郑州“特价房”真相

  地盘说

在经过实地调研后，我们给出最真诚的买房建议。

✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

一浪高过一浪的楼市热潮，看似压低了各种特价房的声音。

在郑州，有人怀揣400万全款，抢不到恒大云玺；有项目一把开盘400余套，去化400套以上。

冰与火的楼市，玩着最陡峭的“过山车”，这让本就纷繁复杂的信息，也变得更加难以辨别，市场充满了更多不确定性。

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价格的屠刀落下

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今年的双十一已然落幕。

与往年不太一样，打折的商品里面包含了房子。不过，就算没有双十一的热闹，郑州楼市打折、促销的房子也层出不穷，只要翻开朋友圈，必然会有特价房铺天盖地而来。

一会儿是这个击穿底价，一会儿是那个一杆子锤到底；北龙湖也有楼盘把区域价格拦腰截断，甚至一些一线房企，在郑州的楼盘集体打出价格战。

©天猫双11房源数据

从远郊到主城区，从大房企到小房企，无一例外的让你感受到了郑州降价的热情。

这其中，不乏中介的疯狂搅局。

对于中介来说，向来喜新厌旧，谁的佣金高，就主推谁家房源。贝壳更甚，它的屠刀盯上哪儿，所到之处，就是一场血腥的杀戮。

前不久，有中介打电话来，推荐杨金奥园御湖湾16500+元/m²的精装特价房，他毫不避讳地说：“我们现在与奥园合作，想把整个片区的价格拉低，活动力度比较大，首付也可以分期。”

如果只看中介朋友圈、微信群，完全会给人这样一种感觉：郑州楼市一夜入冬，正在大跌。全城的特价房漫天飞，很容易让人忽视郑州真正的楼市表现。

©特价噱头总在中介朋友圈刷屏

其实，进入11月后，郑州楼市推盘热情不减。

金水北网红盘瀚宇天悦城二期入市，价格逆势上涨，18100元/m²依然去化良好；华侨城新开盘价格也稳中有涨；更不用说恒大云玺、雅颂居、康桥未来公园等红盘带给市场的惊喜。

抛开疫情需求被压抑的两个月，郑州每个月的成交量都不低。不过，这些好的市场表现，很可能会被眼下各种“降价”的欢呼声给掩盖。

©郑州楼市上周开盘数据

当然事实上，大家都很清楚，没有什么趋势会瞬间反转的。

各种特价房充斥着市场，放大了楼市的不确定性，有几分真实性？

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噱头大于实际

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没有调研，就没有发言权。

事实上，郑州楼市整体价格都是稳的，偶尔几套楼层差的房源拿出来打折，只是项目吸引到访的常用营销手段，想要好楼栋、好房源，依旧需要拿出高溢价，这才是现状。

那个把管南搅个底朝天、给出优惠的房源的融创城，只是马上清盘的19号地，剩余房源不多，又挨着高架，多种不利因素交织在一起，因此才打折出售。

©特价的理由总是相近

亚星9800元/m²的特价房，很多人冲着位置和价格去了，售楼部人潮汹涌，洽谈区连个座位都找不到。结果呢，这个价格的房源只能全款，对普通购房者而言，很难有这个实力。

市场上传言华侨城特价房10500/m²，也被置业顾问矢口否认；绿地城的几套8900/m²，都在顶层，且数量有限。更不用说，一些售楼部搞的1元/m²的特价房活动，噱头大于实际。

整体来看，郑州的特价房犹抱琵琶、虚假性下降的居多，一竿子到底、实实在在降价的并不多，现在更多是挤干水分。

©中介分销烘托出的超高人气

这些楼盘即便有“降价”，倒也算不上降价，更像是楼盘的一种营销手段，以特价房吸引客户流量。如果你真是冲着低价去看房，很可能要大失所望。

正如网友精辟的总结:“便宜的那一套房子，永远在朋友圈里”。

当下楼市基本已经明牌，新房也好，二手房也罢，没有开发商和房东是傻子。他们的经验肯定比首次购房的小白更丰富，高价和低价都是有道理的。

就像和昌优地，精装市场价不好卖，改毛坯，结果卖得很好就开始涨价，开发商当然不傻。

所谓的房价洼地，又恰巧被你碰到，这样的概率实在太小了。

©精装改毛坯也是一种策略

眼下，你所见到的那些大量特价房，表面上是郑州楼市行情较差的表现，但是我们不能把特价房与房价下跌划等号。

特价房之所以特价必然是有自身的种种原因，或产品不行、楼层不好、户型不好、或房企资金链紧张、或品质缩水......降价越狠的楼盘，本身的问题可能越大，烂尾的风险也越大。

