的比例达到46.5%、二氧化碳排放占全国碳排放的比重达到 51.3%。随着城镇化水平提升，建筑领域生产过程的碳排放也不断攀升。区域空间发展不平衡、城乡格局差异较大，能源自给率和产业升级存在“卡脖子”现象，这一系列客观原因决定了，国家加快“双碳”达标进程中，也要兼顾领域特殊“转型期”的特点，在综合评估科学可行的前提下，精准落实相关机制和配套措施。
当前，通过建筑节能等方式提高能源生产率，能够有效优化国家的能源使用结构。根据国外经验，在节能领域每投入 1 美元，平均可以节省2 美元的能源供应投资。建筑节能可释放资金用于其他战略投资，帮助政府应对多重竞争需求。然而，实现建筑节能存在许多障碍。具体而言，地方政府经常遇到“节能差距”的问题：技术上可实现的理论节能潜力与实际节能量之间的差距。由于市场主体的节能意识不足、节能技术发展不成熟、节能相关的激励机制不完善等主客观因素的叠加，导致节能投资的意愿不强，效益不高。
为实现 “双碳目标”，需要考虑顶层设计、建筑全生命周期各环节进行统筹安排，发挥政策引导作用，完善投融资体系和技术创新层面的水平，积极推进国际间“双碳”话语权的交流和合作，促使建筑节能成为必要选择。
三、实现“双碳”战略的具体路径
金砖财经《中国房地产金融》：实现“双碳”战略对许多企业来说，是一个挑战，您对实现“双碳”战略有何建议？
汤哲辉：结合当前国内国际形势，对房地产领域实现“双碳”的发展之路，有以下几点建议：
1. 加强政府引导和社会参与；2. 畅通国内外建筑标准体系；3. 完善房地产领域全生命周期低碳管理；4. 推进技术创新和完善采购配套；5. 构筑“双碳”金融新模式。金砖财经《中国房地产金融》：您认为应该如何实现加强政府引导和社会参与？具体的路径是什么？
汤哲辉：规划先行，统筹协调。科学的城市规划是实现房地产领域碳达峰的重要前提和制高点。探索将低碳理念融入法定规划体系，从城市顶层设计角度谋划低碳发展，能够统筹城市建设与自然环境之间的关系，有效发挥城市基础设施的协同效应，进而降低房地产领域的消耗。
通过优化城市空间规划布局，鼓励城市“紧凑化、组团化”发展，实现小范围土地的高效利用，从公共交通的可通达性、清洁能源的可用性、公共服务的便利性、居住与就业的平衡性、环境资源的可承载性等角度综合确定地块的用地性质及开发强度，从统筹规划层面策划民用及公用建筑、市政基础设施项目（如市政道路）及环境基础设施项目（如水环境治理、海绵城市等），进而降低建设投资，增强气候韧性，实现区域层面的低碳发展。
政策引导，因地制宜。发展绿色、低能耗建筑是实现房地产领域碳达峰的重要抓手，政府的政策引导和约束在发展绿色、低能耗建筑中起着重要作用。而绿色、低能耗建筑的解决方案与当地的气候特点、资源禀赋直接相关，且绿色、低能耗建筑的实际减碳效果与建筑的运营管理能力直接相关。
绿色建筑的区域发展极不均衡，主要集中在经济发达的东部沿海地区，中西部等经济欠发达地区相对较少。此外，“图纸上的绿色建筑”问题突出，绿色建筑设计与建设、运营脱节严重。因此，各地政府是否能够因地制宜地制定相关的政策对绿色、低能耗建筑的设计、建设、运营加以约束和引导将很大程度上影响建筑领域的碳达峰。另外，应积极探索绿色建筑的财税支持政策，调研国际绿色建筑标准认证和落实激励政策的实践，推出适合国情的政策指引并在各省区探索实施细则。
推动政府与社会资本合作（PPP）和 REITs 合作模式。在政企双驱动发展的新格局下，加大 PPP 和 REITs 合作模式互补性，激发房地产企业战略发展和政府施政理念的有机融合。
在建筑项目管理方面，建立低碳PPP、REITs 项目白名单机制。纳入白名单的低碳项目优先上报，优先入库。项目类型可涵盖但不限于垃圾分类回收利用、园区节能降碳工程、先进绿色建筑，建材循环利用、老旧供热管网改造等项目，以及通过区域协同产业协同实现资源综合利用、循环利用、固废综合使用的项目。
