大胜胡同：当上海房地产遇上北京老外

      位于华山路229—285弄（老上海法租界）的大胜胡同，建造于1912—1936年，是上海为数不多的以“胡同”命名的新式里弄住宅，由隶属于罗马梵蒂冈教廷、天主教系统的普爱堂投资建造而成，至今仍为梵蒂冈教廷在华产业之一。

        大胜胡同是老上海租界特殊历史时期催生的产物。1845年，上海道台拟定的《上海租地章程》中明确规定，华人不得在租界内购置地产。而随着小刀会起义和太平天国运动接踵而至，大批难民涌入租界，住房需求激增，使得原先规定的华洋分居成为乌有。于是租界内开启了房地产发展黄金期，为暴利所驱使的逐利者有侨民、外国商人、宗教团体、冒险家等等。

        上海开埠至1860年间，英美租界内已建造8740个旧式里弄，供中国房客使用，而投机者从中可攫取到30%—40%利润。20世纪初，房地产市场繁荣依旧持续，在公共租界中心地带，每亩价格从1903年的1.35万两（折算人民币约108万）暴涨到1907年的3.47万两（折算人民币约277万)。随着租界人口持续膨胀（1914年，租界总人口达到64万人，中国人占98%），加之经济发展，投机泛滥，进一步推升了地价和租金上涨。

        早在1880年前后，普爱堂即委托他人在上海置办房地产，起初试探性购置少量房产，后觉得有利可图，遂设立专职商业机构扩大房地产经营。大胜胡同即由起初几栋住宅逐渐扩展到今日之规模。通过逐年积累，至1949年上海解放时已拥有市区土地130余亩，建造房屋400余幢（座），建筑面积达10万平方米。大胜胡同基地面积25.75亩，建筑面积43417平方米。建造时正式名称为Victory Terrace，中文直译名应为胜利排屋，有文献记载负责建造的神父德拉蒙德为英国人，当时从北京移居至上海，故他将正在建造的民居称之为“胡同”。

图为圣母会会士在天津的合影，照片拍摄于1935年。普爱堂是天主教圣母圣心会在中国天津、上海等城市所设立的办事处（俗称帐房）

        虽同以“胡同”命名，但大胜胡同与老北京数以千计的胡同有巨大差别。老北京的胡同常见四合院的形式，供普通居民家庭使用，日常生活的大部分设施均为公用，空间上的布局有利于形成邻里相互联系密切的熟人社区。老北京胡同与上海旧式里弄在文化和功能上有着同质特征。而处在租界区域的新式里弄大胜胡同从一出生就打上华洋结合的烙印，一个移植到老上海租界的西式现代化住宅的典范，也见证了华洋从起初的隔离排异到逐步兼容并蓄的转变。

        大胜胡同为连排的法式新式里弄住宅，共有三层朝南的砖木结构房屋116幢，呈行列式排列，共有六排，另有集中设置汽车间21间，建筑标准是为外侨和中产阶级以上家庭设计的，环境清静整洁、井井有条。

        据《上海住宅建设志》记载，新式里弄住宅是在石库门里弄住宅基础上发展起来的，它作为从石库门里弄住宅发展到花园里弄住宅的一种中间形式，解放前称为“连接式小花园洋房”，解放后改称新式里弄住宅。这类住宅继承了石库门住宅的某些传统做法，也掺入了许多西方建筑的设计手法。

        大胜胡同住宅的外墙为拉毛饰面，窗口等部位镶拼清水红砖边饰（修缮后外墙等如图）。胡同中间是一条宽大的弄堂，宽度6米左右，相较石库门里弄住宅通道宽度放大近一倍，主要为适应日渐流行的小汽车通行需求；弄堂两边由3—5幢房屋连排成一条条小支弄。

        

        新式里弄住宅与石库门里弄住宅的最大区别在于内部的生活设施配置。大胜胡同住宅都配置了卫生间，备有抽水马桶、新式卫浴等设备，另内饰布置有柚木打蜡地板、西式家具、壁纸、油画、吊灯、壁灯、煤气灶、电话、取暖装置等。无论从整体还是细节来看都洋气十足，与中国传统住宅相比，风格截然不同，更凸显实用性和舒适性。大胜胡同虽是连排，但每家每户都拥有相对独立的空间（三层楼使用面积），更加适应人口多元化和快速流动的移民城市特质。

        在大胜胡同内成片新式里弄住宅的环抱中，有一幢英国古典式花园住宅——德拉蒙德住宅，她红色的外墙在苍翠欲滴的绿树映衬下显得格外醒目。该住宅建于1930年，原是神父德拉蒙德的住宅，假三层楼，造型别致，装饰细腻，具有典型的英国都铎式别墅风格，呈现繁复错落的视觉美。

