房地产会计

问问问问:房产分两期开发房产分两期开发房产分两期开发房产分两期开发，，，，一期建造的园林景观一期建造的园林景观一期建造的园林景观一期建造的园林景观，，，，会所等的成本应在两期成本中分配会所等的成本应在两期成本中分配会所等的成本应在两期成本中分配会所等的成本应在两期成本中分配。。。。分配的标分配的标分配的标分配的标准以两期的销售面积合理吗准以两期的销售面积合理吗准以两期的销售面积合理吗准以两期的销售面积合理吗？？？？有什么统一的分配标准有什么统一的分配标准有什么统一的分配标准有什么统一的分配标准？？？？ 答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述： 由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。 由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。 根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。 问问问问:把会所作为售楼处把会所作为售楼处把会所作为售楼处把会所作为售楼处，，，，会所的装修费用和工程施工费用是放在会所的装修费用和工程施工费用是放在会所的装修费用和工程施工费用是放在会所的装修费用和工程施工费用是放在““““建筑安装施工费建筑安装施工费建筑安装施工费建筑安装施工费““““还是在还是在还是在还是在””””公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费““““核算核算核算核算？？？？在公共配套设施中核算的在公共配套设施中核算的在公共配套设施中核算的在公共配套设施中核算的““““会所会所会所会所””””等设施等设施等设施等设施，，，，需要核算的内容包含需要核算的内容包含需要核算的内容包含需要核算的内容包含些什么些什么些什么些什么？？？？ 答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。 31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。 在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。