✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
刚刚过去的7月楼市，多事之秋。
日前召开的中共中央政治局会议上，再次定调楼市。坚持房子是用来住的、不是用来炒的，不将房地产作为短期刺激经济的手段。其实，一切早有示警，开封取消限售“一日游”；苏州调控再升级之后；洛阳又出限价政策，楼盘单价超8300元/m²禁止网签，调控之手从没有松开过。不过，尽管楼市的风雨暂时绕开郑州，但楼市表现出的晦涩不明，还是让购房者在买与等之间游离不定，前阵子高涨的信心像是破了洞的皮球。 1
郑州楼市
扑朔迷离
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人们最近关注关于楼市的问题其实大同小异，无外乎就是担心自己现在买房会不会高位站岗。尽管事情如此明了，但却折射出许多人对下半年房价走势的焦虑心理。
事实上，从数据来看，近期楼市的表现确实不算亮眼。
©7月份开盘情况一览
据统计，纯新盘加老盘加推大概有40多个，转眼7月已经到了月末，官方的开盘数据才有16个，与预计相差甚远。
而且，开盘区域之间与项目之间房价分化越发明显。尤其郑州远郊盘房价7、8开头的项目数量上升明显。再加上一批低于市价2000-3000元的特价房入市，新房市场热度骤减。
贝壳数据显示，郑州二手房房价一路下跌，从2018年1月的均价17063元/m²，到2019年6月的均价14996元/m²，足足跌下去17%。
©二手房才是真实的市场反应
颇为玩味的还有土拍市场。
7月份，截止目前，共计推出19宗土地，成交17宗，成交地块均以起始价被拍走。土拍以起始价成交不足为奇，然而10号的土拍中，二七区52号地流拍，管城53号地被中止出让，近期极为罕见。
另外，5月底，广州越秀地产曾经历315轮激战，位于新郑市龙湖镇的6号地块，成交楼面价为4778.23元/m²，溢价率达174%。
7月2日，摘得与越秀地产一路之隔的3号地，以楼面价1628元/m²成交。这块地距离郑州市主城区很近，周边老地王环伺。时隔不到2月，楼面价差就达到了3150元/m²。
©郑政新郑出【2019】3号(网)地块
综合来看，一手房市场冷热不均，二手房市场持续走低，开发商在土拍市场也开始变得谨慎，楼市似乎真的要变天了。
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房价维稳
还是大势
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理想很丰满，现实很骨感。
如果有人坐等房价下降抄底，结果一定不太美好。除了没买房的人，没人希望房价下跌。一旦房价下跌，买过房的人资产会缩水，开放商的利润会降低，地方财政会也会受到波及。
恩施就是一个活生生的例子。
6月初，恩施部分楼盘大幅度降价促销，降幅多达4000-4500元/m²。可结果，恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束，最后恩施的降价潮无疾而终。©恩施房协预警通知
从第一季度楼市数据就可以看出，一些城市开始不断试探住建部的红线，接连步入到“房价过热”区间，既包含了上海等一线城市，也有呼和浩特、西安、苏州等前段时间不断刷屏的“网红城市”，结果限价、限购、限售，三管齐下，毫不留情。丹东、苏州、西安先后中招。前两天，苏州调控再升级，新房三年限售、二手房五年限售，苏州成为了全国限售最严的城市之一，苏州房产的流动性彻底被锁死。可见，与“房住不炒”大原则相违背的路数全部行不通。©苏州调控自残式升级
如果回过头来对比2018年到眼下的房价，会发现一个房地产发展近20年来都没出现过的奇怪现象。那就是量和价长期背离，量涨价稳，量跌价还稳。从调控层面讲，只要价稳，那目的就达到了。所以，现在的一些特价房、低价房仅仅是整个大市场的一角，是现象级个例。维稳还是主基调，中共中央政治局会议上信号已经给的足够明显。从近期西安、苏州、洛阳和开封的楼市调控上，也能再次管窥中国楼市继续严控的强硬态度。市场过冷过热都要被打手，下半年郑州楼市的状态不会变差已确定无虞的，郑州房价也无需在观望，降不下来。©房价企稳已是主流趋势
