朋友老胡跟我吐槽，说这段时间看楼市新闻看到他认知分裂：
前一天还被汇悦台29.1万元/㎡的天价二手房刺伤神经，过两天又看到全国好多城市的二手房挂牌量暴增。“搞不懂！怎么有人疯狂买入，又有这么多人疯狂卖房啊？”换个角度来看待这些现象，你会看到事情“反常”的另一面。前段时间盛传全国主要城市的二手房挂牌数据，据说很吓人。我看了看数据表，确实，很多城市在链家的二手房挂牌量比去年激增好几倍：广州的二手房挂牌量从2019年初的3.1万套，升至2020年11月7.9万套，增幅为2.54倍。注意，这只是链家平台的二手房挂牌量。首先就涉及到一个变量：门店扩张。简单理解就是，链家开的门店越多，覆盖的社区越广，来找它放盘的业主就越多。自然，平台数据库收集到的挂牌房源就会越多。另外，我们把链家数据的统计时间拉长看，其实，今年广州的二手房挂牌量增速反而是明显慢下来了。去年三个月多了1万套，半年就多了2万套，而今年4月到11月，新增的挂牌房源还不够1万套。所以呀，等链家的门店覆盖率到达一定高度了，影响挂牌量波动的变量因素降低了，讨论广州二手市场的存量变化才更有意义。先是爆出顶豪侨鑫·汇悦台又双叒捅破广州房价天花板，一套二手复式卖出29.1万元/㎡的史上最高价，总价去到2.3亿！差不多同一时间，中海花城湾一套二手小户型，成交单价直冲15万/㎡。几天前，我还坐在汇悦台对岸的琶醍跟一位外地朋友小酌两杯。她说广州的房价离天花板还很远吧，你看看隔壁深圳卖多贵啊……据中原研究发展部统计，今年10月广州二手住宅成交量突破1万套，是近四年同期的新高位。我从全市11区选了240个比较有代表性和关注度的二手楼盘，你猜结果怎么样。带领二手楼盘挂牌价普涨的区，只有天河、黄埔跟南沙。第一种是番禺这样的，当地二手挂牌量超多，房源竞争激烈。而且容易出现分层的局面。占据头部跟腰部的大盘，像华南板块的“八大金刚”盘、亚运城这些，基本蚕食掉番禺二手市场成交的大头。剩下的底部空间不多，留给那些散盘以及名气不够高的二手盘去“厮杀”了。第二种是增城这样的，本身新房供应量超级多，价格低，还不限购。所以增城的新房成交量很高，去到二手房市场就是另一番景象。好买难卖。第三种是从化这样的，当地人口基数还不够庞大，经济发展还有很大提升空间。这里的房子，主要吸引当地人，或者一些看好文旅项目的外区客。而这两类人，通常会优先考虑新房。从10月的挂牌均价看，环比涨幅超过5%的二手楼盘，很少。基本都只存在于天河、越秀、海珠、荔湾这四个中心区。南沙二手盘最近悄悄涨起来了，大多数楼盘的挂牌价环比都上涨超过1%。南沙区附板块的叠翠峰，上个月环比暴涨13.47%！理智告诉我，不能只看挂牌价，毕竟可能有虚高的成分嘛。于是我找了叠翠峰9月跟10月的住宅成交均价，一算，竟然也涨了11.9%！9月成交均价约27918元/㎡，10月已经去到约31232元/㎡。叠翠峰作为南沙区附板块二手盘的“扛把子”，楼盘本身人气度和成交量排名都很靠前。从挂牌房源的调价记录看，很多业主最近三个月都在步步涨价。叠翠峰涨价是玩真的，但另一个涨幅比较反常的二手盘，就有点像“纸老虎”了。黄埔跟南沙的二手房市场近期热度挺高，黄埔相对来说更胜一筹，领涨的楼盘集中在科学城片区。处在科学城-长岭居板块的保利越秀岭南林语，现在不少房源挂牌价已经超过3.9万元/㎡，环比涨幅达到11.7%。岭南林语也算是科学城人气度跟成交量表现都不错的楼盘，不过，看回近两个月的成交价，表现都比较平稳，基本维持在3.2-3.4万元/平之间。所以，岭南林语挂牌价暴涨背后，不排除是部分业主想吃科学城的红利，调价频繁，导致数据出现比较大的波动。金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城、万科城市花园，近期挂牌价环比涨幅都趋于平稳，业主暂时没那么“飘”了。所以，大家看中哪套二手房，可以去查查小区近期的成交价，心里有个底。你我身边都有不少像老胡这样的朋友，每天看很多楼市新闻，但越看越慌，理不出头绪。其实，每个楼市现象背后都有它“反常”的一面，你需要的是多一个角度去想问题。关注广州楼市情报，我们希望可以为更多的买房人解答疑惑。对了，我顺手整理了广州各区部分楼盘的环比涨幅，供各位参考。有兴趣的粉丝朋友可以添加东川免费领取
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