泰禾肇庆院子一期项目原本计划为2021年6月份交付，但是由于2020年开始，泰禾集团资金链紧张出现暴雷，该项目至2020年开始就陆续出现停工，期间虽然有短暂恢复施工，但都是只有区区20名工人的“表演式”假复工，至今该项目一直处于停工的状态。
这些年商品房虚假宣传、质量问题、延期交房、房产证办不下来、烂尾楼等问题一直居高不行，很多购房人遇到了“交房即维权”艰难处境。
在3·15来临之际，我们就以泰禾集团暴雷为例，详细说一说，遇到这类烂尾楼，作为购房人，应该怎么做？
泰禾肇庆院子
泰禾肇庆院子一期项目原本计划为2021年6月份交付，但是由于2020年开始，泰禾集团资金链紧张出现暴雷，该项目至2020年开始就陆续出现停工，期间虽然有短暂恢复施工，但都是只有区区20名工人的“表演式”假复工，至今该项目一直处于停工的状态。
事到如今，泰禾集团只是用区区一张白纸，告知业主房子需要延期到2022年6月交付，甚至连公章都没有盖，也未谈及延期交房任何违约责任，就此敷衍业主。
两年来，肇庆院子业主到肇庆市住建局、信访局等部门反映情况，住建局组织召开了几次协调会议，但一直都没有拿出实质性的解决方案，广大业主收房无望。
律师点评
这属于比较典型的烂尾楼项目，烂尾楼的出现往往和开发商挪用商品房预售资金有直接关系。按照相关规定，开发商的预售房款只能用于这个项目的开发建设，不能挪作它用。
既不能用去还银行贷款，也不能用于买地开发新的楼盘，更不能拿出去挥霍！商品房预售资金必须放入专门的独一无二的专项监管账户里，在这个项目没有彻底完工交房之前，只能用于这个项目，不能干任何别的事情！
然而，实际上，很多很多的开发商在转移预售资金。如果不存在转移资金，如果收取的房款都用于这个项目开发建设，还可能有那么多的烂尾楼吗？
要知道，房款是远远高于房子的开发建设成本的！更何况，要想达到预售条件，开发商前期自己的投入都不得低于总投资额的25%。
所以，如果您买了期房，如果不想出现烂尾楼，钱房两空，请务必注意您的房款到底打到哪里了？是不是这个项目的专门的预售资金监管账户！
切记，这个账户不是开发商日常用的对公账户，而是专门开设的，专门只是用于这个项目的特定账户。
首先要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易房钱两空的，主要原因一般有三个：
1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封资产，第一时间申请法院强制执行，尽可能划走开发商名下所有的钱。
2、开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。
3、在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。
做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。
而且，还有不少的业主迷信信访，对信访有种迷之自信，往往错失挽回损失的良机。
所以，一旦发现自己买的房子烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段，具体操作方式：
查看预售房款监管情况
尽快通过政府信息公开申请等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有资金，以往收取的预售资金究竟用到哪里了？
只要核实，几乎所有的烂尾楼必然存在开发商挪用预售资金，一定要尽快核实，尽快取证固证！
此外，还可以通过信息公开的方式进一步挖掘开发商背后的手续，进一步挖掘开发商是否还存在其它违法行为。
提起挪用预售房款查处申请
尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请住建部门对这种违法行为进行调查处理。一般而言，当地的住建部门是预售资金的监管部门，有职责去调查处理。
此外，对其它看得见的，看不见的违法行为，也可以视情况分门别类地提起相关的违法查处。在这里务必注意，不同的部门其法定职责是不一样的，不同的违法点对应着不同的部门，不要眉毛胡子一把抓。
提起相关民事诉讼
视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。而且，越多的业主起诉，开发商的违约成本就越高。
强有力的组织很重要
强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。
优秀的业主代表很重要
优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。
两个重要机制不能少
一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。
维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲得远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了，和大家一起分享成果。
在我们律所办理这类的案件的时候，我们为了保证购房人得努力成果不被其他“聪明人”窃取，在和购房人建立委托代理关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。
根据情况要求解除合同
如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。
在这里有一点需要特别注意，如果按揭购房，起诉解除购房合同的时候，务必解除按揭合同。此外，必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。
如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。
推动谈判，争取利益最大化
谈判。上述提到的方式方法其实大部分都只是手段，目的是为了给开发商施加压力，推动谈判，推动复工。在这类案件中，往往可能涉及至少5方，甚至6方谈判，比如开发商、业主、法院、当地部门、银行等债权人、施工单位等。
排版编辑丨黄忠帅
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