双坡复式折线型屋顶、外墙表面半露的木屋架漆成黑色十分显眼。

宅前设一座很有气派的双抱砖砌石阶楼梯，石阶扶手为配有底座的圆球形。

对券式老虎窗、三角形山墙及巴洛克风格的装饰。

        室内装修古朴典雅，底层门厅及大小客厅全部用柚木作护墙板和嵌花地板。

        主楼梯设在底层北部中央，楼梯扶手及护栏雕有精致的中国传统花纹。室内门框也采用出檐和立柱作装饰，显出很强的立体效果。

        目前，德拉蒙德住宅及周边几栋住宅经过修缮、保护或改建后，为上海市农场管理局和光明集团作办公楼租用。

改建后的办公楼

        以大胜胡同为代表的租界内新式里弄住宅的快速发展，反映出当时历史背景下上海城市内华洋之间复杂的隔阂与融合。

         “新式里弄住宅建造的全盛时期是1924—1938年间”。第一次世界大战结束后，外国人来沪投资在经历战争期的低谷后掀起一波来势汹汹的回潮，从而产生住房需求；而国内部分富裕阶层已不满足于旧式里弄住宅居住条件，向往好的朝向、间距、通风以及隔音的住房，还力求配置方便生活的煤气、卫生等设备。而各类房地产投机者敏锐地捕捉到了潜在“市场”，开始投资建造新式里弄住宅。其中外国教会在华投资房地产多数用以出租获取收益，天主教系统的出租房甚至占其全部产业的92％。大胜胡同即为典型的用以出租的教会房产，因此就其房产的本质而言是具有殖民主义色彩的。

        曾几何时，华人面对租界内西方的现代化既有一种抵触甚至仇视的心态，又有一种望洋兴叹的复杂情感，也始终游离在西方人生活圈的边缘，不愿靠近也无法靠近。然而随着租界对华人的逐步“敞开”，越来越多华人进入租界生活，并对前所未有的生活方式产生憧憬。具有现代化和民族振兴双重渴望的精英阶层率先做出改变，对花园洋房及新式里弄住宅等的需求可谓是最直观的体现，更深层次的影响还有生活方式、思想观念以及被培养出的消费观念等。当然，这种对现代化或现代性的追求通常要付出非常昂贵的金钱代价。

        相比之下，在占领租界的几十年间，外国人迫切希望在租界建立起完全西化、便于掌控的社会环境，遂将本国最先进的公共设施、管理方式和生活方式引入上海租界，他们的存在，对一系列社会与制度的变革起到催化作用，使上海成为中国第一座现代化城市，也使上海逐步拥有了跻身国际大都会所必备的一系列现代化元素。某种程度上一些久居上海、与上海共同改变的洋人也渐渐适应了上海生活。

        然而民族与主权意识始终是华洋之间不可逾越的鸿沟，于是这种不可避免的融合仅停留在有限的民间交往上，就如大胜胡同里和睦相处的中西方邻里们。曾在大胜胡同居住近20年之久的林宗虎院士在自传中记述到：当时大胜胡同居民有1/5是外侨，其中包括白俄及美、英、葡萄牙等国侨民，华人居民也都是中上层人士或有产阶级，如名医、教授、厂长、中等企业家等，身居其中时常听到窗外传来悠扬的钢琴乐声，中外居民的孩子们经常一起踢足球和打垒球，一起晒太阳、闲谈，逢年过节则互相品尝对方做的菜肴，这些场景恰恰反映了一种平凡又温馨的邻里生活状态，直至战争炮火袭来。

 

大胜胡同走出的名人

 

一代影星阮玲玉

    曾与张达民住在毗邻大胜胡同的华山路127弄22号，后结识唐季珊，于1933年租下华山路147弄21号开始了与其同居的生活。

 

 

         著名物理学家杨振宁

    有文章记载，杨振宁曾在华山路285弄35号住过，离开上海后父母和弟妹居住。

 

中国工程院院士林宗虎   

 4岁随家人从南浔古宅移居上海，入住大胜胡同，直至1955年大学毕业。

        资料：大胜胡同原先的门牌号分别为129、135、141、147、153和159弄。《上海地方志—静安区志》区内上海市优秀近代建筑(第二批)名单中载有：“大胜胡同华山路129—159弄”。而在《上海地方志》第三篇居民地地名内容中载有:大胜胡同即华山路229弄、241弄、251弄、263弄、275弄、285弄。可见，解放后这六条弄堂门牌曾改号。

        此外，大胜胡同南侧还坐落有蔡元培故居等同时期建成的历史建筑群。

        历尽沧桑的大胜胡同经历了从老上海法租界高档住宅到现在普通居住区的历史变迁。又由于地处静安寺商圈，商业气息愈加浓厚，沿街开设了咖吧、酒吧及各色商铺。

        百年优秀建筑之风华难掩岁月洗礼的印痕，历史的指尖从静安之寸土上划过，留下的不仅仅是建筑，还有许多耐人寻味的往事。