都是星湾学区!苏州这两个相邻小区,房价竟相差1万/㎡
明明只有一路之隔,配套完全一样,都是星湾学区房,房价却相差近1万元/㎡,实在是匪夷所思。
和风雅致和雅戈尔伯爵同在园区玲珑片区,中间仅隔一条小河,目前和风雅致小区的二手房挂牌均价7.4万/㎡,而雅戈尔伯爵的二手房挂牌均价只有6.49万/㎡。对于这样奇怪的现象,我询问了楼盘附近的中介,中介表示主要源于以下几点:◆ 房龄差别:和风雅致是2012年的房子,雅戈尔伯爵是2008年的房子;◆ 品质差别:和风雅致是日本大和房屋建造,精装交付,体量小,绿化率近50%,内部环境清幽静谧;◆ 户型差别:和风雅致户型设计优于雅戈尔伯爵,还做了干湿分离,更贴心。买房人困惑:明明配套都一样,两个小区竟然相差1万/㎡和风雅致、雅戈尔伯爵均位于金鸡湖文化博览中心北,周边商业林立、紧邻地铁1号线,还是星湾学区房。按理说,既不是商品房与老小区的差别,也不是住宅和别墅的差别,两个项目连学区都一样,怎么还能相差1万/㎡?
难道这只是房东的一厢情愿,有价无市?但查阅成交价,我发现和风雅致的同等面积段,一套3房,总价要比雅戈尔伯爵多贵50万。约100㎡左右的刚需户型,两个小区最新的二手房成交价,差了4500元/㎡。
约130㎡左右的改善户型:两个小区最新的二手房成交价,差了6100元/㎡。
对比下来,我发现一个现象,越是大户型,和风雅致的二手房成交价相比雅戈尔伯爵越贵。这让我想起来了仁恒的小区,越是大户型,后期报价越高。说明和风雅致这个小区,的确品质很受到改善群体和有钱人的追捧。房龄更新、品质更高、户型设计更贴心!解密和风雅更贵的原因
那么,究竟是为什么和风雅致比雅戈尔伯爵贵那么多,经我了解发现,房龄、品质和户型设计是主要原因。和风雅致是2012年建成的,雅戈尔伯爵是2008年建成的,相对来说和风雅致的房子更新,所以当时和风雅致的售价就是要高得多的。
不过有趣的是,同为雅戈尔的项目,离地铁和商业更远的雅戈尔风尚,由于房龄也在2012左右,绿化更好,体量更低,反而比伯爵要贵7000元/㎡。由此看来,就算是同一个项目,不同批次交房,在品质和价格上也会差很多。新房在设计上,往往是更贴心的。
原因二:和风雅致的品质更高,房屋质量、品质和绿化更佳和风雅致非常特殊,它由日本开发商大和房屋建造,房屋质量非常高;雅戈尔伯爵由雅戈尔建造,雅戈尔在2020中国房地产排行榜中排行150名。和风雅致体量更小,共18栋住宅,约944户,雅戈尔伯爵共12栋住宅,约1029多户;和风雅致以大户型为主,主力面积段为120-170㎡,主打改善。
内部环境来说,和风雅致的绿化率近50%,清幽静谧程度在星湾学区房中是佼佼者,比很多新房交付现场的绿化还要好。雅戈尔伯爵的内部绿化显然就没那么吸睛了,以下是我从贝壳上看到的实景图:其实和风雅致的户型得房率只有78%左右,因为墙体较大部分房子要厚得多,但胜在细节上。以和风雅致128.66㎡的户型为例,这种户型算不上好,不过中介告诉我,舒适度挺高的,还做了干湿分离。再来看看雅戈尔伯爵131.78㎡的户型,户型设计更差,内部走廊略长。
总而言之,两个项目户型都不算好。如果和风雅致的户型做得更好一些,凭它的品质绝对是周边的顶流。
分析这两个项目也是想告诉买房人:1、我们在购房的时候,除了地段,项目的房龄、品质和户型等也都要考虑在内;2、贵的房子它的涨幅不一定就高,所以自住追求舒适度,投资追求回报率,不同需求选择不一样;3、同样配套价差很多,所以我们根据自己的预算情况,舍弃部分需求,细心挑选也能挑到适合自己的项目。你怎么看待这两个楼盘?欢迎底部留言或者进微信群讨论。
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