作者简介【老晋】
晋慧敏：金戈铁马十又二年，解甲归田四载。布衣以缴粮纳税为天命，固与时俯仰，研精聚财之术。然天机玄妙，不得参透。今时今日，只悟得要领三句，套来希望，贷来理想，房不胜房。
提问
昨天，老晋房产观知识星球一位会员的提问如下：
元昊提问：“如何判断一个城市（房价）什么时候启动？会涨多久？涨到什么程度？有什么样的参考判断方式？求解”
这个提问只有43个汉字+3个问号+1个表情，包含4个问题。这个问题很显然没有标准答案或者正确答案！
所有能提供所谓“正确”答案的，都是神棍，都是骗子，都是SB，连半个靠谱的都没有。下面就我对这几个问题的一些认识，和朋友们交流学习。
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选择“正确”城市的重要性
房价会涨会跌，所谓合理的房价区间，必须锁定在某个城市、某个时间范围内才能确定。
上图为国家统计局2000年-2016年北京市商品房住宅价格统计
27724.7元/4054.2元=6.838倍
也就是说从2000年到2016年，北京市房价涨了6.9倍
上图为国家统计局2000年-2016年重庆市商品房住宅价格统计
5611.46元/1224.46元=4.582倍
也就是说从2000年到2016年，重庆市房价涨了4.6倍
以上两组数据的靠谱程度有多高，不要问我！数据来源于国家统计局官方网站。我只是用数据说明几个问题，真实的数据，我们下面再捋。
第一、以上数据非常不好看（你懂的），如果我补充上2018年的数据，北京54000元，重庆11000元，会好看很多。
因此得出：过去的20年，房产投资是一条人生捷径。但用精准数据和“+”数据分析的结果，差之毫厘谬以千里。
第二、在国内做房地产投资，即使在以上数据框架下，北京是明显优于重庆的。
因此得出：选择正确的城市投资，是房产投资的第一指标。北上深是优先于二线的，二线优先于省会，省会优先于地级市，以此类推即可。昆山、燕郊、惠州等一类环线概念城市单列一类。
第三、房价每年都在变化，2010年的北京房价，普遍认为很高了，但是2014年开始它又冲新高。
因此得出：房价没有固定标准，这个标准是变化的，之前一直变，之后也不会停，不会停止。某个城市的房价不可能永远固定在某个时间上。
第四、房价绝大多数时候是在上涨，只有极少数时候是下跌。而且涨幅很夸张、跌幅却非常有限。
因此得出：三年期房产投资，风险非常非常低，五年期投资，几乎无风险，十年期投资，零风险。切入时机和退出时机影响投资收益高低。
城市选定之后，是选择上车时机。
城市房价什么时候启动
城市的出手时机选择，就在某城市房价启动前夕，下面我们以重庆2000年-2018年的房价曲线为例，拆分出楼市各类时期，以供参考。
上图：重庆市2000年-2016年商品房价格统计
我只用数据做分析，有重庆的朋友，可以在留言区补充下。
上图：重庆市2000年-2004年商品房价格统计
2000年-2004年，5年时间，它的房价涨幅非常一般，只有33%。
这个时期，重庆以首次置业需求为主，他们对产品品质几乎没有要求，他们并不要求电梯，他们并不要求花园，他们并不要求玻璃幕墙。只要能住，不贵，他们都能接受。
他们最敏感的指标只有一个，价格足够低！
这是典型的首次置业需求推动的城市，你可以简单理解为，这个时期的购房者，压根不知道房子和房子有区别，没见过。
这是第一类时期，房价是不涨的，入场既入坑，是龙要盘着，是虎要卧着，是凡人就老老实趴着。
上图：重庆市2005年-2010年商品房价格统计
2005年-2010年，6年时间，它的房价涨幅比较可观，107%。
这个时期，重庆市场由改善需求推动，第一拨购房人住了几年，市场上有了新的产品，他们开始追求品质，花园、洋房、低密、高绿化等等。
他们最敏感的指标除了价格，还有品质。
这是典型的初级改善型，你可以理解为，学会享受了，这个时期，早一批的购房者开始学会享受了。
这是第二类时期，房价会快速上涨，涨幅在50%-100之间，他们的二手房要出售，换更品质更好的新房，前面两拨人的差距也从此刻开始拉开。
上图：重庆市2010年-2015年商品房价格统计
2010年-2016年，6年时间，它的涨幅惨不忍睹，只有28%
这个时期，重庆市场依然由改善需求推动，视为改善推动的第二阶，老业主卖掉旧房子，更换品质更高的房子。
他们对价格已经完全脱敏，只注重房屋品质高低。
