导读
2020年富力实现权益销售金额1387.9亿元，自2018年富力首次突破千亿规模后，其权益销售额一直维持在1300亿左右，增速放缓。2021年公司业绩目标定为1500亿元，可售货源充足，但鉴于前两年规模增长乏力，实现业绩存在一定压力。此外，“三道红线”压头，富力降负债态度积极，从放缓拿地、销售端促销跑量至变卖资产及出售项目股权，多套“组合拳”实现债务显著优化，但同时也给公司的营收及利润带来一定冲击，一方面，酒店业务作为公司一大重要版块，受年初疫情影响营收显著下滑，另一方面，物业发展版块由于以价换量的策略也导致营收毛利双下降。未来，富力仍会继续优化债务结构，在拿地上更关注性价比高的旧改及城市更新项目，同时适时引入战略合作方共同完成项目开发，保持公司稳健的财务状况。
01
销售
销售规模增长乏力，2021挑战1500亿
2020年富力地产实现权益协议销售面积1153万平米，同比下跌8.8%，权益协议销售金额为1387.9亿元，小幅增长0.4%，远低于头部房企增速。自2018年富力晋升千亿房企后，增长乏力，连续三年徘徊在1300亿左右的规模。2021年，公司设定业绩目标为1500亿元，一方面公司为实现业绩做好了2700亿元可售货值的充足准备，但另一方面，以2020年实现签约金额来看，增速需达到8.1%才可完成业绩目标，而2019年增速仅达6.3%，2020年销售金额同比仅增长了0.4%，实现业绩目标存在一定的压力。
数据来源：富力地产财报、同策研究院整理
分区域来看，西北、华东、华北区域合同销售金额贡献占比均不少于20%，其中西北地区贡献销售金额上涨3个百分点，销售金额同比增长14.9%，华东区域与去年基本持平，华北地区销售金额同比下跌7个百分点，销售金额较去年减少26.6%。此外，华南与海南区域2020年销售金额贡献比例从2019年的11%和3%上升至14%和7%，销售金额同比上涨24.9%和139.7%。总的来看，西北与华东区域为公司战略核心区域，海南、华南区域成公司新的增长极。就省份而言，广东、浙江、山西、海南、陕西、江苏、重庆、內蒙古、河北及北京为签约销售金额最高的十大省份，合计销售金额达1038亿元，贡献公司的总销售金额约75%。
02
营收
促销售抓回款，营收利润双降
公司的主要收入来源于物业发展、物业投资、酒店运营及所有其他业务，2020年公司总营业收入为858.92亿元，同比下跌5.4个百分点，为2016年以来首次出现负增长，主要是由于2020年4项业务均出现业绩下滑现象，其中酒店运营业务受年初疫情影响，折损金额最高，同比下降36.5%，较去年同期折损约25.6亿。而作为公司核心的物业发展业务（2020年该分业务收入占总营收的91.5%），2020年，公司实现物业交付面积916.7万平米，同比上涨10.5%，但由于公司采取以价换量策略，公司整体交付物业均价同比下跌10%，导致总体营业收入不升反降，2020年公司营业收入达785.68亿元，同比下降1.4%。
分城市来看，太原、重庆、天津为2020年公司物业发展业务营业收入TOP3城市，三大城市合计营业收入占总营收的21%。从各区毛利率来看，太原、重庆、天津的毛利率分別为15%、38%、14%；根据同策研究院监测数据显示，2019年79家H股上市房企销售毛利率均值为30.76%，而从公司主要城市的销售毛利率来看，除重庆有较高的毛利率外（38%），其他区域均低于行业平均水平。整体来看，公司2020年的毛利率也是从34.9%降至25.3%，一方面由于存货销售入账比例高拉低入账均价，另一方面总销售成本上涨7.3%削减利润水平，导致毛利出现下滑，毛利率走低。公司层面则表示，截至2021年2月，公司统计销售均价显著提升，毛利率也将顺势回升，未来有望维持在30%-35%。
03
负债
全踩“三道红线”，多举措优化债务结构
在公司牺牲利润加速回款的背后是“三道红线“监管驱动下的降负债举措。截至2020年底，公司净负债比率为130.2%，现金短债比为0.4，而剔除预收款后的资产负债率为76.7%，而三个指标合格线分别为不高于100%、不低于1，和不高于70%，富力三个指标均超出合格范围，但较去年均有所优化。
全踩红线下，富力为了实现“去杠杆、降负债”，销售端多方联合同时促销发力，2020年销售回款率从2019年的低于70%上升至78%，公司经营性现金流由负回正；同时还通过合理购地策略、出售资产、出售项目股权、股份增发等方式削减374亿元的债务。在拿地及项目开发上，富力明确获取城市更新项目为土地储备重要途径，同时出售部分住宅项目股权，以合作开发方式取得现金回流来降低负债，如2020年初以10亿对价引入建业地产共同开发郑州旧改项目；出售资产方面，除了出售公司的写字楼资产等，公司本年还以对价63亿元向黑石出售空港物流园70%的股权。此外，富力本年还增发22亿股份，公司实现H股全流通。总体来看，多种渠道并行减债成效凸显，公司的净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别下调了69和2.8个百分比，现金短债较上年提升约0.04，持有现金及现金等价物（非受限）为人民币256.7亿元，同比上涨12.1%。目前来看，富力的债务结构仍有待优化，公司计划2021年解决1-2个指标，到2022年年底，三条红线均归入绿档。
04
投资
投资减速，关注旧改/城市更新项目
公司多举措控制负债下，2020年公司共取得16幅地块，新增土储可售面积为385.5万平米，较2019年的938.9万平米同比下降59%，拿地大幅减少下，权益可售面积也由2019年的5785.8万平米下降至5187.8万平米。尽管公司拿地放缓，但其土地储备量仍处于较高水平，货源充足。从可售物业布局情况来看，华北与西北区域可售货源占比突出，为22.6%和20.7%。与2019年相比，公司各区域的占比变化不大。
数据来源：富力地产财报、同策研究院整理
从公司拿地策略来看，公司拿地态度较为谨慎，14宗土地均为已布局的城市，2幅土地则为本年新进入布局城市。从拿地项目上来看，截至2020年，公司的旧改及城市更新项目取得的土地储备超4000万平米，是公司极具发展潜力的资源，但项目也具备开发周期长的特点，在需要解决高负债的问题下，富力有意引入战略合作方来共同开发项目，缓解资金压力，未来公司规模发展下，公司权益将受影响减少。
本篇作者 林丹妮
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