万科在商业地产领域，正在寻求一条金融与资本撬动巨大存量资产的新道路，依托万科大平台与商业地产经验，万丈资本作为万科集团布局金融的新版图，白银时代的战略转型正在途中。
作为万科集团旗下全资的基金投资与资管平台，万丈资本成立才刚一年。在上海新天地的企业天地3号楼，万科商业地产负责人、万科集团高级副总裁、万丈资本首席执行官丁长峰，接受了《中国房地产金融》专访。值得一提的是，企业天地3号楼，是万丈资本成立仅三个月就做成的第一单，也是去年上海大宗交易中最引人注目的一单交易。
图：丁长峰 摄影/潘凌
“职业与严谨”，是大多数人初识丁长峰的第一印象，在酷暑季节，丁长峰身着湖蓝色西装、麻质白色衬衣。熟知这一传统，源于万科集团的“规矩”，统一的着装规范，是万科管理层被市场“记忆”的其中一个标识。
2014年末，丁长峰调离万科北京区域首席执行官这一职位，出任万科商业地产负责人。彼时，业界认为这是万科由住宅向商业地产发力的重大转折，也是万科新定位“城市配套服务商”的实践。
谈及万丈资本的未来，丁长峰表示，黑石、铁狮门等都是全世界最优秀的GP，他们都将是万丈资本的学习榜样。
万科定义存量时代，城市化2.0版本
万丈资本，依托万科集团的房地产投资基金，在城市化及城市配套升级中，聚焦北京、上海、深圳等核心城市的优质物业，对其收购或对存量资产并购、改造及增值。
以二手房交易超过新房交易量作为进入存量时代的判断条件，中国房地产市场正同20世纪80年代的发达国家一样，逐步进入了存量房时代。在商业地产领域，以千万平方米计的商业资产亦成为商业改造和更新的新课题。
存量时代，对于资产的收购改造，一般有三种类型。第一种，持有市中心的核心资产，如上海、北京城市的核心地段，这种资产长期持有非常具有升值潜力。第二种是收购资产，再对其进行改造、增值。如一个商场经营不好，可以收购将其改造为写字楼、公寓，或者将其改造成体验很好的高端商场。第三种类型，是对压力资产的收购。
万丈资本成立伊始，首个项目引来了市场热切关注。今年2月，万丈资本联合香港李锦记斥资57亿收购上海企业天地3期，该板块是瑞安集团精心耕耘的上海新天地，该项目总建筑面积87295平方米，其中办公楼面积为56518平方米，零售商业为30777平方米。
企业天地项目作为瑞安耕耘20年的优质商业地产，符合进入其标范围的特征，一线城市、核心商圈、长线持有。丁长峰表示，万丈资本主要聚焦在上海、北京、深圳一线核心城市，资产主要是上述第一类、第二类资产。
万科加码存量市场，是基于城市化进程加快这一大的背景。丁长峰总结为三点：房地产从增量为主到存量为主；地产开发节奏从快变慢；“从卖到营”的变化，即从纯粹的销售到长期的经营，通过经营的改善把价值挖掘和提升。
“以前城市化是不断提高城市化运营，现在是把城市化从1.0版本过渡到2.0版本。”丁长峰表示，可以看到过去这些年大量的这些现象发生，特别是上海、北京一线城市，上海去年单笔交易金额20亿以上的大宗交易10个，交易金额大概接近440个亿左右。
存量资产的本质是什么？该本质为增值，即增加现金流。“存量资产的改造，最大的核心就是创造改善现金流。”丁长峰举例说，比如某个物业收购前租金为1亿元，通过重新定位，，更换业态组合，租金可以上升到1.5个亿元。
1992年，丁长峰进入万科，出任《万科周刊》主编，1996年北上东北正式操盘地产，1998年之后的8年里与万科上海共同成长，2006年再次北上进驻北京区域。
从地产开发到商业运营，丁长峰驾轻就熟切换“频道”，对如何迎接从地产开发到资本运营这一变化的挑战？丁长峰说：“当你过渡到这种资产管理平台，往往更要往前去走一步，更多的站在资本的层面去看开发的过程，这个立足点是不太一样的。”
东风压倒西风，外资淡出中资崛起
过去的十年间，中国地产大宗交易市场以外资为主，但在过去的三年里，内资活跃度大大超过了外资。这其中一个因素是和人民币汇率有关，从资产配置角度来讲，以人民币计价的内陆地产市场吸引力远非过去，这也是外资淡出中国的一个因素。
中国当下地产存量市场，具有地产开发商背景的金融机构、对于这种核心资产和存量资产的兴趣比以前要大，而且团队也在不断的建设中。丁长峰表示，原来做过开发商的专业人士在加入这个团队，有相当一部分在外资企业受过训练的人士，他们也陆续加入到这个行业，当前整个环境都在变化，“东风压倒西风”。
中国地产从黄金时代过渡到白银时代，资本最大的不同是内资的崛起，不止是各大房企金融版图迅速崛起，来自保险、资产管理公司同样觊觎这块“肥肉”。
作为万科集团旗下的资本运作平台，从运营逻辑来讲，万丈资本与美国黑石基金的运营类似。黑石的投资哲学是“Buy it， Fix it， Sell it”，关键是在中间的Fix的过程。
“与黑石基金的差异，体现在黑石的发展是从基金到地产，而万丈资本是从地产到基金。” 丁长峰认为，万丈资本团队更加了解中国，同时万科在中国有庞大的网络，在北京、上海、深圳这些核心城市，有强大的人脉资源和团队资源。
“所以这个角度讲，我们对本地的客户需求更为了解，行动速度也会更加迅速，我觉得这个可能是我们的优势所在。”丁长峰表示。
对于万丈资本投资策略，丁长峰告诉记者，一方面聚焦“高大上”，这对于目前建立基金募资是非常重要的；另一方面研究“小而美”的项目，从长远的角度来讲，这些小而美的生意跟客户日常生活贴的更近，而且对于整个资产的改造要求，其实要求也更高。
对于刚刚过周岁的万丈资本，丁长峰对其未来的展望，“希望能发展成中国的铁狮门、黑石基金，因为中国具备这样的条件。当年美国市场成就了铁狮门跟黑石，今天中国的市场也足够大，我相信以后会更大，面对一个如此巨大的市场，我觉得完全可以诞生出来中国的铁石门跟黑石。”
“若干年前，中国地产界对于长江实业认为高不可攀，15年前，我们觉得像新鸿基我们追不上。”丁长峰表示，在和朋友讨论的时候，按中国市场的规模，未来会诞生出10个李嘉诚，现在已经实现。
在存量市场周期里，让地产开发具备资本的思维，丁长峰认为是最核心的差别。对于资本而言，丁长峰认为，要抑制住自己不必要的一些冲动，站在全体基金合伙人的角度上去思考问题，这是一个比较大的区别。“你要抑制住自己的产品热情，加进资本理性的一面。”
对话过程中，丁长峰更多是从金融与资本角度去审视标的物，聚焦产品与质量的客户体验，其言辞中更多提到投资人、合伙人、投资回报率、现金流等金融属性更强的词汇，可以看出，金融与资本在丁长峰身上留下越来越多的痕迹。
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