“迪士尼本身是房地产，但它的内容是文化和娱乐产业，其实它是产业与地产的结合。”万通六君子之一、富鼎和基金董事长王启富如此解构迪士尼。
上海迪士尼度假区将于2016年6月16日开幕，周边土地价格早已应声上涨，更有多家A股上市公司受益于迪士尼概念，还未开幕就已经为周边带来一系列利好。有人觉得上海迪士尼将会在中国掀起新一轮主题乐园热潮，带动周边产业与消费；也有人认为，主题乐园的概念已经不再流行，观察对比巴黎迪士尼与香港迪士尼主题乐园，盈利情况都不算乐观。
近日，《中国房地产金融》采访一些业内人士，作为中国内陆第一个、全球第六个迪士尼主题乐园，上海迪士尼将给上海甚至整个中国的地产基金行业带来怎样的辐射带动作用，他们有着自己的看法。
迪士尼不是单纯的地产
万通六君子之一、富鼎和基金董事长王启富认为，迪士尼既是地产，又不是地产。“ 迪士尼本身是个房地产，但它的内容是文化和娱乐产业，其实它是产业与地产的结合，如果有人单纯地用地产的观念来看迪士尼，就会很困难。”
简单来讲，这是一个“产业形成”的概念，产业形成了可能会带动房地产，但不能为了发展房地产而建造或制作一个迪士尼，这是行不通的。
王启富认为，不管是迪士尼还是其他的主题乐园，如果产业链完整，产业的发展模式成熟，那么它自身的地产升值的同时也会带动周边发展，包括带动旅游业和其他产业发展。迪士尼是有市场需求的，随着人们生活水平的提高，对文化和娱乐的追求也相应增加。
迪士尼作为一个文化产业，它带来很多的文化和娱乐设施，这就是它的产品。对于主题乐园来说，产品是很重要的一环，之前国内许多主题乐园发展不好，原因就是产品不行。产品好产业带动能力就强，就会带动其他相关产业的发展，不仅仅是房地产。此外还看规模大小，规模越大的带动能力越强。“ 像国外的迪士尼，周边很大一块地都是它自己的，商业、服务、居住，都是它自身在经营。它规模大、投资多、人流量大，其实是非常有价值，能带动相关产业发展。”
另一方面，王启富认为以迪士尼为代表的主题乐园其实跟房地产有很大的关联性，甚至可能这还是地产基金发展的一个新方向。
“资本市场的主板和创业板里有很多主题乐园的企业上市，很多房地产基金业转向主题乐园投资，主题乐园方面的效益非常好。”他还谈到，新三板同样给了主题乐园新的发展机会。有些主题乐园规模不大，时间也没那么久，新三板是一个千载难逢的巨大机会，对主题乐园融资会起到很大的推动作用。“ 我觉得主题乐园是中国文化旅游市场方兴未艾的项目，对于房地产也好，房地产基金也好，是一个转型跨界经营的方向，我们觉得这个行业会非常好，我们的基金也会在这一方面投入比较大的精力。”
内容原创是王道
乾立基金执行总裁傅冬亮则更深入地从迪士尼的内容输出方面谈了他的看法和理解。“从表面看迪士尼属于旅游地产，它会带来一定的消费人群，但是看深一点其实是一个文化旅游地产。迪士尼为什么经久不衰？因为它本身产出内容，或者我们叫做IP。”
傅冬亮认为，在整个文化领域其实有两端是非常有价值的，一端是产出内容的IP，因为它是原创。另外一个是销售端，销售端就是它的一些场景，迪士尼的人流量也是场景消费或者场景金融一个非常好的载体。
从表层看，迪士尼落户上海，浦东的土地就有价值了，随着迪士尼开业和人流量不断的增进，它对周边的旅游、商业、消费的带动，这是显而易见的。但从另一个层面看，其实它带来的是地产行业对于旅游和文化板块的解读。
与之类似的还有华谊，迪士尼与华谊的共同点就是本身产出原创内容。华谊自己制作影片，它的每一部影片既积累了受众的口碑，也积累了观众对电影的印象，其实电影的本身是产出内容。而迪士尼是制作动画，它本身也是产生原创内容，或者IP。实际上迪士尼是以内容产出了文化，带动了旅游，旅游也不过是其中的一面，同时它还带来了人流量，带来了土地的增值，带来了场景式的落地消费。
傅冬亮告诉《中国房地产金融》，在国内，如果想做旅游地产，那么内容是非常关键的。如果能够产生内容，或者其关联方能够产生内容，就会有不断的文化血液，能够引领流量去产生一些新的东西。那时就已经不仅是简单的硬件投资，而是在内容方面做一些全产业链的布局。所以只有优质的内容，不断持续地输出优质内容去发展旅游地产或者文化地产才能占有这一板块的核心竞争力。
上海迪士尼无非还是主题化的流行，就像一个地产公司，它经历了前十几年的积累，已经积累了很多财富。但如果迪士尼在文化方面、在内容制定方面不投入，不产生自己的内容，去做旅游地产的话其实还是有一定壁垒的。
不管迪士尼也好，其他主题乐园也好，对于中国地产界的辐射带动也是需要跟当下的互联网+产业模式，或者互联网精神结合起来，这一理念就如同运作地产长线项目的操盘手理念。迪士尼会给中国的地产业带来更多丰富的一些操盘工具，这里面跟众筹可能也有部分关系，比如有些众筹不是纯粹的以融资为主的，而是以娱乐众筹为主的。比如说门票可以通过众筹的方式，可以通过抽奖，或者通过参加一些首映式，参加里面一些庆典。
“以迪士尼为代表的旅游地产已不属于重资产投资，我们对它的理解应该更加宽泛，看中它的内容原创。”
文章为第一财经《中国房地产金融》杂志2016年01月刊“特别报道”栏目原创内容，转载请注明出处
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