在回报机制方面，鼓励社会资本积极挖掘项目的碳指标交易收入，探索 PPP 财政资金补助、REITs 投融资路径挂钩碳减排指标激励体系。
在绩效考核方面，可尝试在低碳项目的绩效考核体系中加入清洁材料运用、清洁能源使用、低碳管理、减碳指标等绿色发展的指标体系，加强对社会资本的低碳管理约束。
金砖财经《中国房地产金融》：非常专业，您认为应该如何畅通国内外建筑标准体系？
汤哲辉：制定和嵌合规范标准。制定科学合理的标准规范体系是实现房地产领域碳达峰的重要前期任务。早在“十一五”期间，建筑节能作为强制性标准明确写入政府工作报告中，并形成了国家和地方标准的完整体系。此次行动方案明确“到 2025 年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准”，是对加速建筑能效的政策和行动提出更高要求。
完善发展国家标准化蓝图，建立绿色建造标准，融合绿色建筑设计、施工、运维、管理标准和建筑信息模型技术、施工现场监测各环节标准。实施建筑领域安全标准网，加快城乡建设标准化进程，开展城市标准化运动，将绿色建造标准和低碳城市理念全面融入智慧城市标准。
作为“双碳目标”实现的有效途径，加快绿色建筑和超低能耗建筑相关标准兼容性建设成为当下重中之重的任务。同时，在新标准的制定环节，采取专家论证、第三方机构评估以及企业方案参与式讨论，整合各方研究成果和实践经验，确保标准的完整性、可操作性、可容错性，缓释新标准对房地产领域的短期冲击。
加强国际技术合作。有效形成国内绿色建筑标准的翻译工作，推广“中国标准”在海外建设施工、运营管理等应用范围，扩大中国“双碳”标准的国家话语权和影响力。在国际建筑领域中，加快对先进的减碳、零碳、绿色、清洁类技术产品、服务和标准的引进和吸收，促进先进技术国产化水平以及加大知识产权保护力度。
金砖财经《中国房地产金融》：非常专业，问您一个更专业的问题，您认为应该如何完善房地产领域全生命周期低碳管理呢？
汤哲辉：第一，建设前期环节，建立“双碳”咨询专篇作为环境影响评价支撑体系。创新评价方式，引入“双碳物有所值”定性、定量评价体系，衡量绿色建筑方案比选。
第二，生产运输环节，发展绿色装配式建筑及认证标识的建材产品，提高耐久性混凝土、耐候耐火结构钢、高性能材料使用范围。推进钢结构模块化集成组合建筑（Steel-MIC）技术的加工安装。积极探索和推广电动重卡和氢能重卡的应用并全面推广绿色供应链。
第三，施工建设环节，积极采用智能化建造方式，开展合同能源管理，检测用能设备能量平衡水平。运用大数据、云计算、物联网及移动通信技术组织施工，提升施工精细化水平，在建筑垃圾源头减量、过程控制、循环利用，加强分布式可再生能源 + 储能的配套建设。
第四，运营改造环节，完善能源审计技术应用，构建能耗审计、设备利用效率审计、能源成本审计、用电审计、用油审计等能源管理手段，并形成结果运用机制。大力发展综合能源服务，依托物联网数据控制实现暖通空调、生活热水、照明电梯等节能有效管理。改造建设绿色生态体系，完善城市生物多样性发展，提升“城市绿肺”的空间布局。完善建筑物内生活垃圾减量化资源化分类、收集能力。
第五，拆除处置环节，提高建筑拆卸垃圾再利用水平，实现废钢、废铁、废塑料、废玻璃的再生资源循环利用效率。使用可再生能源进行固废拆除处置操作工作。
房地产行业虽在实现“双碳”目标的征途上不断迈进，但在实现“碳中和”的路上依然充满挑战。从未来发展与实际应用的角度去看，社会各界需要紧密配合，共同推动建筑行业达到“碳中和”目标。建筑行业需更加注重建筑与生态环境的依存关系，构建合理的建筑标准体系，并通过建筑行业全周期低碳管理等一系列的方式参与构建“以政府为主导、企业为主体、社会组织和公众共同参与”的环境治理体系。
金砖财经《中国房地产金融》：问题来了，技术创新可能需要很长的路要走，您认为应该如何推进技术创新和完善采购配套？