不过，稳，从来都是相对的。任“特价房”如何搅动市场，金水北区、常西湖新区、管南的部分楼盘价格仍略有上涨。以本月开盘的绿都澜湾为列，官方给出的开盘均价是15000元/m²，好的楼层卖到15500元/m²，最高价格高达15900元/m，管南的房价天花板一再被戳破。当然，个别开发商也别以为项目卖的好就可以趁机涨价，枪打出头鸟，最好还是小步快跑，走量为主。稳妥起见做好产品，赢得口碑才是王道。©用心才能收获人心
一个城市几个楼盘微涨，几个楼盘降价都不能代表整个市场。但是，这样的楼市无疑健康的、良性的，这样的分化或许是未来房地产行业发展的总路线。 3
房价稳涨
郑州还有机会
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楼市的任何风吹草动，都能被无限放大，变得风声鹤唳、草木皆兵，以至于在最好的捡漏时间错失良机。孰不知，观望也需要成本。一些热点区域、热点项目的房价一直在小幅微涨，购房者的资金已经以肉眼可见的速度被涨幅吃掉了许多。©郑州房价已经呈现倒金字塔模式
虽然，眼下政策压制下的郑州房价长期横盘，但是未来上涨空间还很大。站在经济规律层面，房价涨跌无外乎还是取决于供需关系以及货币政策。货币政策时有变化，但是郑州决定供需的人口却一直在稳定增加。著名经济学家马光远在郑州的演讲上说，中国最大的红利是城镇化，而城镇化红利最大的受益者是房地产。其实，简单来说就是城镇化过程中不断向城市转移的人口，是未来房地产发展的最大动力。
©郑州位列未来十大最有前景的城市
郑州作为河南的省会城市、国家中心城市，中原大都市圈的核心城市，城镇化过程完成大概还需要十几二十年的时间，在这个过程中郑州对人口的虹吸作用一直非常巨大。
最新统计数据显示，外省流入河南的人口中的36.8%流入到郑州市，省内跨市流动人口中的59.8%流入到郑州市，2018年底郑州市总体人口达到了1013.6万。根据《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》，到2035年人口规模预计达到1500万人，目前郑州市流动人口还在以每年25%的速度递增。
©源源不断的人口流入成为市场的增长极
按照中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆关于中国各个省的省会城市大体上发展规律的一二三四理论，人口一般会等于这个省总人口的20%。河南有1亿人口，如果按这个方法计算，未来十几年郑州的人口，那就是2000万。这翻了一倍的人口对楼市能贡献多大的力量，已不言而喻了。不过黄奇帆也提到，关于房价，未来多数年份里，房价不太可能大涨，涨幅可能保持在GDP增幅上下水平。©供求关系决定商品房价格走向
其实，只要房价不下跌，微涨甚至长期横盘，对刚需来说都是巨大利好。只要能顺利上车，在“房住不炒”的大背景下，资产能保值或略有增长就足够了。
尽管国家现在对租房市场大力扶持，不久前更是选定郑州作为试点之一，给予每年8亿资金补贴，但实际上个人能得到的实惠，大概率微乎其微。所以，买所房子作为自己在这个城市的立身之本，还是当务之急。©个体的提升一定是和所在的城市息息相关
当下房地产作为国家的支柱经济拉动着相关产业蓬勃发展，也造就了郑州的欣欣向荣。虽然，现在强调“房住不炒”，但是最为家庭的最大一笔开支，它仍具备投资属性，是一个人未来最基础竞争力也是最有力的生存保障。买房要趁早，可不是一句空话，何况是在捡漏最好的时机。在楼市里担心自己高位站岗的观望者，往往最有机会站在高高的山顶眺望远方。
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