【金诉专栏】3.15解析商品房买卖合同的五大霸王条款

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这些年商品房纠纷层出不穷，很多购房人因为合同吃了哑巴亏。在“3.15”之际，特将商品房买卖合同中最常见的五大“霸王条款”汇总整理下，供大家参考。

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本文作者丨北京金诉律师事务所 主任律师 王玉臣

律师介绍

王玉臣(金牌律师)

·北京金诉律师事务所创始人

·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员

·北京法学会不动产法研究会理事

·央视《社会与法》特邀嘉宾

这些年商品房纠纷层出不穷，很多购房人因为合同吃了哑巴亏。

在“3.15”之际，特将商品房买卖合同中最常见的五大“霸王条款”汇总整理下，供大家参考。

第一、 广告宣传、销售承诺无效

购房人买房几乎都是被美轮美奂的广告宣传吸引过去的，销售人员的“巧舌如簧”也是购房人下定决心买单的关键因素。但是几乎在所有的商品房买卖合同文本中，开发商都会以补充协议或补充条款的方式约定“宣传的楼书、沙盘、效果图、广告、样板间，销售人员的承诺……不是合同的组成部分，对开发商没有约束力。”

然而、据多家媒体大数据调研报告显示，这些年在所有的商品房买卖合同纠纷中，关于虚假宣传引发的纠纷一直都是高居榜首。在我们做案子的过程中，也发现绝大部分的商品房纠纷都离不开虚假宣传。

一方面开发商靠宣传广告卖房，另一方面却又通过合同的方式排除自己的责任。严格来讲，类似的条款实际上已经构成了霸王条款。但是，在司法实践中，真正被认定为霸王条款的概率是极低的。所以，咱们买房的时候，务必把握一个大原则：只要是没有写入购房合同的，再好的广告宣传和承诺都可能是假的。

第二、 不利因素责任豁免

几乎所有的楼盘都可能存在不利因素，比如临近垃圾场、高压线塔、化粪池等等。按照相关法律规定，这些不利因素是需要明确告知业主的，比如售楼处的现场需要展示不利因素告知书。但是，在实际操作的时候，在售楼处的显眼位置是几乎不可能找到的，不利因素告知书往往会放在一个不起眼的角落里。

然而，当你细看合同的时候，购房合同的补充协议中往往中会详细列明种种不利因素，以及相关一些排除购房人权利的条款。购房的时候，几乎绝大部分的人是不会认真看自己签署的文件的。在那种热闹热烈的销售氛围里，在紧锣密鼓的节奏安排下，在购房人匆匆忙忙签下的那厚厚一沓材料里，就隐藏着这些内容。

曾经有个案子，业主在收房的时候豁然发现自己买的房子旁边竟然是一片坟场。当她很生气地去找开发商的时候，开发商拿出她亲笔签字的合同：“看吧，我早就告诉你了！”

所以，咱们签署购房协议、签署相关所有书面文件的时候，务必注意认真查看。开发商口头许诺的一百个优点可能有一半以上都是假的，但是当以书面方式列明不利因素的时候，几乎百分之一百是真的！

第三、延期交房责任豁免

在我们的购房合同中，一般都会约定具体的交房时间以及开发商延期交房的违约责任，业主们也会兴致满满的根据明确具体的交房时间签署购房合同，想着即将可以入住，即便开发商延期交房了，也是可以追究开发商的违约责任取得赔偿的。

但是，我们一定要注意，在购房合同中，不仅有延期交房的违约责任条款，也会有延期交房的责任豁免条款。

细看我们的购房合同，就会发现不可抗力、法规政策变化、政府建设行为、买受人资料提交不及时等等原因，都可能成为开发商延期交房的免责条款。在开发商提供的《补充协议》中，也很有可能对开发商延期交房责任的承担进行更为限制性的约定。

比如在实践中，买受人在验房时发现房屋存在质量问题要求开发商维修，并要求承担延期交房的违约责任，但是开发商却说《补充协议》中已经写明了如果买受人验房后要求在交付前整改或维修后再收房的，不构成出卖人逾期交房，所以不需要承担违约责任。也就是说，买受人既要承担房屋存在质量问题的损失，也要承担延期入住的损失，而开发商却不需要承担逾期交房的责任。

因此，我们在购房时一定要仔细核对购房合同，不仅要看主合同，更要看补充协议，尤其是关于逾期交房责任豁免方面的内容。

第四、强制放弃共有权利

免费停车位、大面积绿地、老年活动中心......很多原本就属于咱们业主公共部分的区域，在交房后会是怎么样的呢？相信不少楼盘在销售的时候，也会把这些内容作为销售的重点推介内容。

然而，真正交房后，不少业主就会发现：小区公共道路明明划定了停车位业主却不能停，明明是共有的观景平台却被圈划给了特定业主，明明是小区绿地却变成了私家花园......当你去找开发商维权的时候，开发商往往会拿出购房合同。

在购房合同的补充协议中赫然约定：“规划或设计上并不专属于特定房屋买受人但是可独立使用的室外平台、底层庭院（绿地）等；全体买受人同意可将其在本项目土地使用权期限内无偿交由所购房屋与之相毗邻或者相连接的买受人排他使用。”瞧，这些权利你早已放弃了！

当然，咱们可以根据相关法律规定起诉开发商，确认相关条款无效，或者通过其它更好的方式来维护自己的权利。但是，毕竟打官司就有风险。而且，在民事上，对于这种条款是否无效有不小的争议。所以，我们在实际操作的时候，往往会采用多种法律手段组合维权，而不是只依靠民事诉讼。

第五、捆绑销售

在房价较高的当下，一套房子往往需要购房人一次性向开发商支付大额的房款，甚至还需要向银行申请贷款，但是有些开发商却不单单满足于此，于是，捆绑销售成为了不少开发商重要的销售方式。

在房地产销售市场，经常会出现买房必须随房屋购买停车位、买装修，或者随房屋购买储藏室的捆绑销售手段。在这种销售手段下，购房人不能单独购买房屋。于是，购房人为了购房，只得接受开发商的“霸王条款”。

其实，捆绑销售早已是明令禁止的违法行为，面对开发商的捆绑销售，作为购房人我们可以明确拒绝，并且也可以收集相关证据向住建等行政部门投诉、举报，要求依法查处开发商捆绑销售的违法行为，从而更好的保护我们的权益。

排版编辑丨黄忠帅