这是典型的中期改善，你可以理解为，学会享受的人越来越多，有些刚需跳过了刚需盘，直接进入了改善市场。
这同样是第二类时期后半段，房价持续上涨，涨幅应该在50-100之间。
但重庆市场在这个阶段，其实是出了问题，问题就是“天量供地”，天量供地的原因不好公开聊，主要是对趋势的误判，这里点到为止。如果不出这个BUG，这个阶段重庆房价会直接进入下一个阶段。简而言之，2010-2016年，重庆市场是特例，完全不正常。
上图：重庆2016年房价走势（安居客数据）
上图：重庆2017年房价走势（安居客数据）
上图：重庆2018年房价走势（安居客数据）
2016年-2018年，两年半的时间，它的平均涨幅是15%，环内涨幅在60%-120%。
这个时期，重庆楼市主要由投资需求推动，本轮主要是外地投资客先期切入，本地土著情绪被带动。不爱买二手房的袍哥们终于放下面子，开始买二手了。新房价格的急速拉升，刺激了二手房市场小户型次新最先跟进（资金需求小，投资客门槛低），而后传导到首付约束力更小的老破小类型。
然而老破大却是完全被忽略的品种，人们并不能确定老破大的潜力，以至于重庆出现了在一手房1.6万-2.0万+价格的情况下，能找到5000单价的老破大（4个月前，需全款）。
一般情况下，这个时期的涨幅是100%以上。重庆这个阶段是被人为推迟了的，前面已经讲过。
行文至此，对于80%以上的城市，一个城市该有的涨幅基本完成了，在以后的若干年里，房价按照5%-8%（GDP同速）这样的速度，慢慢上涨。
朋友们可以按照此特征，选择城市对号入座，判断时机。
星时代
当绝大多数城市止步不前的时候，明星城市出来了，北上广深此处不提，老明星了，大家都懂。
新一线
前两天一位朋友和我说，他特别烦“新一线”这个词，一线就一线，二线就二线，非套个高帽干嘛。
我本人还是认同“新一线”的提法，日光之下无新事，一线城市走过的路，二线城市大概率会复制一遍，从二线成长为一线的过程，就称为“新一线”城市好了。
这些城市主要包括：重庆、杭州、西安、郑州、南京、武汉、成都、长沙等等。国家不是画了一个中心城市的圈圈吗？基本不会出这个圈。
这个阶段，房价主要由投资需求和投机需求推动，投资者和投机者并没有明确的界限，他们事实上就是同一波人。
以北京为例
例1：土豪A手头有800万闲散资金，放着也是放着，不如在北京买套房子，涨跌无所谓，他们相信北京房子值得拥有。此类人不在少数。
例2：土豪B接到某行电话，可以守信700万贷款，年化5.6%，不用白不用，不如在北京买套房子，涨幅总不会跌破利率的。此类人同样不在少数。
例3：土豪C子女在北京读书，手头钱虽然不多，但为子女凑个首付款还是问题不大，晚买不如早买，涨跌无所谓，反正要住。此类需求同样大有人在。
例4/5/6/7/8/9，我可以列举出N多购房需求，他们有一个共同特征，就是购房者自己压根不去住。
他们统称为投资者，这里面包含投机者。
中国特色的城市行政级别，决定了城市能够获得的资源多少，决定了城市父母官在规划建设城市的时候，能够调动资源的多少。这一类城市通过它独有的行政级别、地理位置、区域内陆位、经济优势、政策优势等等碾压式的不对等优势，汇集大量社会资金，大量优秀人才，吸引这各种投资和投机需求，全国土豪手中大量的“闲置资金”（因为没法用，所以闲置，此处点到为止）流入这些明星城市。
老牌明星城市和新星城市一样，这些城市对它势力范围内的小城市凶残吸血，抽人抽钱抽命，不断的强化和壮大自己。一般情况下，这个时期，房价的涨幅从此再无上限。神马税费都是徒劳的。
这个阶段，新星城市的房价路径如下：
吸血有多凶残，涨幅就有多大。
图片：西安依靠无底线的“抢夺人才政策”，仅2018年1月1日至3月9日，71天时间，带来14万人落户西安。
吸血有多快，涨价就有多快。
图片：过去12个月，西安房价趋势图（安居客数据）
结语
元昊：“如何判断一个城市（房价）什么时候启动？会涨多久？涨到什么程度？有什么样的参考判断方式？求解”
关于这个问题的看法，我基本谈完了。
当然还有其他若干种分析和判断方法，例如城市的生命周期，城市数据分析等等，如果再细分下去，还会有具体区域的分析判断，某小区的分析判断，一篇两篇也写不完。有兴趣的朋友可以加入我的星球共同学习，一起投资。
本文2000年-2016年的数据来源于国家统计局，2016年之后的，由于国家统计局没有，所以使用安居客数据。
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