01 政策监测
政策概览
v 1月4日消息，武汉市房管局早前印发的《武汉市房地产开发企业信用监管办法》，将于今年2月1日起实施。《办法》增加了18项信用信息记分标准，其中包括取得商品房预售许可证后收取预定款、定金、房价款等，未就款项性质、金额、违约责任与买受人进行书面约定的；未按规定在销售现场公示商品房价目表、车位（库）规划配建情况、室内外交付标准以及用地规划范围内对居民生活、房屋使用有重大影响的事项的；商品房交付前，未按规定制定交付方案或未按要求公示交付方案、竣工验收文件、测绘成果证明等资料的等。《办法》明确规定以学区房等名义炒作房价，在商品房项目推广中宣传或使用尚在规划或建设中的学校名称、形象标志等与学校有关的内容，以及使用"名校""学位房""学府房""指标房"等违反义务教育公平原则相关词语，误导购房人市场预期的，将扣5分。
v 1月4日，为进一步加强中央企业融资担保管理，防范重大资金损失风险，促进企业高质量发展，国务院国资委印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》的有关说明。《通知》明确对企业新开展违规融资担保行为进行严肃追责，要求企业对存量违规融资担保业务限期整改，力争两年内整改50%，原则上三年内全部完成整改。
v 1月5日，福建南平发布新政，促销售、松信贷 降低房企重点监管资金沉淀压力。适当调整商品房预售资金的监管办法，对信用评级为AAA的房地产开发企业或控股公司（母公司）可凭银行担保函，抵顶不高于担保函额度的预售监管资金，抵顶额度不高于重点监管资金的50%。
v 1月5日，国务院表明进一步提高土地要素配置效率，支持探索土地管理制度改革。
v 1月5日，中国人民银行深圳市中心支行表明将深入贯彻党中央、国务院关于粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区的决策部署，积极推动综合改革试点事项落地，积极推动人民币跨境、绿色金融等综合改革试点。
v 1月6日，发改委表明要配合做好房地产调控工作，防止风险跨地区跨领域传导。
v 1月6日，国务院发布关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知。深化户籍制度改革，加快畅通劳动力和人才社会性流动渠道支持具备条件的试点地区在城市群或都市圈内开展户籍准入年限同城化累计互认、居住证互通互认，试行以经常居住地登记户口制度，实现基本公共服务常住地提供。
v 1月7日，为深入贯彻落实《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(建房〔2021〕55号)精神，进一步规范房地产市场秩序，湖南省住房和城乡建设厅制定发布了《湖南省商品房交易风险提示》。
v 1月7日，上海临港新片区发布宿舍型保障性租赁房建设管理试行实施意见。宿舍型保租房租赁价格由运营主体制定，报新片区房屋管理部门备案。租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。
重要政策解读
最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，规定称，“从2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购约束的竞买人将不允许参与法拍房竞拍。”
v 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
v 人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。
v 人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。
v 买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。
v 司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。
v 人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
v 除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。
v 人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。
v 本规定自2022年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
02 舆情监测
v 1月4日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司拟发行2021年度第二期中期票据（并购），试水并购债。
v 1月6日，正荣地产控股获中国银行91.4亿元授信额度，累计金融机构授信2549亿元。
v 1月7日，龙湖集团分拆龙湖智创上市将促进其增长及转型。
v 1月7日，阳光集团所持阳光城1705万股被司法冻结，占总股本0.41%。
v 1月7日，奥园4-5宗境外项目正洽谈出售 预计交易金额约30亿元。
