【答读者问】墨西哥房价涨了吗？该不该买房？

买房，一直是华人关心的话题，8月22日，我们刊出了文章：“【真相】墨西哥房价涨了吗？今年该不该买房？” 引起了读者的关注，后台收获不少留言和提问，本期我就大家关心的话题予以回答，仅代表个人观点，欢迎大家参与讨论。

【问】墨西哥房地产泡沫很大吗？

【答】按照墨西哥房地产业界的观点：房价上涨过快会让人感觉泡沫很严重，但其实没有什么泡沫，由于建材、人工成本上涨了80%，房价其实还远远没涨到位，随着开发周期的推进，房子只会越来越贵。

【问】墨西哥房地产投资能赚钱吗？

【答】墨西哥的房产价格，实际上是跟随美元定价。例如您2014年初以130万比索买的房产，按照当时的美元汇率13来算是10万美元，而2020年初（疫情爆发前）以190万比索买出，按照当时美元汇率19来算还是10万美元，根本没有赚钱。所以如果是海外投资者，以美元结算，墨西哥房产是没什么投资价值的。但对于比索保值而言，这确是非常有效的手段，也是墨西哥人信奉的投资真理—— 一旦发财马上买房买地。

【问】现在该不该出手买墨西哥房产呢？

【答】看需求，如果是计划长期在墨发展的，属于刚需，那么肯定是越早买越好。如果想投资，短期想要变现，则会存在较多不确定性。

【问】墨西哥房产租比买划算吗？

【答】这是较多年轻读者关心的问题，一是自有资金有限，二是个人发展计划还不确定在墨待多久，所以先租着。

如果对比中国，在墨西哥租房一定是不划算的，因为墨西哥租售比很高。租售比是指每平米月租金与每平米房价之间的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。墨西哥主要城市的租售比是落在这个区间内的，而对比中国2022上半年的租售比是1:600到1:700，也就是说：中国房价高租金低，租房子住很合适。而墨西哥房价不高但租金较高。

所以，看个人计划，只要是长期居住需求，一定是“早买早上岸”，摆脱高租金。但假如两三年后就回国了，还是别给自己增添负担，因为墨西哥房产的流动性不佳，转手很难。

【问】用贷款购买墨西哥房产以租养贷如何？

【答】这也是较多提及的问题，因为年轻人自有资金有限，必须依靠贷款买房，人在墨时自住，回中国时就把房产投入出租获得租金回报，还可以覆盖房贷，想想真是完美。

让我们来算算贷款要还多少钱。

根据LaHaus房贷计算器显示，300万的房产，贷款八成也就是240万比索，20年还款计划，现行主流银行贷款利率下，月还24,920比索。而墨西哥大城市里300万的房产，能租2万5比索吗？

不能。根本租不到2万。

而且出租房产还面临租客欠租、赖账、拒搬、损坏、租约空档期长等各种问题。所以，想以租养贷，还不如把钱存银行拿利息痛快安全。

【问】都明确说了要涨了，墨西哥人怎么不抢房子？

【答】没钱。

【问】都说了要涨了，我们如果不买房，明摆着错过机会啊！

【答】机智的华人们早就买了，现在其实是趁房产上涨行情出手减轻一部分资产的时机。因为如果美元汇价能一直稳定，那么持币显然优于持有物业。前面说了，墨西哥房产的流动性很差，能套现总是极好的。

【问】近期墨房产销售情况如何？哪些州涨得多？

【答】由于新房贵了，所以一手房市场不景气，二手房升温明显。SHF指数显示，2022上半年销售，二手房占比为61%，新房占39%。

旅游复苏快，所以海滨城市最抢手，金塔纳罗奥州、南下加利福尼亚州、纳亚里特州、锡那罗亚州等州近期涨幅最大，上半年观察到10-13%的房价上涨。（上半年全国平均房价上涨7.9%）

图源：经济学人。上半年旅游城市住房市场增长迅猛。浅蓝色为增长12%+，红色则为增长停滞的州。