汤哲辉：在建筑可再生能源整合方面，行稳致远地推动可再生能源在建筑生产和使用投入，加大新能源（分布式太阳能、风电、储能技术）在城市建筑和乡村地区居住地的推广使用。发挥主电网和微电网在建筑群间的布局和消纳。开展电力源网荷储一体化和多能互补统筹方式，发展城市建筑输电配电高效性使用机制。
在建筑节能方面，住建部、发改委等 7 部门联合印发的《绿色建筑创建行动方案》提出，今年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%，且鼓励各地因地制宜推动超低能耗建筑、近零能耗建筑发展。在建筑材料选择中，采用符合当地环境的绿色建筑物热工性能参数的使用，对于导热系数、蓄热系数、热工计算等指标结合“双碳”新要求进行更新或融合。在绿色建筑节能技术中，将绿色建筑节能和前沿智慧家具、智慧楼宇、智慧社区、智慧城市的数字化整合。
在技术配套方面，探索低碳技术采用率纳入建筑行业采购投标评价体系，优先采购达到低碳要求的原材料和设备供应厂商，给予市场准确信号、改变高碳排放产品的生产和消费行为。通过建立市场低碳预期行为，可有效降低房地产领域在碳排放上的投资风险和技术风险。引导“双碳”目标实现。同时，采用长效机制既可以引导市场，又可以实现市场有序调整，防止政府投资迅速增大风险。
四、如何构筑“双碳”金融新模式？
金砖财经《中国房地产金融》：业内的共识是，要实现“双碳”战略，离不开金融的参与和支持。您认为应该如何构筑“双碳”金融新模式？
汤哲辉：建立气候变化投融资政策体系，气候投融资政策体系能够形成有效的引导作用，鼓励更多资金投向应对气候变化领域，也是绿色金融的一部分。建立气候投融资的政策体系，完善气候投融资的体制机制能够激发市场力量的优势，引导各方在低碳领域积极进行投入。在开展评估“双碳”建筑项目投融资工作的过程中，可参考《气候投融资项目分类指南》、《绿色债券支持项目目录》、《CBI 气候债券分类方案》和《欧盟可持续金融分类气候授权法案》等标准指引。
完善绿色金融体系，大力倡导项目申请绿色信贷，推动证券市场支持绿色投资，用好绿色发展基金，加强对公益型、生态友好型、绿色发展型项目的推介力度。构建基础设施公募基金对绿色建筑、清洁能源类基础设施发展有效支持。发挥绿色保险在抵御环境风险、气候风险、绿能研发和推广的不确定性中的作用。实施碳汇市场交易和环境权益交易，探索企业碳减排相关税收政策，形成合理的碳价机制。
注重 ESG（环境友好、社会责任和公司治理）投资，发挥 ESG 投资资金供给作用，营造ESG投资服务“双碳”战略的着力点。围绕国际间多边机构形成的赤道原则，为绿能建筑企业“引进来，走出去”提高完善金融信贷政策评估服务。加强投融资过程中，建筑项目丰富对生态环境影响评价内容和提高考核权重。
强化政府投资资金引导，政府投资项目在建筑领域中扮演着重要角色。大量的交通基础设施、公共建筑均由政府投资。因此，将项目本身的低碳指标及项目的建设是否有利于区域低碳发展纳入政府投资评估体系是实现政府引导低碳发展的重要措施。政府可尝试通过建立低碳项目库，政府债券资金优先用于低碳项目等措施，加强政府投资资金用于低碳发展项目的统筹力度及约束性要求，鼓励建筑领域低碳发展。通过政府投资项目在低碳设计审查、低碳材料使用、低碳技术运用等领域的引导作用，既能够有效支持区域的房地产领域碳达峰，也能够为相关的低碳材料、技术和解决方案的供应商提供充足的市场空间，鼓励其发展。
金砖财经《中国房地产金融》：谢谢汤总，您对房地产领域实现“双碳”的愿景是什么？
汤哲辉：目前，房地产领域虽在减碳方面不断投入与创新，但是实现“碳中和”之路依然面临挑战。从未来发展与实际应用的角度去看，社会各界需要紧密配合，共同推动房地产领域达到“碳中和”目标。房地产领域企业需更加注重建筑与环境的共生共荣，制定合适的减碳目标，并通过绿色设计、绿色建造、绿色运营等一系列的方式参与构建“以政府为主导、企业为主体、社会组织和公众共同参与”的环境治理体系，全力实现企业与行业的可持续发展，构建更美好的商业世界。
