01
躲过一劫的郑州，路在何方？
前不久，重庆石家庄等6城市进行了调控补刀，一时间，郑州地产圈也有人猜测：郑州会不会加码？有人甚至信誓旦旦说，“且看930，有你哭的！”好不吓人！这种背景下，9月28日在坊间流传的这个帖子就颇有意味：
9月28日上午，郑州市房管局召集市区内33个在售及待售项目人员，召开关于郑州市房地产规范市场秩序的会议，主要内容有：
首先，对今年4月30日其他城市“披被子排队买房事件”重点说明，坚持“房子是用来住的”原则，杜绝市场炒作行为；
第二，本次为住建部电话指示，重点关注郑州市十一双节期间及十九大期间，市场秩序，维持好目前郑州市平稳健康的形势；
第三，近期其他8地市调控加码，是房价上涨过快。而郑州控制得当，比较平稳，将继续加强监管力度，维护好目前平稳健康的发展趋势；
第四，以后企业要继续保持好社会责任心和政治觉悟，出现违规操作将不再只是进行罚款，会对企业进行信用评级，对企业开发和土地拍卖有挂钩。
这个帖子，郑州地产老炮翻译如下：老大哥很不容易，顶住了上峰的压力，弟兄们要稳住，不能添乱，“保持好社会责任心和政治觉悟”，否则有你好看！
难怪王毅敏老师说，“听话的孩子有糖吃——郑州或许会躲过本轮调控升级这一劫！”
郑州新的调控政策何时出台？市场走向何方？有人说香港模式，也有人说从雄安新区开始就转为了新加坡模式，更有评论说现在是在学德国模式。以史为鉴，展望未来。我们不妨从旧的经验里，从郑州房地产调控政策上，看中国房地产行业如何破局？看行业发展是不是香港、新加坡和德国这三种主流模式？
02
一年政策盘点，郑州现在很好！
2016年10月1日 郑州限购政策出台
规定在郑州市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、经济区、高新区，对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)住房。
2016年10月4日 限购后再限贷 二套房首付40%
郑政办〔2016〕64号文件要求：居民家庭购首套90平方米以下的经适房，最低首付比例为25%，可向下浮动5个百分点;居民家庭所购住房位于“郑政办〔2016〕64号”文件规定的限购区域内，首次购买商品房，最低首付比例为30%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清、再次购买二套房，最低首付比例为40%。
2016年12月21日 升级限购政策 交够社保再买房
要求非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房，需提供近3年内在本市连续24个月以上(含24个月)缴纳个人所得税或社会保险证明。对于通过补缴个税和社保来获得购房资格的行为，没有明确禁止。
2017年3月17日 补缴个税或社保 不再作为购房凭证
3月17日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通知：凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。
2017年5月3日 限购区域增加 企业炒房、离婚买房路堵死
1.在原有限购区域基础上增加新郑、荥阳和中牟三个区域;
2.开创“不向注册不足三年的企业销售房产”的调控政策;
3.单身人士有一套房后不能买房;
4.取得“不动产权证书”之日起满3年才可以出售，实际上是从买到卖5年不得变现销售;
5.赠与后，3年内不能买房，不能再通过赠与方式转让住房。
2017年5月3日 非限购区域同样“限售”
郑州市政府58号文件出台不足9个小时，调控细则也火热出炉，对网签时间、单身、企业注册时间、调控区域等具体问题给予明确规定。并明确表示，郑州市非限购区域(如新密、登封等)，同样要遵守“限售”政策，将房地产市场的调控范围扩大到郑州市全部行政区。
郑州住房贷款限购政策一览表，来源于网络
2017年7月中下旬，郑州试点“租购同权”，发展住房租赁市场、探索“共有产权”
《住房城乡建设部办公厅关于同意南京市等10个城市开展住房租赁试点工作的复函》，其中包括郑州；之后，住房城乡建设部会同国家发展改革委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确要选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国推广。
当然，期间各银行取消基准利率折扣并进一步上浮，严格放款；有关部门严查违规销售、虚假宣传等等。我越来越相信，这次调控是多部门联动，全方位、多角度、深层次的动作，包括房管局、统计局在内的部门都很给力！而这样做的结果当然很好，要维护来之不易的大好局面，“维护好目前平稳健康的发展趋势！”
03
香港，新加坡和德国，全球三大主流模式
其实，我们房地产行业“引进来”很多国外成熟开发模式，借鉴了很多经验，但落地之后是一项项细则，一般的买房人只知其然不知其所以然。今天，我们追本溯源，看看全球三大主流住宅开发模式。
1.香港：公共产权和私人产权双管齐下，住宅供应由“公屋-居屋-夹屋-私屋”逐层递进
说起来香港模式，其实我想用两个词形容，一个是“双管齐下”，也就是公共产权和私人产权两头都有。其中公共产权住房主要由“公屋”组成，类似于内陆的廉租房，只租不卖。在2016年12月，公屋平均租金约1880港元，居住在公屋的困难户，还可以申请减免25%或50%的租金。
私有产权，居住的舒适度从低到高，依次是居屋、夹屋和私屋。其中，居屋类似于内陆经济适用房，只卖不租，比公屋好一些，建筑面积在40-80平方米之间，售价低于市场30%-40%,大约两三百万港元；夹屋主要面向中低收入家庭，面积为54-80平方米，售价为市场价格的七成，住满5年前禁止转让。再往上就是私屋，纯市场运作的私人住宅。
