大家好，我是90后的猫姐，一个最近迷上爬山和喜欢拍照的猫姐。
最近股市大涨，昨天一下跳涨6%，亏光了底裤的股民们沸腾了；
钢铁侠赚得个盆满钵满油光满面，久违的卖房炒股口号也响起来了；
风向一变，大妈们转眼就扑了上去，这场财富的盛宴怎能错过！
连小树的楼市交流群，也瞬间变成了股市交流群了：
可怜的猫姐无钱炒股，感觉要被时代抛弃；
正在忧愁时，收到来自狗哥的问候：
“猫姐，我住的地方出现一个限价神盘，要不要一起去看看。”
能和风流倜傥的狗哥踩盘，必须的啊~
1
意外！宇宙中心冉家坝惊现限价神盘
冉家坝。
三轨交汇之地，成熟的立体式交通、完善的商业配套、优质的教医资源、政务机关汇集...
冉家坝早年的打造，配套上相对来说早已完善，入住率也较高，是北区炙手可热的置业板块。
所以在我的印象中，冉家坝已经很久没有“新货出供”了。
去年听过绿城籣园，地段加上品牌开发商，价格也贵。今年冒出个凯德九章，据说套内33000一平，也是豪宅级产品，常人难以企及。
若是出现个小户型，低总价的产品一旦出现，估计要被抢疯。
而狗哥说这样的产品在冉家坝还真有——劲力五星城。
这个楼盘很少听过，是个大佬？
后来听狗哥介绍才知道，他是个小开发商的楼盘，很少打广告做宣传。
这样看来，的确是神盘面世的熟悉气味~
一看发的广告，地铁旁，小户型，套内面积36~73㎡，还是精装高层。
这样一看，来福士广场在它面前都黯然失色，还是去实地看看~
2
果然神！售房部太隐秘
听完狗哥给我的介绍，决定到实地去碰一碰。
说实话，我已经很久没来过冉家坝。
上次来只有一条6号线在运营，现在却是5/6/环线三线都已经运营。
看来短短几年时间，冉家坝摇身一变，成为城中心的另一个多轨交汇点，到处高架林立，车水马龙；
首先夸一下，周边的配套确实无敌；
据说挖穿了整个冉家坝地下空间的爱融荟城、红星美凯龙都紧挨着项目，餐饮购物一应俱全；
来一段周边的视频：
跟着高德地图，从冉家坝轻轨站出站后，跟着定位走了几分钟就找到了。这个工地非常显眼，走在马路上一眼就能看到；
工程公告牌上，还透露着几个信息：
劲力五星城三期项目（杰座），总高31层，预计2021年12月30日竣工。
从远方看塔吊还在动来动去，看来工地上还在施工。
偷偷去工地上瞄了一眼，的确干得是火热朝天。
工地的旁边，是劲力五星城二期，这边很多沿街的洋房在小区外开了口子，成了商铺，如此“住改商”，也是一门好投资啊；
至于售房部，还藏在隐秘的角落，显示在一家乡村基旁边；
不得不说，这样给乡村基打广告的创意，还是挺不错的。
绕过一条街终于找到了，这售房部低调的像个小卖部一样，一般人真不好找。
3
小户型，低总价，配套完善
现场偶遇投资客
以为小小的售房部，又不是周末人应该不多，可是没想到还是太低估了。
走进去一看，售房部里面人还是不少。
特别是一些上了年纪的阿姨在旁边几桌聊的火热朝天。
静静一听才知道原来他们主要是想买来投资的。
找置业顾问给我们介绍楼盘时，他们项目优点其实很简单。
地段位于就在冉家坝，中心地段。
地铁站附近，步行十分钟以内轻轻松松搞定，正宗的轨道房。
周边配套已经非常成熟，不管是生活还是上班，各项配套都齐全。
附近的学校资源听说也是很优越：
劲力五星城对口小学是星光小学，这所小学在渝北区名气颇大。
不过现在就读政策已变，这种小户型不知道后期能不能读，
我看有点玄。
这个楼盘其实去年年底就开盘了，后来遇到疫情，拖了几个月的销售进度。
但依然抵挡不住小户型的畅销。
我打开手机一查，竟然只查得到签售套数，已经网签了160套，预定了35套，看来这去化还是挺不错。
不过奇怪的是，网签竟然没有价格，怎么肥事？
4
揭开神盘真面目：
套内均价25000元/㎡，环境很具体
在听完置业顾问一顿介绍后，很动心。不过，一个楼盘怎么只有优点没有缺点。
比如这次他们卖的三期住宅说是个单体楼一点不为过。
从宣传册来看，就两栋楼，一栋就是在售的住宅，一栋就是商业楼（星级酒店）。
所以在后期，小区环境就别做太多指望。
还有小区是个半开式小区，又挨着酒店，难免进出人杂。
再就是户型了。
做的是4T10户，开发商为了好卖，可以说是绞尽脑汁，套内不足50㎡的就有好几个户型。
这种设计，给我一股浓浓的酒店式公寓的错觉。
再就是稍微大一点的两室，户型也是说不出的古板。
置业顾问最后给我们算了一套套内68㎡的两室一厅，总价173万左右。
只能说为了控总价，劲力也是绞尽脑汁在设计。
不过套内尽管如此，也掩盖不了他套内25000元/㎡的高单价。
而套内46平的一室两厅，建面价19000元/平，套内价更是达到了24480元/平，总价要113万；周边的月租金1800-2000元，年回报率2%；