v 1月1日，王光建辞任龙湖集团执董，董事会执行董事仅剩四人。
v 1月5日，朱荣斌正式辞任阳光城执行董事长兼总裁，徐国宏已接任。
03 土地市场监测
代表企业拿地复盘——新城控股
2021年，新城控股拿地成本较大幅度上升，投资规模大幅下滑、投资力度下降明显
2021年，新城控股通过一级土地市场获得土地74宗，总规划建筑面积为1107.34万方，总投资金额为478.88亿元，平均楼面价为4324元/，较2020年的3580元/增加744元/，涨幅达20.7%。此外，2021年新城控股投资力度下降明显，投资金额较2020年大幅下降53.9%，投资规模也同比下降61.4%，新增货值明显下滑，短期内公司业绩或将出现下滑。
拿地时间集中于2021年5月份的土拍市场火热期，未能在窗口期精准拿地，受首轮集中供地期间一二线重点城市竞争激烈影响，公司2021年在一二线的投资配置占比也大幅下降
拿地时间分布方面，2021年，新城控股集中于5月份的土拍市场火热期拿地，拿地金额达234.57亿元，占全年投资金额的49%，而于8月份开始，公司通过招拍挂方式拿地基本处于停滞状态，未能在窗口期精准拿地、一定程度上拉高了公司拿地成本。城市布局方面，2021年，新城控股在南京投资力度最大达94亿元，天津的投资金额也超50亿元，但超50亿城市由2020年的3城降为2城；城市能级分布看，受集中供地及三道红线融资新规影响，2021年公司一二线城市投资占比较去年同期下降16.2个百分点为46.7%，表现最明显的为公司在2021年未进入北京、上海、深圳等一线城市。
土地市场动态
v 全国土地成交动态
2021年12月31日-2022年01月06日，全国涉宅用地共计成交179宗，其中133宗零溢价成交，平均溢价率为0.7%，较上周的1.47%进一步下降，总成交建筑面积为1066.1万平方米，总成交金额为254.07亿元，随着2021年集中供地的结束，全国土地供应大幅缩减。
v 集中供地土拍动态
南通：2022年1月4日，南通2021年第三批集中供地土拍正式收官，共推出21宗涉宅用地，共底价成交19宗，1宗地块流拍，合计收金89.31亿元，尚有1宗地需挂牌至2月11日。南通此次集中供地主要由本土国企托底拿地。
v 集中供地预览
宁波：2021年12月24日，宁波第三批集中供地正式挂牌，共推出38宗地块，这些地块中包含15宗商品住宅用地（含商住混合用地）、1宗共有产权住房用地、6宗租赁住房用地及16宗安置房用地，总建筑面积334万平方米，总起价约231.23亿元，土拍规则上，本次集中供地所有地块的封顶溢价率均不超过15%，封顶总价约265.47亿元。上述地块将于2022年1月18日集中出让。
v 监测房企拿地动态
2021年12月31日-2022年1月6日， 中科财金20家重点监测房地产企业中，在一级土地市场获得土地仅有保利发展。受2022年伊始及大部分房企受困于资金问题等因素影响，土拍市场处于平淡状态。
保利发展：2021年12月31日，保利发展于佛山南海区获得一宗住宅用地，成交规划建筑面积为31.48万方，总成交金额为50.37亿元，平均楼面积价为16000元/，成交溢价率为零。
04 20城网签动态
2021年12月，入长三角20城重点城市TOP10房企榜单的房企网签金额同比下降9%，除部分城市逆势上涨外，大部分城市均同比出现大幅下跌，同比两期同企业居榜首的城市由11月的2城增加到4城
2021年12月，以长三角20城重点城市TOP10房企榜单为基础统计，入榜房企网签金额共计1450.43亿元，较去年同期下降9%，除部分城市逆势上涨外，大部分城市出现同比较大幅度下跌。入榜企业表现上，同比两期同企业居榜首的城市有4城，较11月增加2城，分别为杭州、宁波、绍兴和铜陵，值得关注的是，新城控股连续3个月位居铜陵榜首，在铜陵的市场地位领先。
2021年12月，入榜合计网签金额前三强集中度同比小幅下降，环比则有所提升，保利以99.07亿居榜首，融创中国则因入榜金额腰斩排第五
2021年12月，根据20城重点城市排行TOP10房企榜单，入榜20城网签金额合计居TOP3的房企入榜金额合计为253.25亿元、占比为17.2%， 前三强集中度同比小幅下降0.9个百分点，较11月集中度有所提高。20城入榜金额最高的为保利发展为99.07亿元，紧随其后的为招商蛇口为88.4亿元，天山房产由于在南通市场网签金额高度集中于12月，使其以65.7亿元的“成绩”位居第三，滨江集团、融创中国则分别位居第四和第五。值得关注的是，融创中国排名由2020年12月的榜首下降为2021年12月的第五名，入榜金额也腰斩、同比大幅下滑51.6%， 按目前的发展趋势看，保利发展有望赶超融创、市占率进一步提升。
此外，2021年12月，入长三角20城重点城市网签销售额TOP10榜的城市最多的房企为碧桂园为10城，融创中国则由前两个月入榜城市9城下降为7城，与万科并列第二，总的来说，入榜城市较多的仍为头部房企。
05 项目新开盘监测
06 债券到期监测
表：重点监测房企信用债列表
表：重点监测房企海外债列表
附件1 ：中科财金重点监测房企清单
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