那些现在买了“特价房”的人，三年后会怎样？买到的房子会不会烂尾，交房品质如何，住进去体验又如何？

©越来越多的业主住进豫森城的烂尾楼

所以，购房一定要擦亮双眼，切不要贪便宜，盲目追求特价房，被“降价”拉入陷阱。

一定记住：羊毛出在羊身上，一分价钱一分货，便宜没好货。

作为购房者，应当具备“保持理性，合理选择”的觉悟。

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别忽视买房的关键

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各种唱衰楼市的声音层出不穷。

没买房的在庆幸，庆幸自己还有漏可捡。已经买房的欲哭无泪，感叹自己资产“缩水”。剩下的吃瓜群众，好像只有郑州房价“一降到底”，才能满足一下他们强烈的好奇心。

渐渐地，郑州市场开始步入一场过度“妖魔化”的表演，人们对“降价信息”的关心开始超过房子本身。

©买房要先对区域均价有正确的认知

房地产这个行业，如果过于波动，对谁来说都不是好事。

限价是一把双刃剑，把价格压住的同时，很可能损害了品质。谁也不希望，郑州房地产市场放眼望去，是一场在劫难逃的产品倒退。

房地产的底色，说穿了还是生意，离不开利益二字。开发商赚钱无可厚非，天经地义。土拍地价上涨、建筑成本上涨、人员成本上涨、开发商的融资渠道被限制，如果没有利润空间，怎么可能建造出高品质的房子？

好产品的前提，一定是开发商盈利，有人为溢价买单。只有这样，房企才有动力，有资金为设计、为产品、为成本铺路。

©房价的组成部分不止是楼面价

当然，我们还是看到一些开发商在利润的夹缝中努力做好产品，哪怕空间被压缩得很窄了，依然能做出几个突破。在产品平庸化和同质化的市场里，一个亮点都会吸引客户关注，能拿出好几个的，会让人尖叫。

最近，冰火两重天楼市，就甩出了那张真理的王牌：眼下，不是楼市不行，而是取决于谁的产品抗打、耐造。开发商只要用心做产品，多些真诚，市场就会买单。

对于购房者而言，如果你是自住，关注楼市周期外，更应该关注“房子”本身，盲目跟风不见得是一件明智的事。

与其关注降价、特价房，不妨多关注品质。

多走走，多比较，有独立思考的能力，找到市场的闪光点，找到好产品，最好还是地铁盘、学区房，找到付出心血的开发商，然后拿出钱包刷卡买单。

©购房者更倾向于为品质买单

市场上行时，鱼龙混杂，什么房子都能成为风口上的猪，市场一旦表现不佳，分化的加剧，真正有价值的房子才能脱颖而出。

只剩下40天，充满魔幻气息的2020年就要过去了。

眼下，新房有漏可捡，二手房有砍价空间；同时，利率较低，政策较松。眼下仍然不失为购房者一个好的窗口期。

在当今郑州房价不断刷新“底价”的时候，很多人会犹豫，会有一种错觉：再等等，房价还会降。

但是，越贪便宜，买到好房子的可能性越小。而且一旦犹豫，房子很有可能就被其他人直接交定金买走了。

©成交均价呈现企稳上涨趋势（贝壳研究院）

买房，我们不需要跑赢所有人，而要保持一个平常心，遇到优质特价房，要有自己的心理预期。不一定非要抄底，只要相对便宜就可以了。

在大量“特价”、“急卖”房源里，藏着不少下跌幅度远超大盘的可入手标的。只要在周边同类产品中，你上车的价格更低，你的产品更耐打，那你就比别人有更多几率跑赢大盘。

放到一个大周期里，即便行情再往下走一点，也在一个相对安全的范围内。

毕竟，大多数人都没有这个运气，买在事后看来，真正的市场底部，但你能决定的是，买到一套能历经二手房严酷流沙的检验，依然可以笑傲江湖的好房子。

衷心希望，郑州市场能早日回归：不只有价格，而是更多人愿意为产品买单，那才是健康的楼市。

其实，所谓的真相，存在于每一个人的心里。

你需要捅破那层窗户纸。