这样的价格，让我想到了江北嘴壹号院西苑，同样霸道的地段位置，以及小户型，精装修。
去年低调开盘却不料引起全城轰动。
如此看来，劲力五星城杰作的号召力还是稍弱了一点。
5
从均价3850元/㎡到25000元/㎡
这个神盘竟然卖了14年
可能居住在冉家坝的人都知道，这个盘其实已经不是什么新面孔了。
虽然这个楼盘总共只有三期，前面一二期早已成为二手盘。
可别小看这个楼盘，这个楼盘当年是北环附近比较高端的代表之一，是隔壁龙湖水晶郦城的强敌；
不过今天路过一看，水晶郦城的外墙面砖掉了好多，让人感叹美人迟暮……
但是我想很少有人知道，劲力这个楼盘其实已经卖了十几年了。
（截图重庆焦点房产）
根据我查到的消息，劲力五星城从2006年就已经开卖。
而那时的开盘均价在3850元/㎡，根据记载，当时卖的历史高价才4100元/㎡。
当然，这是2006年的价格。
而最近的一次记录，2017年楼盘的均价在10734元/㎡。
而现在的新房开盘套内均价在25000元/㎡。
小树还透漏，2015年他当初有朋友为了读星光小学就买了劲力五星城带露台的样板房，那时候价格10000元/㎡多；
那时候都喊买贵了，天天挨老人唠叨，现在一看又赚了；
这十四年的时间，劲力五星城硬是涨了近6倍的身价。
估计拿地时间就更早了；
公示牌上的土地使用年限透露了玄机，土地应该是在2001年11月拿下的，那时候的重庆房价才一两千，地价估计不得超过300元/平。
如此一算，劲力囤地这么多年算是赚的体满钵满了；
6
5000元/平的价差
为学区还是品质买单？
俗话说，买房太冲动，看完劲力五星城的新房，不免再看看周边的二手房价格。
它最大的对手，就是附近类似的小户型住宅，典型的就是祈年悦城、金科蚂蚁和劲力五星城二期小户型；
比如祈年悦城，目前实际成交价才12000-14000，即买即租，比杰座便宜接近7000元/平，它难道不香？
再如金科蚂蚁，除了个别户型，实际成交价13000左右，也比杰座便宜6000元/平，租赁回报率高得多；
而劲力五星城的小户型却让人大跌眼镜，居然要18000元/平，足足比祈年悦城和金科蚂蚁高出5000元/平！
这5000元的价差，就是星光学校的价值；
不过，现在在卖的单体楼杰座，能不能读星光学校，真的很玄；
礼嘉的两栋乐蜀因为学区变故，价格轰然倒塌，投资者损失惨重……
7
山城人民的新房癌
如今杰座新盘的均价25000元/㎡的精装房依然卖得好，不代表它的价值就真的出众。
跟价格差不多的二期相比，它没得学区，如何溢价；
跟旁边的二手相比，价格贵出了6000-7000元/平；
为什么卖得好？估计最主要的原因是它叫新房；
它就像个待字闺中的小姑娘一样，人见人爱花见花开，提亲登门的一大堆，再加上各路媒体广告轰炸，购房者瞬间迷了眼；
而二手房呢？
在我们大重庆，它就像个二婚三婚人士人见人嫌，甚至连买了二手房的人说话底气都不硬；后期想卖的时候，想找一堆大V来给你写文吹捧，估计也不容易。
不过，谁在意这些呢？新房癌早已深入山城人民的骨髓，无药可救；
大V收了广告费，拔腿走人；
开发商收到房款，拔腿走人；
购房者接到房屋，慢慢维权；
不管你买的时候这个楼盘吹得如何天花乱坠，只有你拿出来卖的时候，它才会露出最后的面目：
原来，它居然是个人见人嫌的二手房！
两江四岸专辑：
阳光100国际新城 来福士广场 武夷滨江 春江天镜 大川滨水城 长嘉汇
北区楼盘：
东原映阅 柳岸潮鸣 江北嘴公园里 公园时光 北新御龙湾 北辰悦来壹号 龙湖三千庭 龙湖椿山 融创溪山春晓 融创映湖十里 龙兴国际生态新城 景粼玖序 寰宇天下 龙湖铂岸 奥山府 瀚学融府 远洋九公子 华润公园九里 北恒紫岳 重庆时代中心 金辉中央铭著 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承 御景湖山 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院 恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
富州新城 龙洲湾1号 协信星澜汇 招商雍江府 嘉天下 枫丹江屿 洺悦国际 龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
千山新屿 康田栖樾 中建龙玺台 海兰云天 融创文旅城 远洋山水赋 弘阳天宸一品 朵力迎宾大道
板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
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