需要补充的是，2017年9月19日，香港宣布推出为期3年的“社会房屋共享计划”，通过成立一个社会房屋中介平台，承租及翻新业主提供的闲置单位，再租给社会服务机构或社企营运，让有需要人士入住。
2.新加坡：实行组屋制度，一直做亏本生意让利于民，成为国家象征
与香港住房制度时不时遭受非议不同，新加坡的房屋租赁和公共住房已经成为国家象征，成就享誉世界。这主要得益于组屋制度，始于1960年，以建屋发展局（HDB）成立为标志，推行“居者有其屋”计划，大规模兴建低标准、小户型廉价住房。
这种房子价格，由土地成本的半价+建安成本组成。我们曾经测算过郑州的土地成本（占比约40%）,建安成本（占比约11%），也就是说如果放在郑州，这种房子的价格大概是现在房价的三分之一。很显然，HDB一直在做亏本生意，一直在让利于民，也使得85%的人口能够住在了组屋里面（另外的人居住私人公寓）。
组屋的产品类型，主要分为使用面积约60平米的两室一厅，使用面积90平米的三室一厅，使用面积约110平米的5三室两厅。还有共管公寓，使用面积更大。让你想不到的地方是，HDB每年还会拿出来一部分钱，用来翻修、改造和重建组屋，可以说是5年一小修，10年一大修。
那么，组屋是不是不能销售了呢？不是。比如近期，新加坡就出现了集体出售组屋的现象。首先由物业管理委员会组织投票，超过80%以上户主赞成，就将组屋集体卖给开发商，再向政府申请新的组屋。
3.德国：严厉打压买房时投机炒作，房东随意上涨房租或构成违法犯罪
中国炒房团，这两年不但在国内兴风作浪，更是在北美、澳洲频频出手。但有一个国家他们是不去的，那就是德国。其房价能够长期稳定，比如在1985—2015年的30年间,德国个人收入增长了三倍,而房价仅上涨了60%,同期美国的房价已经翻了两番。中国的房价，以郑州为例，涨了多少倍？从郑州市统计局官网上可以查到，1992年，郑州市房子均价约401元，到现在涨了30多倍！可是德国的房价为什么能长期稳定？
首先，从住房买卖上来看，交易成本非常高。德国法律明确规定，10年内交易的房屋，不仅需要缴纳住房评估价值1%-1.5%的不动产税之外, 还需要缴纳3.5%的房产交易税,而且最终的房产交易盈利还需按照价差缴纳25%的资本利得税。对于购买住房未满7年即转让的,交易的最高综合税率更是可能高达住房评估价值的50%。
第二，德国公共住房比较多，目前“福利住房”超过1000万套,超过全德家庭总数的40%。这种背景下，地方政府和行业协会与中介机构等联合制定“房租合理价格表”。并在法律范围内规定，如果房东变更房租超过“合理房租”的20%即构成违法行为,超过50%即构成犯罪,如不及时更正将面临高额罚款甚至牢狱之灾。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话用来形容德国住宅市场是再好不过了！
04
郑州的房地产政策学自那里？
首先，郑州房地产制度的根本源于土地财政，而土地财政源于香港。在郑在说房推文“算算房价构成，真正需要买房就别等！（←可点击打开）”其中已经提及：土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。一句话，政府通过卖地满足财政方面的需求。土地财政的形成，在历史上有四个重要节点：
1.上世纪80年代后期，国家财政无力支持建设，从深圳、厦门等经济特区开始，效仿香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。这就是后来广受诟病的“土地财政”。也就是说，土地财政原来没有，是从香港学过来的！
2.1994年分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。
3.1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
4.2003年7月，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式实施，土地财政得到了不断完善和最终确定。
这些香港明星都是公屋长大的，你认识几位？
第二，经济适用房和廉租房学自于香港的“居屋”和“公屋”。
第三，郑州“租购同权”、“共有产权”等政策有新加坡的影子，最为典型的是最近实施的人才公寓。从全国来看，雄安新区的住房，几乎就是新加坡组屋制度的翻版。
第四，目前出台的限购限售限买等政策，是执行“房住不炒”的结果，其本质上和德国住房根本要求几乎同源。而长效机制的探索，方向已经明显指向类似德国的立法。坊间议论，现行政策其实有“左”的倾向，其实看看新加坡和德国，政策远比我国现行政策严厉。只不过人已经很成熟，我们还在探索之中。
有人猜测，现行机制的探索，应该介于新加坡和德国之间。落在郑州，也不外乎这三种！当然，最后必将具有很强的“中国特色”，是一个具体符合中国的长期有效政策！
新加坡组屋一隅
05
当下的郑州，是否能出手？
我总认为，郑州买房，合适的就是最好的！
那么，现在能否出手？
还是那句话，刚需任何时候出手都是好时机；改善型客户，遇见好的房源就出手，因为郑州已经迎来了一波改善型行情！
那么，我们是否还看政策？
你是追不上政策的，从之前房价那么便宜的时候不买就能看出来！尽管我们知道中国的房地产是政策性市场，可是那些妄图投机取巧的人，在以往也许能够获利，但不是以后。今后的政策，即便是躲过一劫的郑州，再猜或者押注政策，就像徐志摩的诗歌所说：
聪明的人，喜欢猜心，也许猜对了别人的心，却也失去了自己的；
傻气的人，喜欢给心，也许会被人骗，却未必能得到别人的。
无论你猜对猜错，只能是失去了自己的，也未必能得到别人的！
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